Rapport
 de gestion

1.1Stratégie et perspectives

Covivio Hotels, société foncière cotée sur le compartiment A du marché réglementé d’Euronext à Paris ayant opté pour le statut SIIC, détient au 31 décembre 2023, un patrimoine composé de 352 actifs, dont 313 hôtels, d’une valeur d’expertise totale de 6,4 Md€ (5,8 Md€ en part du groupe), répartis en France et en Europe.

La stratégie de Covivio Hotels, première foncière hôtelière en Europe, s’appuie sur des partenariats conclus avec les opérateurs hôteliers les plus innovants en France et dans le reste de l’Europe. C’est dans cet esprit partenarial, que Covivio Hotels a continué son développement en 2023 avec la signature de nouveaux baux de 15 ans avec Melia sur 3 hôtels, à Barcelone, Valence et Malaga et avec le lancement d’un programme de repositionnement de l’hôtel Novotel situé à Bruges.

Afin de définir les actions de valorisation des portefeuilles, d’analyser l’activité et l’exploitation, et de suivre la mise en œuvre des programmes de travaux, des Comités de partenariat ont lieu régulièrement entre Covivio Hotels et l’ensemble de ses partenaires.

Perspectives 2024

Le retour de la fréquentation touristique à des niveaux de 2019 et les grands événements attendus en Europe en 2024 laissent présager une année porteuse. Covivio Hotels entend, dans ce contexte, poursuivre l’accompagnement de ses partenaires, les grands opérateurs européens et internationaux et profiter pleinement du travail d’asset management sur ses actifs. 

1.2Activité de la société et de ses filiales

1.2.1Événements 2023

Forte croissance des résultats  

En 2023, les performances hôtelières ont été exceptionnelles. Le RevPAR moyen sur l’année, en Europe, affiche une croissance de +16%, principalement en raison de la hausse des prix moyens (+23% par rapport à 2019). Les principaux marchés européens de Covivio Hotels ont largement dépassé leurs performances de 2019, avec des RevPAR variant entre +6% pour l’Allemagne et +32% pour l’Italie. Le marché français, première destination touristique au monde, enregistre une hausse de RevPAR de +22%.

La fréquentation touristique dans l'Union européenne a retrouvé un niveau proche de celui pré-pandémie. Les perspectives 2024 sont très encourageantes en Europe et en France en particulier, avec de nombreux événements, comme les Jeux Olympiques en France ou le championnat d’Europe de football en Allemagne. 

De nombreuses opérations d’Asset Management 

A Madrid, une extension du bail d’une durée de 9 ans a été conclu sur l’hôtel 4* NH Colon Madrid, doté de 146 chambres et situé dans le centre-ville. Cet accord permettra une augmentation du loyer de l’ordre de 15%. 

A Amsterdam, un hôtel également loué à NH Hotel a bénéficié d’un programme de travaux de 10 M€ en 2023, portant sur la rénovation des chambres, des salles de bain et des installations techniques. Ces travaux, financés par NH Hotel, viendront dynamiser les performances de l’hôtel et les loyers variables attachés au bail.

En Espagne, Covivio Hotels a signé avec Melia des nouveaux baux de 15 ans sur 3 hôtels, à Barcelone, Valence et Malaga. Covivio Hotels financera un programme de travaux de 14,8 M€ permettant le repositionnement de ces hôtels et une amélioration des performances énergétiques. Cette opération d’asset management génère une hausse des loyers fixes d’environ 30% et un rendement marginal sur investissement de l’ordre de 9%.

Les actifs en murs et fonds bénéficient également du savoir-faire de Covivio Hotels en matière d’asset management. Covivio Hotels a en effet lancé un programme de repositionnement de l’hôtel Novotel Bruges. Ce programme de travaux de 12 M€ (y compris travaux techniques) permettra une montée en gamme de l’hôtel, une hausse significative du prix moyen, pour un objectif de retour sur investissement de l’ordre de 15%. Il inclut la rénovation complète des 126 chambres et salles de bain, des espaces communs, la création de 12 chambres et d’un espace fitness. L’empreinte carbone du bâtiment sera également fortement améliorée, grâce notamment au choix d’équipements techniques vertueux. A l’issue de cette rénovation, l’hôtel deviendra l’un des « flagships » de la marque Novotel en Europe. 

De même, l’ancien hôtel Crowne Plaza, situé sur la gare de Lille Europe, fait l’objet d’une rénovation complète de ses 124 chambres et de ses éléments techniques, pour un investissement total de 7 M€. Un nouveau contrat de franchise a été signé avec Hilton, pour des performances attendues en hausse de +60% par rapport à 2019.

Covivio Hotels et AccorInvest sont entrés en négociations exclusives en vue de remembrer la propriété des murs et des fonds de commerce de leurs hôtels

Covivio Hotels est propriétaire de 54 murs d’hôtels loués à AccorInvest sur la base d’un loyer variable sur chiffre d’affaires, dans le cadre de baux à long terme. AccorInvest est propriétaire des fonds de commerce de ces hôtels, et a signé des contrats de gestion long terme avec le groupe Accor. 

L’opération de remembrement prendrait la forme d’un échange de fonds de commerce, actuellement détenus par AccorInvest, contre des murs d’hôtels appartenant à Covivio Hotels. A l’issue de l’opération, 24 hôtels seraient désormais détenus en murs et fonds par Covivio Hotels et 10 par AccorInvest. La valeur convenue des murs cédés à AccorInvest représente environ 210 M€(1) (rendement de 5%) et la valeur convenue des fonds de commerces rachetés par Covivio Hotels environ 260 M€(2) (rendement de 12%). Sur la base des résultats 2023, les loyers annuels des actifs cédés à AccorInvest représentent 10,6 M€ et l’EBITDA des fonds de commerce repris par Covivio Hotels 31,0 M€. 

Une nouvelle étape également engagée pour les hôtels détenus en joint-ventures

Covivio Hotels est également co-actionnaire et asset manager de 60 autres hôtels loués à AccorInvest, détenus au travers de 2 joint-ventures, créées entre 2010 et 2014 : l’une détenue à 80% par Crédit Agricole Assurances et 20% par Covivio Hotels, et l’autre partagée entre la Caisse des Dépôts, Société Générale Assurances et Covivio Hotels. Une exclusivité a également été signée en vue d’un remembrement des murs et fonds de commerce de 25 de ces hôtels : 19 fonds repris par les joint-ventures et 6 murs cédés à AccorInvest. Au total, les opérations de remembrement sur Covivio Hotels et sur les joint-ventures font ressortir une valeur de murs d’hôtels cédés de 390 M€[2], identique à celle des fonds de commerces repris, l’opération étant neutre en cash. A l’issue de l’opération Covivio Hotels et ses partenaires auront remembré 43 hôtels et AccorInvest 16 hôtels.

Avec cette opération, Covivio Hotels entend renforcer sa capacité à agir directement sur la performance de son patrimoine, en repositionnant une partie de ces hôtels détenus depuis près de 20 ans, et ainsi bénéficier d’un important potentiel de croissance. L’opération permettrait à Covivio Hotels et ses partenaires de reprendre des fonds de commerce localisés dans des zones à forte attractivité touristique et bénéficiant d’un potentiel de création de valeur significative au travers de travaux de repositionnement et d’optimisation de la gestion. Certains de ces hôtels resteraient sous enseignes Accor (en contrat de gestion ou de franchise), d’autres pourraient faire l’objet d’un changement de marque. 

Cette opération relutive et stratégique marquerait une nouvelle étape dans le développement de Covivio Hotels, vers un modèle plus diversifié (actifs en bail, actifs en murs et fonds). 

Cette opération fait l’objet d’une information-consultation des comités sociaux et économiques de Covivio Hotels et d’AccorInvest, et sera par ailleurs soumise à certaines conditions suspensives et conditionnée à la réalisation de due diligences usuelles. Elle devrait être finalisée au cours du second semestre 2024. 

151 M€ de nouveaux engagements de cessions signés 

Covivio Hotels a signé 151 M€ en part du groupe (183 M€ à 100%) de nouveaux engagements de cessions sur 2023, dont 10 hôtels économiques et moyennes gamme en France, 2 hôtels en Espagne et 37 restaurants Courtepaille. Ces promesses ont été signées à des valeurs en ligne avec les valeurs d’expertise de fin 2022. 

Bonne résistance des valeurs du patrimoine en 2023, en baisse de -3,9%

Covivio Hotels détient, à fin décembre 2023, un patrimoine hôtelier unique en Europe, d’une valeur de 5 822 M€ (6 428 M€ à 100%). Dans un contexte de diminution généralisée des prix de l’immobilier, la valeur du patrimoine de Covivio Hotels fait preuve de résilience avec une baisse de -3,9% à périmètre constant sur un an, grâce aux bonnes performances opérationnelles des hôtels, aux fondamentaux du patrimoine et de la classe d’actif :

• des emplacements de qualitédes : la note moyenne concernant la « situation géographique » des hôtels attribuée par les clients sur Booking.com s’élève à 8,9 / 10 ; un portefeuille diversifié, en termes de pays (12 pays) et de segments (68% d’hôtels économique et moyenne gamme, 32% d’hôtels haut de gamme)
• des baux long terme avec les principaux opérateurs hôteliers, sur la base de taux d’efforts raisonnables (60% en moyenne) : 16 opérateurs avec une durée résiduelle ferme des baux de 12,2 ans en moyenne
• un taux de certification environnementale de 91,2% à fin 2023.

Les valeurs d’expertises enregistrent une baisse de -3,2% sur le 2nd semestre après une baisse de - 0,8% sur le 1er semestre. La hausse des taux de capitalisation de l’ordre de +50 bps sur 12 mois a impacté à la baisse les valeurs du patrimoine et principalement les actifs en bail situés en Europe de l’Est (- 8,5%) et au Royaume-Uni (-4,4%). La baisse des valeurs reste toutefois contenue par un effet revenu favorable, lié aux solides performances des hôtels et à l’indexation des loyers. Le patrimoine affiche ainsi un rendement moyen de 5,8%, en hausse de 70 pts sur un an.

Croissance des revenus Hôtels de +13% en 2023

Le dynamisme du marché hôtelier en 2023 permet d’afficher une hausse des revenus hôtels de +12,7% à périmètre constant sur l’année, à 323,6 M€ en part du groupe.

• Hôtels en loyers variables (20% du patrimoine) : le portefeuille est principalement loué à AccorInvest, en France et en Belgique, et constitué d’hôtels économiques (Ibis) et de moyenne gamme (Novotel, Mercure). La performance du marché hôtelier français sur l’année, permet aux loyers de ce portefeuille, entièrement indexés sur le chiffre d’affaires, de croître de +18,9%. 
• Hôtels en loyers fixes (57% du patrimoine) : hausse des loyers de +8,8% à périmètre constant, en raison notamment des niveaux d’indexation des loyers (+6% en France, 4% en Allemagne et 3% en Espagne) et de la livraison fin 2022 de l’hôtel Anantara Plaza de Nice.   

La durée résiduelle ferme des baux hôtels s’élève à 12,2 ans à fin décembre 2023, tandis que le taux d’occupation demeure à 100% sur le portefeuille. 

Hôtels en murs et fonds (23% du patrimoine hôtelier) :

• la performance des hôtels détenus en murs et fonds (23% du patrimoine) est également solide. Situés principalement en Allemagne (notamment à Berlin) et en France, ces hôtels ont vu leur EBITDA croître de 18,6% sur un an, grâce à la progression de leurs prix moyens. 

Une structure financière solide 

La dette nette de Covivio Hotels baisse de 27 M€ sur un an, à 2 260 M€ en part du groupe, et affiche un ratio de levier (LTV) faible, à 34,4%, vs 35% fin 2022. La maturité moyenne de la dette de Covivio Hotels est de 3,6 ans, contre 4,3 ans en 2022. Le taux moyen de la dette, de 2,4%, progresse de 54 bps sous l’effet de la hausse des taux. A fin 2023, Covivio Hotels dispose d’une dette couverte à 90% avec une maturité moyenne de ses instruments de couverture de taux de 5,6 années. Le ratio d’ICR s’élève à 5,38x. 

Le ratio de dette nette / EBITDA s’élève à 8,5x à fin 2023 contre 9,2x à fin 2022.

Covivio Hotels dispose, à fin décembre 2023, d’une liquidité (y compris lignes de crédits non tirées) d’un montant de 378 M€.

Des résultats financiers impactés par la baisse des valeurs 

L’ANR EPRA NTA s’établit à 3 550 M€ contre 3 722 M€ fin 2022. Par action, il s’élève à 24,0 € soit une baisse de -4,6% par rapport à 2022. 

L’ANR EPRA NDV, qui tient compte de la mise en juste valeur des instruments de couverture de taux et des dettes à taux fixe, s’élève à 3 512 M€, contre 3 763 M€ à fin décembre 2022, en baisse de -6,7%. Il s’établit à 23,7 €/action. 

Dividende

Covivio Hotels proposera au vote de l’Assemblée Générale du 15 avril prochain la distribution, en numéraire, d’un dividende de 1,30 € par action (1,25 € par action en 2022), représentant un taux de distribution de 81%. 

1.2.2Portefeuille hôtellerie

1.2.2.1Marché de l’hôtellerie en Europe

En France

(Source : MKG)

La France, et Paris en particulier, a bénéficié d’une forte reprise tout au long de l’année, avec un RevPAR en hausse de +22% en 2023 par rapport à 2019 (+36% à Paris) porté par un prix moyen en hausse de +26% (+38% à Paris) retrouvant son niveau d’avant-crise. Ces chiffres démontrent qu’au-delà de la clientèle Loisirs, la clientèle Affaires est également de retour.

Au Royaume-Uni

(Source : MKG)

Le Royaume-Uni retrouve également son niveau de 2019. Au global, après une année 2022 à +4% vs 2019, l'année 2023 se termine avec un RevPAR en hausse de +20%. Cette reprise est portée par une nette amélioration des prix moyens (+23% vs 2019). Sur l'année, les grandes villes s’en sortent bien : Edinburgh et Glasgow enregiste +34% et +18% d’augmentation de RevPAR tandis que Londres affiche une croissance de +19% !

En Allemagne

(Source : MKG)

L'Allemagne parvient à enregistrer une évolution positive en 2023 avec une hausse de 6% (vs. 2019). De manière générale, les prix moyens tendent à suivre une dynamique moins forte (+16%) que l’ensemble des autres pays européens et la fréquentation reste à un niveau inférieur de -6 points vs. l'avant-Covid. 

En Belgique et aux Pays-Bas

(Source : MKG)

La Belgique et les Pays-Bas restent en queue de peloton dans l’Europe Occidentale, avec une hausse de RevPAR vs 2019 de respectivement +11% et +10% (contre -12% et -13% en 2022)

En Espagne et au Portugal

(Source : MKG)

En 2023, l'Espagne et le Portugal ont nettement amélioré leurs performances par rapport à 2022, principalement grâce à une saison estivale très favorable. L'Espagne a enregistré une augmentation de 5 points de son taux d'occupation, tandis que le Portugal a augmenté de 6 points. En ce qui concerne le RevPAR, on observe une nette amélioration, principalement soutenue par l'augmentation des prix moyens. En comparaison avec 2019, l'Espagne et le Portugal affichent une hausse de 18%.

En Italie

(Source : MKG)

En 2023, l'Italie a réalisé des performances exceptionnelles avec une augmentation de 32% du RevPAR par rapport à 2019, comparé à une hausse de seulement 5% en 2022 vs 2019. Le taux d'occupation moyen s'élève à 73%, contre 67% en 2022. La catégorie midscale enregistre une progression légèrement supérieure à la catégorie Upscale, avec une augmentation de 36% par rapport à 2019, contre 31%.

En Europe Centrale et de l’Est

(Source : MKG)

En Pologne, le prix moyen a augmenté de 28% sur l'année, entraînant une hausse du RevPAR de +20% par rapport à 2019. À Prague, ces chiffres sont similaires, avec une augmentation du RevPAR de +9%. À Budapest, malgré une baisse de la fréquentation de 10 points par rapport à 2019, la forte hausse du prix moyen (+61%) a conduit à une augmentation significative du RevPAR de la ville, qui affiche des performances de +40% Vs 2019.

1.2.2.2Présentation du portefeuille

Le portefeuille comprend 313 hôtels et présente une répartition équilibrée tant en termes de gammes qu’en termes géographiques. L’activité hôtellerie (loyers des murs et EBITDA des hôtels en gestion) a généré un chiffre d’affaires de 332 M€ en 2023 en part totale soit 317 M€ en part du groupe, en hausse de 12,7% à périmètre constant sur un an.

Répartition géographique des hôtels en valeur au 31/12/2023 (5 771 M€ en part du groupe)

Au 31 décembre 2023, la valeur d’expertise du portefeuille hôtelier détenu par Covivio Hotels est de 5 771 M€ hors droits en part du groupe, soit 6 376 M€ en part totale.

La liste détaillée des actifs est la suivante :

1.2.2.3Partenariat avec AccorInvest, filiale du groupe Accor

Depuis 2005, année de réalisation de la première opération d’investissement, Covivio Hotels et le groupe AccorInvest ont conclu un accord de partenariat organisant leurs relations afin d’assurer l’exécution optimale des baux et des conventions d’occupation.

Des Comités se tiennent régulièrement permettant aux parties :

• de définir les actions de valorisation du portefeuille à mettre en œuvre à court et moyen terme
• d’analyser les informations relatives à l’activité et à l’exploitation des hôtels
• de suivre la mise en œuvre des programmes de travaux prévus lors des transactions
• de définir les cessions conjointes qui vont être lancées sur le portefeuille
• d’évoquer les futures opérations de développement.

Des projets d’extension, de développement ou de création d’hôtels sont également étudiés régulièrement dans les réunions de partenariat.

Le groupe Accor : chiffres clés

(Source : site Internet Accor & AccorInvest)

Accor est un leader mondial de l'industrie hôtelière en Europe. Présent dans 110 pays, le groupe compte 5 584 hôtels et propose plus de 40 marques hôtelières.

Accor propose un portefeuille large et unique de marques complémentaires, allant du luxe à l’économique, reconnues et appréciées pour leur qualité de service à travers le monde : Raffles, Fairmont, Sofitel, Pullman, Swissôtel, MGallery, Novotel, Suite Novotel, Mercure, Mama Shelter, Ibis, Ibis Styles, Ibis Budget et HotelF1. Avec 260 000 collaborateurs sous enseignes Accor à travers le monde, le groupe met au service de ses clients et partenaires son savoir-faire et son expertise acquis depuis près de 45 ans.

Soutenue par une demande résolument solide, l'année 2023 permet à Accor d’atteindre de nouveaux records en termes de performances opérationnelles et financières. L'ensemble des régions et segments a connu une forte croissance après une année 2022 marquée par la reprise de l'activité post-pandémie du Covid. Pour l’exercice  2023,  le Groupe  enregistre  un chiffre  d’affaires  de 5 056 millions d’euros en hausse de 18% par rapport à l’exercice 2022. 

Au cours de l’année 2023, Accor a ouvert 291 hôtels correspondant à 41 000 chambres, soit une croissance nette du réseau de 2,4% au cours des 12 derniers mois. À fin décembre 2023, le Groupe dispose d’un parc hôtelier de 821 518 chambres (5 584 hôtels) et d’un pipeline de 225 000 chambres (1 315 hôtels).

1.2.2.4Partenariat avec B&B

Covivio Hotels détient au 31 décembre 2023, directement ou indirectement, 159 hôtels B&B, en France, en Allemagne, en Espagne et en Pologne.

Le partenariat Covivio Hotels et B&B a été initié dès 2010.

Dans le cadre de ce partenariat, des projets de développement et d’acquisition sont régulièrement étudiés, notamment l’opération signée en 2022 en Pologne portant sur un actif à Lublin.

Le groupe B&B : chiffres clés

(Source : site Internet B&B)

La chaîne B&B Hôtels est née en 1990 en France. Son développement est immédiat et continu grâce à l’efficacité de son concept novateur. B&B ouvre son premier hôtel en Allemagne en 1998, en Italie en 2009 et franchit le cap des 250 hôtels en France en 2016. Le groupe n’a cessé de croitre et compte désormais 761 hôtels (avec 75 ouvertures en 2023) en Europe et dans le monde. En 2019, la chaîne a été rachetée par Goldman Sachs pour 1,9 milliard d’euros à PAI Partners.

1.2.2.5Partenariat avec IHG

Covivio Hotels détient au 31 décembre 2023, 16 hôtels sous marques IHG, au Royaume Uni, en France, et en Belgique.

Le partenariat entre Covivio Hotels et IHG a été initié en 2018 lors de l’acquisition du portefeuille d’hôtels primes situés au cœur des plus grandes métropoles britanniques. Les actifs, qui ont bénéficié de programmes de travaux récents, offrent un potentiel de croissance significatif. Ce périmètre à fait l’objet d’un nouvel accord locatif avec IHG en 2022 portant sur 9 hôtels. Ce partenariat permet à IHG de développer, en Europe, ses marques haut de gamme et innovantes : Voco et Kimpton. 

Le groupe IHG : chiffres clés

(Source : site Internet IHG)

Le groupe IHG se positionne comme l'un des leaders de l'industrie hôtelière mondiale, opérant dans plus de 100 pays avec plus de 6 000 hôtels à la fin de 2023, incluant l'ouverture de 275 établissements cette année, soit une augmentation de 47 900 chambres (+16 % par rapport à 2022). Affichant un chiffre d'affaires de 2,2 milliards de dollars et un bénéfice d'exploitation de 1,0 milliard de dollars, IHG a surpassé les prévisions établies pour l'année 2023. 

1.2.3Portefeuille commerces d’exploitation

1.2.3.1Présentation du marché

Marché de la restauration commerciale

(Source : site Internet Stratégique Food Service Vision)

Après une saison estivale et une rentrée prometteuse, le secteur de la restauration commerciale montre des signes de fragilité, principalement en raison de l'augmentation des charges et d'une baisse de la fréquentation des consommateurs. Les restaurateurs français font face à des défis croissants en cette fin d'année, comme le révèle le dernier rapport de Food Service Vision pour 2023. Tous les segments de la restauration sont touchés par les préoccupations des clients concernant leur pouvoir d'achat et l'évolution économique et sociale. Malgré une augmentation globale de l'activité de +9 % par rapport à 2022, cette croissance est largement attribuable à l'inflation. En ce qui concerne la fréquentation, le marché est en légère baisse.

1.2.3.2Présentation du portefeuille

Au 31 décembre 2023, le portefeuille « commerces d’exploitation » de Covivio Hotels est constitué de 39 actifs, valorisés 51 M€. Le patrimoine est réparti entre 11 restaurants et 28 actifs précédemment exploités sous l'enseigne Courtepaille, désormais vacants au 31 décembre 2023.

Liste des restaurants détenus au 31/12/2023

Courtepaille : chiffres clés

Liste des actifs vacants (ex-Courtepaille)s

Répartition géographique des commerces d’exploitation en valeur au 31/12/2023 (total : 51 M€)

(Source : site Internet Courtepaille)

1.2.3.3Partenariats commerces d’exploitation

Le portefeuille commerces d’exploitation détenu par Covivio Hotels comprend 11 restaurants et 28 actifs vacants (ex-Courtepaille). Au 31 décembre 2023, le portefeuille est évalué à 51 M€, en baisse par rapport à l’année précédente (-3% à périmètre constant).

Le groupe Courtepaille, fondé en 1961 et qui avait été repris par le groupe Napaqaro depuis 2020 a été placé en liquidation judiciaire en juin 2023. Certains sites ont été repris notamment par La Boucherie mais la plupart sont aujourd’hui vacants.

1.3Patrimoine

Au 31 décembre 2023, Covivio Hotels est propriétaire d’un patrimoine de 352 actifs dont 313 hôtels, valorisés à 5 822 M€ hors droits en part du groupe (soit 6 427 M€ en part totale), en baisse de -3.9% sur l’année 2023 à périmètre constant.

1.3.1Répartition géographique

La répartition géographique du patrimoine de Covivio Hotels par grandes régions est représentée ci-dessous :

Répartition géographique du patrimoine hôtels en % de la valeur au 31/12/2023

La répartition du patrimoine hôtels souligne la stratégie de diversification géographique de la société, avec aucun pays qui ne dépasse 33% du patrimoine. 89% du patrimoine se situe au cœur de Grandes Métropoles européennes.

1.3.2Répartition des revenus

Les revenus part du groupe, en hausse de +13,1% (et de +12,7% à périmètre constant) s’établissent à 323,6 M€ contre 286,2 M€ au 31 décembre 2022. Leur évolution résulte de l’effet combiné :

• des acquisitions et livraisons d’actifs en développement (+5,0 M€)
• des cessions réalisées en 2022 et 2023 (-5,6 M€)
• de la hausse des loyers variables et Ebitda à périmètre constant (+27,9 M€)
• de la hausse de l’indexation (+5,2 M€) en lien avec l’inflation.

Covivio Hotels dispose d’une grande visibilité de ses cash-flows futurs compte tenu de la signature de baux fermes de longue durée avec des preneurs, leaders de leur secteur d’activité et présentant une grande qualité de signature. 

La durée résiduelle moyenne ferme des baux du patrimoine de Covivio Hotels est de 12,1 ans au 31 décembre 2023.

Tableau de passage entre les revenus part du groupe au 31/12/2023 et les revenus des comptes consolidés (cf. paragraphe 3.2.6.1)

Revenus annualisés

Les revenus annualisés part du groupe s’élèvent à 331,6 M€ à fin décembre 2023, détaillés comme suit :

Répartition par secteur d’activité

Répartition par localisation géographique

Répartition par locataire/opérateur

1.3.3Échéancier des baux 

La durée résiduelle des baux est de 12,1 ans au 31 décembre 2023, dont 12,2 ans sur les hôtels, contre 12,7 ans au 31 décembre 2022.

1.3.4Taux d’occupation hôtels

Le taux d’occupation mesure le rapport entre la valeur locative moyenne de l’espace occupé et la valeur locative moyenne du portefeuille hôtelier, exprimé en pourcentage.

Ce taux est structurellement de 100% depuis la création de la société.

1.4Valorisation du patrimoine et actif net réévalué

Évolution du patrimoine part du groupe en valeur hors droits (en M€)

Tableau de passage entre la valeur du patrimoine part du groupe au 31/12/2023 et celle des actifs immobiliers  des comptes consolidés (cf. paragraphe partie 4.2.5.1.2)

1.4.1Expertises

La valeur d’expertise hors droits du patrimoine au 31 décembre 2023 ressort à 5 822 M€ en part du groupe (6 427 M€ en part totale) contre 6 022 M€ au 31 décembre 2022. 

Évolution de valeur des actifs et taux de capitalisation

La valeur Hors Droits est calculée en déduisant de la valeur Droits Inclus un taux allant de 1,8% à 7,5% de droits pour la France (selon le département), 2,5% à 3,0% pour la Belgique, 10,4% aux Pays-Bas, 3,5% à 8,5% en Allemagne, de 1,5% à 5,1% en Espagne, 6,8% au Royaume-Uni (6,3% pour les actifs écossais) et un taux de 7,3% pour le Portugal. 

1.4.1.1Méthode de valorisation des actifs

L’ensemble du patrimoine est expertisé par des experts indépendants selon un rythme semestriel (30 juin et 31 décembre) et selon des modalités de calcul fixées par un cahier des charges interne, fondé sur les directives des instances de tutelle :

• recommandation de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF)
• directives du rapport COB du 3 février 2000 sur l’expertise immobilière (« Rapport du groupe de travail sur l’expertise immobilière du patrimoine des sociétés faisant publiquement appel à l’épargne » présidé par Georges Barthès de Reyter).

Covivio Hotels se conforme également au Code de déontologie des sociétés d’investissements immobiliers cotées (SIIC) applicable aux sociétés adhérentes de la Fédération des sociétés immobilières et foncières (FSIF), notamment en matière de pratique des expertises immobilières.

De plus, la majorité des experts immobiliers français sélectionnés, à savoir, BNP Real Estate Valuation, Cushman & Wakefield Valuation, CBRE Hotels Valuation, CBRE Limited et BPCE Expertises immobilières, sont membres de l’AFREXIM (Association française des experts immobiliers), et répondent à ce titre à la « Charte de l’expertise en évaluation immobilière » approuvée par l’AFREXIM. De ce fait, les experts respectent les différents standards français. Leurs méthodes d’évaluation sont en accord avec les Codes de conduite internationaux « RICS » et « IVSC », au même titre que les experts étrangers.

Chaque actif fait l’objet, lors de son acquisition ou lors d’un changement d’expert, d’une expertise complète, les évaluations intermédiaires correspondant à des actualisations sur dossier, avec parfois une visite de l’actif.

Une expertise complète consiste en :

• la constitution d’un dossier comprenant les pièces juridiques, techniques et financières indispensables à une analyse objective des facteurs valorisants ou dévalorisants des biens considérés
• la visite intérieure des locaux et leur environnement
• la recherche et l’analyse des éléments de comparaison
• la rédaction d’un rapport dans lequel l’évaluation finale doit être la résultante logique des observations mentionnées et d’une analyse pertinente du marché catégoriel concerné.

Méthode par capitalisation du revenu locatif

Cette approche consiste à prendre en considération le revenu produit ou susceptible d’être produit par l’immeuble et à le capitaliser à un taux approprié : ce taux est déduit des rendements constatés, des caractéristiques du bien et de ses potentialités prévisibles. Il résulte de l’analyse des ventes d’autres biens immobiliers locatifs et doit être resitué dans un contexte général des rendements attendus des différents placements dans un environnement économique donné.

Les principaux critères de choix des taux de rendement sont les suivants :

• situation géographique
• âge et état de l’ensemble immobilier
• convertibilité éventuelle de l’ensemble immobilier
• taille et rentabilité de l’établissement.

Méthode de l’actualisation des flux futurs (méthode des Discounted Cash Flows – DCF)

Cette méthode prend en considération des revenus à venir en tenant compte des loyers quittancés, des loyers attendus ainsi que les travaux mis contractuellement à la charge du bailleur et des produits résiduels provenant d’une éventuelle vente à la fin de la période de détention. Cette méthode consiste en l’actualisation des flux générés par l’immeuble sur 10 ans minimum à laquelle s’ajoute la valeur de sortie actualisée des biens à la dixième année.

Méthode dite par comparaison de valeurs unitaires

Cette méthode consiste à se référer aux prix de vente constatés sur le marché pour des immeubles équivalents. Les éléments de comparaison utilisés proviennent notamment de bases internes de données dans lesquelles chaque référence est analysée, classée par situation et par catégorie, et exprimée à l’unité de surface brute ou de surface pondérée.

Il s’agit davantage d’une méthode de recoupement des deux méthodes décrites ci-dessus que d’une méthode principale.

Cas particuliers des biens dont Covivio n’est pas propriétaire du terrain d’assiette

Cas des AOT (autorisation d’occupation temporaire), baux emphytéotiques et baux à construction :

Ces contrats prévoient, au terme de ces baux, un droit d’accession à la propriété des murs au bailleur ou au concessionnaire sans indemnité à verser au preneur ou bénéficiaire.

L’incertitude est toujours de mise au terme de ce type de contrat et, même si des droits de préférence ou de premier refus sont souvent accordés par les bailleurs ou concessionnaires sortant en cas de renouvellement du bail après le terme, la propriété des murs n’est pas pleine et entière et le preneur, en l’occurrence Covivio Hotels, peut se voir obligé de racheter les immobilisations au prix du marché, de signer un simple bail commercial avec le nouveau propriétaire des murs, ou purement et simplement être dans l’obligation d’abandonner son immeuble sans indemnité d’aucune sorte.

L’intégration d’une valeur de revente à terme (valeur résiduelle) n’est donc pas possible concernant ce type de contrats, sauf si la durée résiduelle du bail à construction ou emphytéotique s’avérait suffisante pour amortir le coût d’acquisition ou de construction sur une durée de détention classique, tout en étant en mesure de permettre à un acquéreur potentiel une durée d’exploitation normale. Les experts ont considéré qu’en dessous d’une durée de vie résiduelle de trente ans, la méthode d’évaluation de l’actif pour ce type de contrats devait se limiter à l’actualisation des flux de loyers jusqu’au terme.

Les projections de revenus des hôtels sont faites en fonction des visites de sites, des projets d’investissement (travaux immobiliers et mobiliers) ainsi que des données de marché. La répartition des chiffres d’affaires entre l’hébergement et les autres sources de revenus (restaurant, bar et divers) est proportionnelle aux répartitions moyennes des années antérieures.

Répartition terrain-construction : sur la base de la valeur et de la surface de plancher de l’établissement, l’estimation de la ventilation entre terrain et constructions a été effectuée selon la méthode des ratios Afrexim.

Méthode des composants : l’estimation de la répartition entre les différents composants des constructions et leur âge moyen a été effectuée selon les ratios préconisés par la FSIF (Fédération des sociétés immobilières et foncières) et sur la base des renseignements techniques fournis par les questionnaires d’inspection.

Particularité concernant l’évaluation des hôtels situés en Belgique

La valorisation a été effectuée en conformité avec les normes nationales et internationales (International Valuation Standards) ainsi que leurs modalités d’application, notamment en matière d’estimation de Sicaf immobilière.

La valeur d’investissement est définie comme la valeur la plus probable pouvant être raisonnablement obtenue dans des conditions normales de vente entre des parties consentantes et bien informées, avant déduction des frais de transaction. Elle repose sur la valeur actualisée des loyers nets futurs de chaque immeuble.

La vente d’un immeuble est en théorie soumise à la perception par l’État de frais de transaction. Le montant de ce droit dépend notamment du mode de cession, de la qualité de l’acheteur et de la localisation. Les deux premières conditions et donc le montant des droits à payer n’est connu que lorsque la vente a été conclue. L’analyse de l’historique des cessions réalisées sur le marché belge donne un taux moyen de frais de transaction de 2,5%.

Aussi la valeur probable de réalisation des immeubles de plus de 2,5 M€, frais de transaction déduits, correspondant à la juste valeur (fair value), telle que définie par le référentiel IAS/IFRS, peut donc être obtenue par déduction de la valeur d’investissement d’un montant de frais de transaction équivalent à 2,5%.

1.4.1.2Valorisation des hôtels

Les expertises des actifs du secteur de l’hôtellerie ont été réalisées par BNP Paribas Real Estate Valuation, Cushman & Wakefield, CBRE Hotel Valuation France, CBRE Limited, BPCE Expertises Immobilières et MKG.

L’évolution de la valeur du patrimoine détenu par Covivio Hotels dans le secteur Hôtellerie est reprise ci-dessous (en M€) :

La baisse des valeurs d’expertise de -3,9% à périmètre constant. Après une baisse de -0,8% au 1er semestre 2023, les valeurs de décembre 2023 montrent une diminution de -3,2% pour le 2nd semestre 2023.

1.4.1.3Valorisation des commerces d’exploitation

Les expertises ont été effectuées par BPCE Expertises Immobilières.

La valeur du patrimoine a évolué comme suit (en M€) :

Dans le secteur des commerces d’exploitation, la diminution des valeurs à périmètre constant de - 3% s’explique par une hausse des taux.

1.4.1.4Synthèse des travaux des experts

Le rapport condensé des experts est disponible dans la partie « Renseignements et gestion » du présent document d’enregistrement universel, au chapitre 6.6.

1.4.1.5Coordonnées des experts

Les honoraires versés aux experts sont déterminés de façon forfaitaire et s’élèvent pour l’année 2023 à 775 K€. Pour chaque cabinet d’expertise, les honoraires facturés représentent moins de 10% de leur chiffre d’affaires.

1.4.2Actif net réévalué (ANR) – format EPRA

Au 31 décembre 2023, l’ANR EPRA NTA s’élève à 3 550,4 M€ (soit 24,0 €/action), ce qui correspond à une baisse de 4,6% par rapport à l’exercice 2022. L’ANR EPRA NDV s’établit à 3 511,9 M€ (soit 23,7 €/action) en baisse de 6,7% par rapport à l’exercice 2022.

La détermination de l’ANR et l’évolution d’une année sur l’autre sont les suivantes :

La variation de l’EPRA NDV entre le 31 décembre 2022 et le 31 décembre 2023 est la suivante :

La variation de l’EPRA NDV par action entre le 31 décembre 2022 et le 31 décembre 2023 est la suivante :

Méthode de calcul de l’ANR

Base d’ANR – Capitaux propres

Le patrimoine immobilier détenu par Covivio Hotels a été intégralement évalué au 31 décembre 2022 par des experts immobiliers majoritairement membres de l’AFREXIM et dans le respect d’un cahier des charges commun élaboré par la société dans le respect des pratiques professionnelles.

Les actifs sont estimés en valeur hors droits et/ou droits compris, et les loyers en valeur de marché. En cas de promesse de vente, les actifs sont valorisés au prix figurant dans la promesse de vente.

Les autres actifs et passifs sont évalués sur la base des valeurs IFRS dans les comptes consolidés, l’application de la juste valeur concerne essentiellement la valorisation des couvertures sur la dette.

Le niveau de l’exit tax est connu et appréhendé dans les comptes pour l’ensemble des sociétés ayant opté pour le régime de transparence fiscale.

Ajustements effectués pour le calcul de l’ANR EPRA

Conformément aux Best Practice Recommandations de l’EPRA, l’ANR EPRA est calculé en retraitant des capitaux propres l’impact des instruments financiers et de la fiscalité latente.

Définition indicateurs EPRA

1.5Résultats financiers

1.5.1Comptes consolidés au 31 décembre 2023

1.5.1.1Principes généraux

Les comptes consolidés sont établis en conformité avec les normes comptables internationales édictées par l’IASB (International Accounting Standards Board) et adoptées par l’Union européenne à la date d’arrêté.

Ces normes comprennent les IFRS (International Financial Reporting Standards) et IAS (International Accounting Standards) ainsi que leurs interprétations.

Les états financiers consolidés annuels ont été préparés en conformité avec la norme internationale d’information financière IAS 1 « Présentation des états financiers », telle qu’adoptée par l’Union européenne.

1.5.1.2Périmètre de consolidation

Les comptes du groupe Covivio Hotels sont consolidés par intégration globale dans le périmètre de consolidation du groupe Covivio, maison mère de Covivio Hotels, elle-même intégrée selon la méthode de mise en équivalence dans le périmètre de consolidation de Delfin.

Le périmètre de consolidation au 31 décembre 2023 comprend 185 sociétés contre 175 au 31 décembre 2022.

Le périmètre de consolidation ainsi que les méthodes de consolidation sont présentés de façon détaillée en partie 4.2 – annexes aux comptes consolidés (cf. paragraphe 4.2.3.3).

1.5.1.3Compte de résultat consolidé

Les comptes consolidés arrêtés au 31 décembre 2023 enregistrent une perte nette part du groupe de -11,6 M€.

Le tableau ci-dessous présente les principaux agrégats du compte de résultat consolidé.

1.5.1.4Compte de résultat consolidé en part du groupe

Compte tenu de l’acquisition d’actifs B&B en France en 2012 à hauteur de 50,2% par Covivio Hotels, la notion de « part du groupe » a été introduite dans la présentation des états financiers et des indicateurs à compter de l’exercice 2012. La présentation en part du groupe permet de pondérer l’ensemble des agrégats en fonction du taux de détention.

Pour rappel, les sociétés consolidées en intégration globale et non détenues à 100% sont :

• OPCI B2 HOTEL INVEST : 50,2%
• Foncière B2 HOTEL INVEST : 50,2%
• Foncière B3 HOTEL INVEST : 50,2%
• Foncière B4 HOTEL INVEST : 50,2%
• MO Dreilinden : 94,0%
• MO Berlin et Koln : 94,0%
• B&B Invest Lux 6 : 93,0%
• Portefeuille Rock (19 sociétés de l’activité Murs et Fonds) : 94,9%
• LHM Propco : 90%
• MO First Five : 84,6%.

Les loyers nets part du groupe de Covivio Hotels s’établissent à 245 M€ pour l’exercice 2023, en hausse de 13 M€ par rapport à l’exercice précédent, principalement sous l’effet de la croissance de l’activité sur l’exercice et matérialisée principalement par la hausse des loyers variables ACCOR (+9 M€) et des loyers variables en Espagne (+5 M€), au Royaume-Uni (+3 M€), minorés par les cessions (-6 M€).

Le résultat des hotels en gestion confirme leur progression d’activité avec un hausse de 12,5 M€ par rapport à l’exercice 2022, principalement sous l’effet de l’acquisition de  fonds de commerce en Europe au 4ème trimestre 2022.

Le résultat des ajustements de valeurs est de -178 M€ au 31 décembre 2023. Ce résultat présente une forte baisse des valeurs dans toute l’Europe.

Le résultat financier qui s’élève à -138 M€ est constitué de charges d’intérêts pour -60 M€ (contre -50 M€ en 2021), de la variation négative de juste valeur des actifs et passifs financiers pour -62 M€, de la charge d’intérêts sur les passifs locatifs (IFRS 16) concernant principaement les baux emphytéotiques des actifs au Royaume Uni, en Espagne et en Italie pour -15 M€ et de résultat de change pour +0,3 M€. 

La fiscalité constatée correspond principalement à celle des sociétés étrangères ne bénéficiant pas de régime spécifique aux activités immobilières et aux sociétés de l’activité Murs et Fonds. Une reprise d’impôts différés passif de 32 M€ a été constatée sur le portefeuille anglais du fait de l’option au régime REIT anglais dont l’option prendra effer au 1er janvier 2024. Cette option ne générant pas d’imposition à la sortie du régime fiscal actuel.

1.5.1.5EPRA Earnings

EPRA Earnings résultant de la présentation EPRA