Activité de l'année 2024

1.1Résultats Annuels 2024 : Hausse de 10% du résultat récurrent, bilan renforcé, perspectives favorables

« Dans un monde immobilier en mutation, Covivio a tiré profit de son modèle d’opérateur immobilier diversifié en adaptant son patrimoine et en renforçant sa qualité. Avec plus de 1 Md€ d’investissements sur l’année, le Groupe a saisi de nouvelles opportunités de croissance, en particulier en hôtellerie, tout en finalisant son plan de cessions de 1,5 Md€. La très bonne activité opérationnelle permet également d’afficher une croissance du résultat net récurrent de +10% en 2024. Covivio entend poursuivre cette dynamique de croissance en 2025 et proposera à la prochaine assemblée générale le versement d’un dividende en hausse de +6%. »

Christophe Kullmann, Directeur Général de Covivio

Rotation qualitative du patrimoine

• Près de 1,1 Md€ d’investissements en 2024, dont 67% en hôtels 
• 766 M€ de nouveaux accords de cessions en 2024, en prime de +3% sur les valeurs d’expertise
• Hôtels : renforcement dans Covivio Hotels, réalisation de l’échange d’actifs avec AccorInvest et acquisition en Europe du Sud 
• Résidentiel : partenariat avec CDC Investissement Immobilier et poursuite de la modernisation du patrimoine 
• Bureaux : concentration des investissements sur les actifs de centre-ville, générateurs de croissance de loyers 
• Patrimoine de 23,1 Mds€ à 100% et 15,6 Mds€ part du Groupe, en croissance de +3%. A périmètre constant, les valeurs se stabilisent au second semestre (+0,2%) 
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Performances opérationnelles en forte croissance : +6,7% de hausse des revenus à périmètre constant

• 1 Md€ de revenus consolidés (680 M€ part du Groupe), soit +4,9% à périmètre courant et +6,7% à périmètre constant  
• Bureaux : loyers en hausse de +8,1% à périmètre constant, soutenus par 176 200 m² commercialisés et un taux d’occupation en hausse de +100pb sur un an, à 95,5% 
• Résidentiel allemand : accélération de la hausse des loyers à périmètre constant, à +4,3% (vs +3,9% en 2023) 
• Hôtels : hausse des revenus de +7,2% à périmètre constant, dont +11,9% sur les revenus variables
• Maintien à des niveaux élevés du taux d’occupation (97,2%) et de la durée ferme des baux (6,2 années) 
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Croissance du résultat récurrent de +10%, retour à un ratio de levier sous 40%

• Résultat net récurrent (EPRA Earnings ajusté(1)) en hausse de +10%, à 477,4 M€ (4,47€/action, stable)  
• Baisse des ratios de levier : LTV de 38,9% (vs 40,8% fin 2023) et Dette Nette / EBITDA de 11,4x (vs 12,3x) 
• Actif net réévalué (EPRA NTA) : 79,8€/action, en hausse de +2,7% sur le 2nd semestre (-5% sur un an suite au paiement du dividende 2023 en actions, à 38,61€) 
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Nouvelle progression des indicateurs ESG

• 98,5% du patrimoine doté d’une certification environnementale, dont 71,2% de bureaux certifiés HQE/BREEAM Very Good ou au-dessus 
• Covivio récompensé pour la 7e année consécutive Fairest Landlord en résidentiel allemand  
• L’Atelier, siège européen de Covivio, récompensé au SIMI et lauréat du ULI Europe Awards  
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Priorités 2025 et dividende 2024

• Mise en œuvre des priorités stratégiques annoncées fin 2024 : renforcement en hôtels, déploiement du modèle d’opérateur intégré et extraction du potentiel de croissance 
• Objectif de résultat net récurrent (EPRA Earnings ajusté) 2025 de l’ordre de 495 M€, soit +4% par rapport à 2024 
• Proposition de paiement en numéraire d’un dividende de 3,50€/action au titre de 2024, en hausse de +6% sur un an.

Principaux indicateurs opérationnels et financiers 

1.1.1Covivio : un patrimoine diversifié et en amélioration continue

Covivio détient 23,1 Mds€ (15,6 Mds€ PdG) d’actifs en Europe, gérés selon trois piliers stratégiques : 

• La localisation au cœur des capitales européennes et des principaux quartiers d’affaires et de loisirs, en particulier à Paris, Berlin et Milan. 94% des actifs se situent dans des localisations centrales(2) et 99% à moins de 5 minutes à pied d’un transport en commun. 
• Une logique d’opérateur immobilier intégré, innovante et inspirée de l’hôtellerie. Covivio dispose ainsi d’une plateforme hôtelière intégrée, WiZiU. Ce savoir-faire se déploie aussi à travers Wellio, nos espaces de bureaux opérés, ou dans notre capacité à proposer des offres sur-mesure. Cette approche est saluée par les clients utilisateurs des immeubles Covivio, l’enquête Kingsley 2024 réalisée auprès de 270 utilisateurs bureaux en France, Italie et Allemagne ayant à nouveau révélé une satisfaction globale de 3,9/5 (vs benchmark à 3,6).  
• Le développement durable : Covivio est un opérateur engagé dans la transition climatique, pour un impact positif et durable sur la ville. Cet objectif s’illustre notamment par une trajectoire carbone ambitieuse (baisse des émissions de -40% de 2010 à 2030) et est salué par les principales agences de notation (5-star par GRESB et AAA par MSCI).  

Le patrimoine est composé à 51% de bureaux situés principalement à Paris, Milan et dans les grandes villes allemandes, dont 70% en centre-ville (vs 59% en 2020) et 24% dans les principaux centres d’affaires ; 29% de logements principalement à Berlin (57% du portefeuille résidentiel) ; et 20% d’hôtels situés dans les grandes villes touristiques européennes (Paris, Berlin, Rome, Madrid, Barcelone, Londres, etc.), loués ou gérés par les opérateurs leaders : Accor, IHG, Marriott, B&B, NH Hotels, etc. 

1.1.2Rotation qualitative du patrimoine

1.1.2.11,1 Md€ investis en 2024, principalement en hôtellerie, à un rendement supérieur à 6,5%

En 2024, Covivio a réalisé 1,1 Md€ d’investissements (dont 507 M€ en apport d’actifs), à un rendement moyen supérieur à 6,5%, afin de renforcer son leadership en hôtels et la qualité de son patrimoine.

67% des investissements se sont ainsi concentrés sur l’hôtellerie (733 M€ part du Groupe). L’année 2024 aura ainsi marqué un renforcement majeur sur cette classe d’actif, qui pèse désormais 20% du patrimoine de Covivio, en hausse de +3 points sur un an.  

1.1.2.1.1Renforcement au capital de la filiale Covivio Hotels

Au cours du premier semestre, Covivio a repris 8,7% du capital de sa filiale Covivio Hotels, en échange d’actions nouvelles Covivio, principalement auprès de Generali, et détient dorénavant 52,5% du capital de Covivio Hotels. Avec cet apport, qui équivaut à l’acquisition de 507 M€ d’actifs, Covivio se renforce dans l’un des patrimoines les plus qualitatifs du marché, constitué de 283 hôtels prime situés à 90% dans les principales villes touristiques européennes comme Paris, Berlin, Rome, Londres, Barcelone ou Madrid.  

1.1.2.1.2ÉÉchange d’hôtels créateur de valeur avec AccorInvest

En parallèle, Covivio a franchi une étape significative en vue d’extraire le potentiel de création de valeur de son patrimoine hôtels. Covivio Hotels a ainsi finalisé en novembre 2024 le remembrement de la propriété des murs et fonds de commerce d’hôtels détenus conjointement avec AccorInvest. La valeur convenue des murs cédés à AccorInvest représente 130 M€ en part du Groupe Covivio et la valeur convenue des fonds de commerce rachetés par Covivio Hotels représente 157 M€. Sur la base des chiffres 2023, la différence entre loyers nets des actifs cédés et EBITDA des fonds de commerce acquis représente plus de 11 M€. Au-delà de la relution immédiate sur les résultats, ce portefeuille remembré possède un potentiel de création de revenus et valeur significatif, avec l’identification de 52 M€ de capex part du Groupe avec un rendement marginal supérieur à 20%. Les hôtels détenus en murs et fonds représentent désormais 38% du patrimoine hôtels, contre 62% d’actifs en bail, principalement fixe. 

1.1.2.1.3Acquisition d’un hôtel loisirs en Europe du Sud

Le 19 décembre 2024, Covivio a annoncé l’acquisition de l’hôtel 4* Iberostar Las Dalias à Tenerife, pour un montant de 81 M€ droits inclus (43 M€ en part du Groupe) et un rendement stabilisé de 6,75%. Cet établissement de 429 chambres est loué via un bail triple net ferme jusqu’en 2041 à Iberostar, 5ᵉ opérateur hôtelier en Espagne. Rénové en 2021 et conforme aux objectifs CRREM(3), il affiche d’excellentes performances environnementales. 

Avec cette opération, Covivio poursuit ainsi le renforcement de son exposition à l’hôtellerie, en particulier dans le segment loisirs en Europe du Sud.   

1.1.2.1.4Poursuite des investissements sur le patrimoine afin de renforcer la centralité et la qualité 

En 2024, Covivio a livré 3 hôtels en murs et fonds à Lille et Bruges, ainsi qu’un hôtel Melia en bail à Malaga. Ces projets représentent 458 clés, un total de capex de 15 M€ part du Groupe (28,5 M€ à 100%) et un rendement marginal sur capex de plus de 15%. Covivio a notamment implanté le nouveau concept Novotel à Bruges, après avoir créé 10 chambres supplémentaires et rénové le lobby et les espaces serviciels. A Lille, deux livraisons ont eu lieu sur l’exercice : le Hilton Lille (remplaçant Crowne Plaza) après une rénovation complète des chambres, et le Grand Hotel Bellevue situé en plein cœur de la Grand Place de Lille, après la création de 5 chambres et d’un bar en rooftop. 

En bureaux (25% des investissements), le Groupe s’est concentré sur son pipeline de projets, principalement situés dans les centres-villes des grandes capitales européennes, pour un montant d’investissements de 279 M€ part du Groupe. Au 4e trimestre, Covivio a notamment livré le nouveau siège de L’Oréal Italia, au sein du projet de régénération urbaine The Sign, développé par le groupe à Milan et qui accueille déjà de grandes multinationales telles qu’AON et NTT Data. Le nouveau bâtiment, totalisant 13 000 m² répartis sur 9 étages, a été conçu en tenant compte des plus hauts standards en matière de durabilité et d’innovation technologique, et se distingue par sa façade alternant surfaces vitrées et éléments métalliques opaques. Certifié WiredScore Platinium, l’immeuble vise aujourd’hui les certifications LEED Platinium, WELL et Biodivercity. Il a représenté un total de 76 M€ d’investissements pour un rendement sur coût de 6,1%. 

Le solde des investissements (8%, soit 88 M€) concerne principalement les capex de modernisation et d’amélioration de la performance énergétique du parc résidentiel allemand. 

1.1.2.2766 M€ de nouveaux accords de cessions signés en 2024

Dans un marché de l’investissement encore atone, Covivio a signé pour 766 M€ part du Groupe (1,3 Md€ à 100%) d’accords de cessions, avec une marge moyenne de +3% sur les valeurs d’expertise de fin 2023 et un taux de rendement moyen de 5,1%. Avec 1,6 Md€ de ventes et accords signés, Covivio a finalisé son plan de cessions de 1,5 Md€ entre fin 2022 et fin 2024. 

En bureaux, le Groupe a sécurisé 361 M€ d’accords de cessions (428 M€ à 100%), proches des valeurs d’expertise  
(-0,5%) et avec un taux de rendement de 5,6%. Ces cessions ont porté tant sur des actifs matures que sur des immeubles à transformer en résidentiel. Fin 2024, Covivio a notamment signé un accord avec Valesco sur le futur siège social de Moncler à Milan, pour près de 200 M€. 

En résidentiel allemand, 166 M€ part du Groupe (244 M€ à 100%) ont été cédés, en prime moyenne de +11% sur les valeurs d’expertise, avec notamment : la création d’une joint-venture à Berlin avec CDC Investissement Immobilier, en ligne avec les valeurs de fin 2023, contribuant au programme de cessions à hauteur de 93 M€ en part du Groupe ; et la poursuite des ventes à l’unité, pour 58 M€ en part du Groupe (89 M€ à 100%), en prime moyenne de +40% sur les valeurs d’expertise de fin 2023.  

En hôtellerie, les accords de cessions ont totalisé 239 M€ en part du Groupe (606 M€ à 100%), en prime moyenne de +4% sur les valeurs d’expertise. Elles ont principalement concerné les murs cédés dans le cadre de l’échange d’actifs avec AccorInvest, des hôtels non stratégiques en Allemagne et en Espagne, ainsi que des cessions conjointes de murs et fonds de commerce avec AccorInvest.  

1.1.3Croissance du patrimoine de +3% à périmètre courant et stabilisation à périmètre constant

Le marché de l’investissement en immobilier est resté ralenti au premier trimestre 2024 sur la plupart des classes d’actifs, à l’exception de l’hôtellerie. Depuis le deuxième trimestre, les signaux positifs sont plus nombreux. Les transactions se sont multipliées en hôtellerie, tandis que les larges transactions ont fait leur retour en résidentiel allemand, et les bureaux les plus recherchés se négocient autour de 4% de rendement.

Dans ce contexte, le patrimoine de Covivio ressort en croissance de +3% à périmètre courant, à 15,6 Mds€ en part du Groupe (23,1 Mds€ à 100%) via le renforcement en hôtellerie. A périmètre constant, les valeurs d’actifs se stabilisent au second semestre, à +0,2%, soit -1,1% sur l’ensemble de l’année. Cette deuxième partie d’année marque notamment le retour à la croissance des valeurs en hôtels et en logements à Berlin. 

Le patrimoine hôtels, porté par la croissance des revenus, progresse de +1,5% à périmètre constant, tant sur les actifs en bail (+1,4%) que sur les actifs détenus en murs et fonds (+1,7%). La croissance concerne en particulier les hôtels en France (+2%) et dans le sud de l’Europe (+4,8% en Italie, +3,4% en Espagne), portés par la croissance des revenus et les actions d’asset management. Le patrimoine affiche un rendement moyen de 6,4% (+50pb sur un an). 

En bureaux (-0,5% à périmètre constant sur le S2 2024 et -3,1% sur l’année), la France affiche des valeurs en hausse au second semestre (+0,7%, et -0,6% sur l’année), grâce aux performances de Paris QCA (+3,2%), tandis qu’elles sont stables à Milan (0%, et -0,8% sur l’année). En Allemagne, les valeurs continuent à s’ajuster, en baisse de -15% sur l’année, en raison d’un marché de l’investissement toujours atone. Le rendement moyen du patrimoine bureau augmente de +30pb, à 5,8%. 

Enfin, le résidentiel allemand affiche des valeurs en croissance de +1% (dont +1,1% au second semestre). Berlin, qui représente 57% du patrimoine, surperforme, avec une hausse annuelle de +3,6%. La valeur moyenne du patrimoine résidentiel s’établit à 2 465 €/m², dont 3 125 €/m² à Berlin et 1 796 €/m² en Rhénanie-du-Nord Westphalie, et le rendement moyen remonte de +20pb sur un an, à 4,3%. Le patrimoine est valorisé en valeur bloc. Pour autant, 50% du patrimoine, soit 2,3 Mds€, sont d’ores et déjà mis en copropriété, en particulier à Berlin (71% / 1,9 Md€), où l’écart entre valeur bloc et prix de vente au détail atteint +49%. 

1.1.4Revenus en hausse de +5% à périmètre courant et +6,7% à périmètre constant

En 2024, les revenus ressortent à 1 038,4 M€ et 679,8 M€ en part du Groupe, en hausse annuelle de +5% à périmètre courant. Le renforcement en hôtellerie et les fortes performances opérationnelles ont ainsi largement compensé l’impact des cessions. A périmètre constant, les revenus progressent de +6,7%, soutenus par l’indexation (3 pts), la hausse du taux d’occupation et des loyers lors des relocations et renouvellements (2,9 pts), ainsi que les revenus variables en hôtellerie (0,8 pt). 

1.1.4.1Hôtels : hausse des revenus de +23% à périmètre courant et +7,2% à périmètre constant  

La croissance structurelle du segment hôtelier s’est poursuivie en 2024, avec des RevPAR(4) en hausse de +4% en moyenne en Europe, portés par la hausse des prix (+3%) mais également par une amélioration du taux d’occupation (+0,5 pt). Les meilleures performances se retrouvent en Europe du Sud, l’Espagne affichant une forte croissance des RevPAR de +13%. L’Allemagne, en retard jusque-là, rebondit à +7%. La France finit l’année en hausse de +2%, la période des Jeux Olympiques ayant plus que compensé l’effet d’attentisme des touristes précédant l’événement. Le retour de la clientèle loisirs se confirme depuis le 4e trimestre, avec une croissance des RevPAR de +6% en France en décembre. 

Cet environnement favorable permet aux revenus hôtels de Covivio de croître de +7,2% à périmètre constant. Cette performance est attribuable tant aux loyers fixes, en hausse de +4,3%, qu’aux revenus variables, en hausse de +11,9%. A périmètre courant, les revenus gagnent +23%, bénéficiant depuis le 2e trimestre du renforcement de la participation dans Covivio Hotels. 

1.1.4.2Bureaux : hausse de +8,1% à périmètre constant et taux d’occupation en hausse de +100pb à 95,5% 

En bureaux, la polarisation du marché s’est confirmée en 2024, la demande étant toujours concentrée sur les actifs centraux, serviciels et aux standards énergétiques élevés. Les loyers prime poursuivent ainsi leur progression, de +12% sur un an à Paris (à 1 200€/m²) et de +4% à Milan (à 775 €/m²).  

Dans ce contexte, le positionnement haut de gamme de Covivio (centralité, haute performance environnementale, offre servicielle premium) porte ses fruits. En 2024, Covivio a commercialisé et renouvelé près de 176 200 m², soit +35% de plus qu’en 2023. Le patrimoine bureaux est principalement constitué d’actifs de centre-ville (70% du total, occupé à 97,6%), sur lesquels la réversion captée sur les relocations et renouvellements atteint +12% en moyenne (dont +19% sur 4 500 m² dans l’immeuble Gobelins à Paris 5e et +14% dans l’immeuble Percier à Paris QCA). En parallèle, le Groupe a poursuivi l’augmentation de l’occupation de son patrimoine. Le patrimoine core dans les principaux quartiers d’affaires (24% du total) a vu son taux d’occupation progresser de +1,9pt sur l’exercice, à 94,9%, notamment par des commercialisations dans Urban Garden à Issy-les-Moulineaux (1 800 m²) et So Pop à Paris-Saint-Ouen (6 700 m², désormais loué à près de 90%). Le patrimoine non-core (6% du total) s’est également rempli, notamment par la commercialisation de 7 900 m² sur l’immeuble Xylo à Fontenay, amenant le taux d’occupation à 84,5% (vs 82,3% fin 2023). Au total, le taux d’occupation bureaux s’améliore de 1 point sur un an, à 95,5%. 

Les loyers reculent de -1%, en raison des cessions d’actifs réalisées en 2023 et 2024, mais progressent fortement à périmètre constant, de +8,1%, principalement portés par l’indexation (4 pts), le rebond du taux d’occupation (+3,6 pts) et la réversion positive (+0,5 pt).   

1.1.4.1Résidentiel allemand : accélération de la croissance à périmètre constant, à +4,3%

La pénurie de logements continue de s’accentuer en Allemagne. En 2024, près de 250 000 logements devraient été livrés d’après IFO Institute, en baisse annuelle de -15% et bien loin des objectifs du gouvernement de 400 000 unités par an. Des chiffres qui devraient demeurer faibles encore en 2025, au regard des 215 000 permis de construire autorisés sur un an à fin novembre 2024 (-21% vs 2023). Ce déséquilibre est d’autant plus prononcé à Berlin, ce qui se traduit par des loyers en hausse, selon Immoscout24, de +3% sur un an sur les logements neufs et +6% sur les logements existants. Les prix repartent également à la hausse, de +5% pour le neuf et +2% sur l’existant, à 4 643 €/m², supérieurs de +49% aux valeurs d’expertise des actifs de Covivio sur la zone.  

Dans ce contexte, la croissance des loyers à périmètre constant s’accélère, à +4,3% vs +3,9% en 2023, bénéficiant à la fois de l’indexation (pour 1,8 pt), des programmes de modernisation des logements (pour 1,3 pt) et des relocations (pour 1,2 pt) avec réversion élevée (+24%, dont +36% à Berlin). Le taux d’occupation s’établit à un niveau toujours élevé de 99,2%.  

Le taux d’occupation moyen du patrimoine poursuit sa progression, à 97,2% (vs 96,7% fin 2023), tandis que la durée moyenne ferme des baux s’établit à 6,2 ans.

1.1.5La qualité du bilan de nouveau renforcée en 2024

1.1.5.11,9 Md€ refinancés en 2024, à des conditions favorables

En 2024, le Groupe a sécurisé près de 1,9 Md€ de financements ou refinancements à 100% (1,2 Md€ part du Groupe), pour une maturité moyenne de 7 ans.  

En mai 2024, Covivio Hotels a notamment émis pour 500 M€ d’emprunts obligataires verts (Green bonds), à maturité 2033, avec une marge de 148 pb. Sur le marché hypothécaire, 1 Md€ de financements ont été sécurisés, principalement sur des portefeuilles d’hôtels en Espagne et de résidentiel allemand. 

La liquidité nette disponible du Groupe a continué à progresser, à 2,5 Mds€ (vs 2,4 Mds€ fin 2023). Elle couvre désormais les échéances de dette jusque juin 2027.  

1.1.5.2Renforcement des fonds propres de 536 M€ sur l’année 

Les fonds propres ont été renforcés de 536 M€ sur le premier semestre : 280 M€ provenant de l’opération d’échange d’actions sur Covivio Hotels, et 256 M€ issus de l’option de paiement du dividende en actions, souscrite par 77,5% du capital à 38,61 €/action, traduisant le soutien des actionnaires.

1.1.5.3Des indicateurs de dette nettement améliorés

Noté BBB+, perspective stable par S&P, Covivio a renforcé la qualité de son bilan en 2024. L’atteinte du plan de cessions, le paiement du dividende 2023 en actions et la stabilisation des valeurs d’actifs permettent au ratio d’endettement (LTV) de baisser de 190 pb sur un an, à 38,9%, en ligne avec la politique Groupe de ratio LTV inférieur à 40%. Le ratio dette nette / EBITDA évolue lui aussi favorablement, en baisse de près de 1 point, à 11,4x (vs 12,3x fin 2023). 

La dette dispose d’une maturité moyenne de 4,8 ans (stable) et reste fortement protégée contre la hausse des taux d’intérêt : en moyenne 94% de la dette est couverte contre l’évolution des taux d’intérêts en 2025 et la maturité moyenne des instruments de couverture s’élève à 5,8 ans. Le taux moyen de la dette de Covivio s’établit à 1,71% (vs 1,50% fin 2023) et est attendu en dessous de 2,5% jusque fin 2028.   

1.1.6Croissance du résultat net récurrent et proposition de dividende en hausse de +6%

1.1.6.1Résultat net récurrent de 477 M€, en hausse annuelle de + 10% 

Portés par la bonne dynamique locative, les revenus nets progressent de +5,6% sur un an, à 686,4 M€. En parallèle, la maîtrise des coûts de fonctionnement permet de faire croitre le résultat opérationnel de +7,9%, à 571,8 M€. Le coût de l’endettement financier net est quant à lui resté quasi stable sur l’année (+0,7%, à -98,1 M€), la baisse de la dette ayant permis de compenser la hausse du taux moyen.  

Le résultat net récurrent (EPRA Earnings ajusté) ressort ainsi en croissance de +10% sur un an, à 477,4 M€, dépassant ainsi l’objectif de 460 M€. Par action, il s’élève à 4,47€ par action, stable en raison de l’augmentation du nombre moyen d’actions.  

Le résultat net de Covivio s’élève à +68 M€ (vs -1 419 M€ en 2023), la légère baisse des valeurs étant plus que compensée par le résultat récurrent. 

1.1.6.2Actif net réévalué EPRA NTA de 79,8€/action

L’actif net réévalué de continuation (ANR EPRA NTA) ressort à 8 896 M€, en hausse de +5% sur un an, la montée au capital de Covivio Hotels (en échange d’actions nouvelles Covivio) faisant plus que compenser le léger recul des valeurs d’actifs à périmètre constant. Par action, il s’inscrit à 79,8€, en baisse de -5%, en raison de la hausse du nombre de titres, notamment suite à la souscription par 77,5% des actionnaires au paiement du dividende en actions. Au second semestre, l’ANR par action progresse néanmoins de +2,7%.  

L’ANR de liquidation (EPRA NDV) s’établit à 8 686 M€ (78,0€/action) et l’ANR de reconstitution (EPRA NRV) ressort à 9 705 M€ (87,1€/action). 

1.1.6.3Proposition d’un dividende de 3,50€ par action, en hausse de 6%

Covivio proposera au vote de l’Assemblée Générale du 17 avril 2025 le paiement en numéraire d’un dividende de 3,50€ par action, en hausse de +6% par rapport à 2023.  

Le détachement du coupon aura lieu le 30 avril 2025, pour un paiement le 5 mai 2025. 

1.1.7ESG : nouvelle progression des indicateurs

1.1.7.1Poursuite de la hausse du patrimoine certifié, désormais à 98,5%

Covivio a continué à faire croitre le taux de certification de son patrimoine : la part bénéficiant d’une certification HQE, BREEAM, LEED ou équivalent, en opération et/ou en construction, atteint désormais 98,5% (+3,2 points vs 2023). 

En outre, la part des immeubles de bureaux bénéficiant des meilleurs niveaux de certification (Very Good et au-dessus) s’établit à 71,2%, en hausse de +4,0 points par rapport à fin 2023. 

Cette politique d’amélioration environnementale du patrimoine contribue activement à l’atteinte des ambitions ESG du Groupe, notamment celle de réduire de -40% ses émissions de gaz à effet de serre entre 2010 et 2030 (sur l’ensemble des scopes 1, 2 et 3 et la totalité du cycle de vie des actifs : matériaux, construction, restructuration et exploitation).  

1.1.7.2Hausse de la part de la dette associée à des critères ESG

Pionnier dans l’émission d’obligations vertes (Green bonds) depuis 2016, Covivio a poursuivi le renforcement du poids de sa dette verte (associée à des objectifs ESG), porté à 64% fin 2024 (contre 57% fin 2023 et 38% fin 2022), et l’intégralité de la dette obligataire de Covivio est composée de Green bonds. 

1.1.7.3Covivio de nouveau récompensé par ses locataires en résidentiel allemand

Sur le résidentiel allemand, Covivio s’est vu attribuer, pour la 7e année consécutive le titre de « Fairest landlord » en 2025, avec une note « Very Good », la meilleure note possible. Réalisée par le magazine économique allemand Focus-Money, cette étude évalue les principaux bailleurs en Allemagne à travers 32 critères répartis sur 6 catégories (éthique, soutien aux locataires, service aux locataires, coûts de location, conception des logements et de leurs abords, durabilité). 

1.1.7.4L’Atelier récompensé au SIMI et lauréat du ULI Europe Awards

L’Atelier, nouveau siège européen de Covivio, situé dans le 8e arrondissement de Paris, a reçu le 16 octobre le prix Europe Awards for Excellence, décerné par l’association Urban Land Institute (ULI), parmi 8 projets finalistes. Ce prix, qui a été remis à l’occasion du C Change Summit, le rendez-vous des acteurs de l’immobilier pour relever les défis de la transition climatique, récompense les meilleures pratiques et les projets les plus remarquables en matière de développement urbain. 

A l’occasion du SIMI 2024, Covivio a également reçu deux prix pour ses projets emblématiques : L’Atelier, lauréat de la catégorie « Immeuble de bureau restructuré », et Grands Boulevards, situé dans le 9ème arrondissement de Paris, distingué par prix spécial « Héritage et Renaissance ». Ces deux récompenses saluent notamment la vision, le savoir-faire et la capacité du Groupe à concevoir des projets singuliers, serviciels et hautement performants. 

1.1.8Perspectives 2025

Au cours des dernières années, et en particulier en 2024, Covivio a largement transformé son patrimoine en renforçant sa centralité et sa qualité, mais aussi en y apportant une dimension opérationnelle forte, source de revenus additionnels et de création de valeur. Dans le même temps, après deux années axées sur la discipline financière, le Groupe affiche un bilan renforcé. Covivio sort ainsi renforcé de la crise immobilière alors que le marché de l’investissement enclenche un début de reprise et que le marché locatif se montre bien orienté, tant sur les bureaux centraux, que sur l’hôtellerie et les logements. 

Covivio entend poursuivre sa dynamique de croissance en 2025, en se fixant pour priorités :  

• La poursuite du rééquilibrage de son patrimoine entre ses trois classes d’actifs  
• L’extraction du potentiel de croissance du patrimoine existant  
• Le déploiement de son offre d’opérateur immobilier intégré sur l’ensemble de ses classes d’actifs.  

Fort d’un patrimoine ayant démontré son attractivité auprès des utilisateurs et d’une structure financière solide, le Groupe entend poursuivre la rotation qualitative de son patrimoine en faveur du renforcement en hôtels. Dans ce cadre, Covivio Hotels a annoncé proposer(5) une option de paiement de son dividende 2024 en actions, à laquelle Covivio, actionnaire à hauteur de 52,5%, entend souscrire. Cet investissement de l’ordre de 117 M€ pour Covivio, permettra au Groupe de poursuivre le renforcement de son exposition à l’hôtellerie.  

L’année 2025 marquera également l’intégration des fonds de commerce acquis auprès d’AccorInvest et le lancement des initiatives d’asset management associées. Après avoir signé de nouveaux contrats de management (en management direct via la plateforme de gestion du Groupe WiZiU, ou auprès des opérateurs tiers Accor, Sohoma ou Atypio), des appels d’offres sont en cours pour sélectionner les marques et concepts les plus adaptés à chaque hôtel. La rentabilité attendue des travaux dépasse 20%. 

En bureaux, le Groupe entend continuer à répondre aux aspirations des utilisateurs via son pipeline de projets engagés, dont les livraisons accélèreront jusqu’en 2027. Situé à 85% en centres-villes, avec des projets emblématiques comme Corso Italia à Milan, Monceau à Paris ou Alexanderplatz (projet mixte) à Berlin, ce pipeline doit permettre de générer 66 M€ de revenus supplémentaires. 

En parallèle, Covivio travaille au lancement de deux conversions de bureaux en hôtels dans l’Est de Paris (11e et 13e arrondissements) : Voltaire (10 400 m²), situé à proximité de la place de la République et Bobillot (3 400 m²), dans le quartier de la Butte-aux-Cailles. Le budget de ces projets (foncier compris) totalise près de 150 M€, pour un rendement de l’ordre de 6%.  

Enfin, en résidentiel allemand, Covivio continuera à extraire le potentiel de croissance (i) des loyers, avec une réversion moyenne de plus de 30% (dont plus de 45% à Berlin), et (ii) des valeurs, par la poursuite des privatisations. A Berlin notamment, l’écart entre les valeurs d’expertise (3 125€/m²) et les valeurs de marché (4 643€/m²) atteint maintenant +49%. 

1.1.8.1Objectif de résultat net récurrent 2025 en croissance 

Le repositionnement qualitatif du patrimoine des derniers exercices permet à Covivio d’afficher des perspectives locatives solides qui, comme en 2024, devraient plus que compenser l’impact en année pleine sur les résultats du désendettement 2024. Covivio se fixe ainsi pour objectif un résultat net récurrent (EPRA Earnings ajusté) 2025 de l’ordre de 495 M€, soit une hausse d’environ +4%.  

1.2Éléments d’analyse de l’activité

1.2.1Revenus : 1,0 Md€ et 680 M€ en part du Groupe en 2024

Les revenus part du Groupe s'établissent à 679,8 millions d'euros contre 648,0 millions d'euros en 2023, en hausse de +4,9% à périmètre courant, en raison de :

• Le renforcement de la participation dans Covivio Hotels (+22,9 M€) ;
• La croissance de +6,7% à périmètre constant, répartie entre :
  • Bureaux : +8,1% à périmètre constant, grâce à l'indexation et à l'activité locative ;
  • Hôtels : une croissance soutenue des revenus à périmètre constant de +7,2%, grâce à la poursuite du rebond des revenus variables (EBITDA + loyers variables) de +11,9% et à une croissance à périmètre constant de +4,3% pour les hôtels à loyers fixes ;
  • Résidentiel allemand : une croissance robuste et accélérée de +4,3 % à périmètre constant

• Réduction de l'exposition aux bureaux par le biais de cessions (-19,5 M€) ;
• Livraisons de nouveaux actifs (+2,6 M€), dans le Grand Paris et Milan ;
• Libération d’actifs pour redéveloppement (-9,4 M€), principalement à Paris, dans le Croissant Ouest et en première couronne, pour les convertir en logements ou en hôtels. 

1.2.2Échéancier des baux et taux d’occupation

1.2.2.1Échéancier des loyers annualisés : durée moyenne des baux de 6,2 ans

1.2.2.1.1Durée moyenne des baux par activité

1.2.2.1.2Échéancier des baux

En 2025, les échéances de baux avec première option de rupture représentent 57,7 M€ :

• 21,8 M€ sont déjà gérés (1,3 M€ d'hôtels, 20,5 M€ de bureaux pour lesquels le locataire n'a pas l'intention de quitter l’actif),
• 5,2 M€ en vue d'un redéveloppement,
• 20,3 M€ se rapportent au départ de Suez dans la tour CB 21, à La Défense, où la demande placée en 2024 était supérieure de 14% à la moyenne sur 10 ans. Une partie de l'actif devrait être relouée avec des investissements limités (les premières discussions étant déjà avancées et un programme d'investissement est en cours de définition pour moderniser les étages supérieurs).

10,4 M€ (1,3% des revenus annualisés) restent à gérer en bureaux, principalement sur des actifs Core pour lesquels la décision du locataire n'est pas encore connue.

1.2.2.2Taux d’occupation : 97,2 % à fin 2024, +0,5 pt par rapport à 2023

Le taux d’occupation a continué de progresser en 2024, de +50 pb vs 2023, à 97,2% pour l'ensemble du portefeuille. Ceci est lié à la bonne performance des bureaux dont le taux d'occupation a augmenté de +100 pb à 95,5%, principalement grâce à plusieurs locations dans le Grand Paris.

1.2.3Répartition des revenus annualisés

Par principaux locataires

Par activité

1.2.4Amélioration du taux de charges

Le taux de charges diminue de -110 points de base sur un an, principalement grâce à la hausse du taux d’occupation, générant un meilleur taux de refacturation des charges locatives. 

1.2.5Cessions : 766 M€ de nouveaux accords en 2024

De nouvelles cessions ont été réalisées et de nouveaux accords ont été signés pour 766 M€ part du Groupe (1,3 Md€ à 100%) en 2024. 

Ces accords de cessions ont porté sur des bureaux pour l'essentiel, pour un montant total de 361 M€ part du Groupe, avec une marge moyenne de -0,5%. Il s’agissait de 12 immeubles de bureaux en France et 13 en Italie (notamment du portefeuille Telecom, en régions), ainsi que plusieurs conversions en projets résidentiels.

En résidentiel allemand, 166 M€ part du Groupe (244 M€ à 100%) d'accords de cessions ont été conclus au cours de l'année, avec une prime moyenne de +11,1% par rapport aux valeurs d’expertise de 2023. Les principales réalisations ont été la création d'une joint-venture avec CDC Investissement Immobilier sur un portefeuille Berlinois, en ligne avec les valeurs à fin 2023, contribuant à hauteur de 93 M€ (part du Groupe) au programme de cession, et, dans le même temps, le Groupe a poursuivi les privatisations, vendant 58 M€ en part du Groupe (89 M€ à 100 %), avec une prime moyenne de 40%.

En hôtellerie, les accords de cessions s'élèvent à 239 M€ part du Groupe (606 M€ à 100%), avec une prime moyenne de +3,8% par rapport aux valeurs d'expertise. Il s'agit principalement des cessions à AccorInvest dans le cadre de l'échange d'actifs, ainsi que d'hôtels non stratégiques en Allemagne et en Pologne et de cessions conjointes (OpCo et PropCo) en France aux côtés d'AccorInvest.

1.2.6Investissements : 1,1 Md€ (part du Groupe) réalisés en 2024 

1,1 Md€ en part du Groupe (1,5 Md€ à 100%) d'investissements ont été réalisés en 2024, avec un rendement moyen supérieur à 6,5%, afin d'améliorer la qualité du portefeuille et créer de la valeur :

• 507 M€ ont été investis pour accroître l'exposition à l’hôtellerie, par l'acquisition d'une participation de 8,7% dans Covivio Hotels en échange d'actions Covivio,
• 187 M€ part du Groupe (400 M€ à 100%) ont été investis pour optimiser la performance hôtelière, dont 157 M€ part du Groupe (389 M€ à 100%) de fonds de commerce hôteliers rachetés dans le cadre de l'échange d'actifs avec Accorinvest, et l'acquisition d'un hôtel à Ténérife pour 43 M€ part du Groupe (81 M€ à 100%),
• Les investissements dans le pipeline de développement ont totalisé 237 M€ part du Groupe (267 M€ à 100%),
• 153 M€ part du Groupe (232 M€ à 100%) concernent des travaux sur le portefeuille en exploitation (dont 2/3 de travaux de valorisation), dont 79 M€ en résidentiel allemand (63% pour des travaux de modernisation, générant des revenus supplémentaires).

1.2.7Actifs en développement

1.2.7.1Livraisons : 38,900 m2 de bureaux livrés en 2024

Deux projets de bureaux ont été livrés en 2024 en Italie :

• The Sign D (13 200 m² et 76 M€ de coût total), loué à 92%;
• Rozzano (25 700 m² et 44 M€ de coût total), loué à 58% (contre 47% en 2023). 

1.2.7.2Pipeline Bureaux engagé : 66 M€ part du Groupe de revenus additionnels, 85% dans les centres-villes

Covivio dispose d'un pipeline de bureaux de 7 immeubles avec 66M€ de potentiel de revenus supplémentaires en France, en Allemagne et en Italie, dont la majeure partie (85%) dans les centres-villes de Paris, Milan et Berlin, où la demande d'actifs prime est élevée. 

Ce pipeline est pré-loué à 46% et participera à l'amélioration continue de la qualité du portefeuille vers plus de centralité et d’immeubles de Grade A (100% des projets certifiés "Excellent" ou plus).

• Livraisons prévues en 2025 : 2 projets en Allemagne (Icon et Loft), 1 projet à Milan (Corte Italia).
• Les livraisons à partir de 2026 concernent 4 projets à Paris QCA (Grands Boulevards, Monceau), Paris 1ère couronne (développement clé en main pour Thalès) et Berlin (Alexanderplatz).

Pipeline à fin 2024

Le total des Capex restant à décaisser sur le pipeline de développement engagé d’ici 2027 atteint 400 M€ (133 M€ par an d'ici 2027 en moyenne).

1.2.7.3Pipeline de construction-vente

• À fin décembre 2024, le pipeline allemand de construction-vente porte sur 4 projets situés à Berlin, où la pénurie de logements est la plus forte en Allemagne, totalisant 374 unités résidentielles et un coût total de 108 M€ part du Groupe.
• Le pipeline français actuel est composé de 2 projets situés en IDF et à Bordeaux, représentant 260 unités résidentielles, pour un coût total de 45 M€ part du Groupe.
• La marge totale du pipeline engagé atteint 6%.

1.2.7.4Pipeline Maîtrisé

Covivio est également propriétaire de plus de 303 000 m² de réserves foncières qui pourraient accueillir de nouveaux projets de développement à terme :

• à Paris, en IDF et les grandes villes françaises (180 000 m²), principalement pour des développements clé en main ;
• à Milan avec Symbiosis (33 000 m²) et Porta Romana (76 000 m²) ;
• et environ 14 000 m² à Berlin.

1.2.8Patrimoine

1.2.8.1Valorisation du patrimoine : +3,2% à périmètre courant, -1,1% à périmètre constant

En 2024, le patrimoine a progressé de +3,2% à périmètre courant, pour atteindre 15,6 Mds€ part du Groupe (23,1 Mds€ à 100%). Ceci s'explique principalement par le renforcement en hôtels, compensant l'impact des cessions de bureaux. 

A périmètre constant, le patrimoine a baissé de -1 ,1% principalement en raison de :

• En Bureaux, les valeurs d'actifs ont baissé de -3,1% à périmètre constant, mais sont restées quasiment stables sur le second semestre : -0,5% (+0,3% sur le portefeuille de centres-villes). Les fortes disparités sont liées à la centralité et à la géographie. La France est en hausse de +0,7% sur le second semestre et l'Italie est stable, tandis que les valeurs de l'Allemagne (14% du patrimoine bureaux) continuent de s'ajuster (-15% en 2024) ;
• En Résidentiel en Allemagne, les valeurs ont progressé de +1,0% à périmètre constant. Berlin (57% du portefeuille résidentiel allemand) surperforme avec +3,6% à périmètre constant. La valeur moyenne par m² pour la partie résidentielle du portefeuille est de 2 585 €/m², dont 3 125 €/m² à Berlin. Les actifs sont évalués à leur valeur en bloc. 50 % du portefeuille, soit 2,3 Mds€, est déjà divisé en condominiums, en particulier à Berlin (71% ; 1,9 Md€), où la valeur de vente de l'unité est de 49% supérieure à la valeur bloc ;
• En Hôtels, la valeur du portefeuille a également progresssé (+1,5%), tant pour les baux fixes (+1,4%) que pour les hôtels en Murs et fonds (+1,7%). La croissance s’accélère sur le second semestre, à +1,0%, après la hausse de +0,5% du premier semestre 2024.

Au cours de l'année, la transformation du portefeuille a été réalisée avec une augmentation du taux de certification, qui est passé de 95,3% à 98,5% à fin 2024.

Répartition géographique du patrimoine en 2024

1.2.9Liste des principaux actifs Bureaux et Hôtels

La valeur des dix principaux actifs représente 15% du patrimoine part du Groupe.

1.3Éléments d’analyse de l’activité par segment

1.3.1Bureaux : 51% du patrimoine de Covivio

Covivio a mis en œuvre une stratégie globale de bureaux basée sur la centralité, l'immobilier opéré et la durabilité. Cette stratégie a été mise en œuvre en augmentant les investissements dans les meilleurs actifs situés dans des emplacements centraux, en améliorant la qualité du portefeuille existant et en se retirant des zones périphériques.

Aujourd'hui, la qualité est devenue un moteur beaucoup plus important pour la croissance future de Covivio, qui possède des bureaux avec des niveaux élevés de centralité et d'accessibilité, des bâtiments de Grade A et une offre servicielle de haut niveau. Ces immeubles de bureaux sont situés en France (27% du portefeuille de Covivio), en Italie (16%) et en Allemagne (7%), pour un montant total de 9,4 Mds€ (7,9 Mds€ part du Groupe) à fin décembre 2024.

Cette stratégie en matière de bureaux porte ses fruits, comme l'illustre l'augmentation du taux d'occupation en 2024, de +100 points de base à 95,5%. 

Le portefeuille de Covivio se répartit comme suit :

• actifs Core dans les centres-villes (70% du portefeuille de bureaux de Covivio, +11pts vs 2020) : situés dans les centres-villes de grandes villes européennes (Paris/Levallois/Neuilly, Milan, Berlin, Düsseldorf, Hambourg, et grandes métropoles régionales françaises), avec un taux d'occupation élevé (97,6%) et une durée moyenne des baux de 4,6 ans ;
• actifs Core dans les principaux pôles d'affaires (24%) : comprend des actifs dans des centres d'affaires bien connectés (Grand Paris, périphérie des villes allemandes), avec un taux d'occupation élevé (94,9%) et une longue durée de baux (5,4 ans), principalement loués à des partenaires à long terme tels que Thalès et Dassault Systèmes ;
• actifs non-Core (6%) : regroupe les actifs de bureaux secondaires en dehors des centres-villes pour lesquels le taux d'occupation (84,5%) et la durée des baux (3,6 ans) sont plus faibles, avec une stratégie de cession ou de conversion en résidentiel. 
•  

Actifs Core en Centres-villes (70% ; 5,5 Mds€ part du Groupe)

Actifs Core dans les principaux pôles d'affaires (24% ; 1,9 Md€ part du Groupe)

1.3.1.1Marché Bureaux en Europe : polarisation confirmée, signaux positifs pour les investissements 

1.3.1.1.1Bureaux en France : polarisation confirmée, compression des taux de rendement au second semestre 

La demande placée sur le marché des bureaux en Île-de-France a atteint 1 750 400 m² en 2024, en baisse de -11% sur un an.

Dans le même temps, la demande continue de se polariser, la préférence pour les meilleurs emplacements continuant d'augmenter, mais aussi pour les actifs les mieux situés au juste prix  :

• Paris Centre Ouest continue de surperformer, avec une demande placée en baisse de - 9% sur un an à 573 700 m² 
• Paris intra-muros représente 47% de la demande placée totale en Île-de-France (contre 42% en moyenne sur les cinq dernières années) :
• La Défense s'est également révélée mieux orientée en 2024, avec une augmentation de +60% de la demande placée sur un an, à 211 200 m², et +14% au-dessus de sa moyenne décennale. 

L’offre immédiate a augmenté de + 19% au cours des six derniers mois pour atteindre 5,46 millions de m² et le taux de vacance s'établit désormais à 10,2% selon BNP Real Estate, en hausse de + 150 points de base sur un an, mais avec de fortes disparités : moins de 3% dans Paris QCA et près de 14% en première couronne et à La Défense.

La rareté des meilleurs actifs en centre-ville continue d'impacter positivement les loyers prime, atteignant des niveaux historiques à Paris à 1 200 €/m²/an (+12% sur un an).

Les mesures d’accompagnement en Île-de-France augmentent légèrement à 26,3% en moyenne à fin 2024, en hausse de +90 points de base par rapport à fin 2023, avec des disparités maintenues entre les sous-marchés, de 14,3% à Paris Centre Ouest à 39,3% à La Défense.

Les investissements en bureaux en France ont totalisé 4,9 Mds€ en 2024, en baisse de -27% sur un an (dont -28% en en Île-de-France à 3,3 Mds€). Le 4ème trimestre a cependant montré de meilleurs signes et les taux de rendement prime ont même commencé à baisser selon BNP Real Estate, à 4,0% dans Paris QCA, -25 points de base vs. S1 2024.

1.3.1.1.2Bureaux à Milan : un marché locatif toujours dynamique et un marché de l'investissement plus favorable 

Le marché des bureaux de Milan a enregistré une demade placée de 372 000 m² en 2024, soit -11% sur un an, avec le QCA toujours très demandé (+44% à 138 000 m²). La demande se concentre toujours sur les immeubles situés dans des emplacements de premier ordre, offrant un bon niveau de services, comme le montre la part des actifs de grade A/A+, qui représentent 71% de la demande placée à Milan.

Le taux de vacance moyen à Milan a baissé de 100 points de base en 2024, le ramenant à 10,1%, dont -80 points de base à 5,1 % dans le QCA (où se trouve la majeure partie du portefeuille de Covivio).

La forte demande d'espaces de haute qualité, combinée à la rareté des actifs de grade A, a contribué à une nouvelle augmentation des loyers prime à Milan, à 775€/m²/an (+3% sur un an), selon DILS.

Avec un montant total de 786 M€ investi en 2024, le marché de l'investissement en bureaux à Milan a augmenté de +8% par rapport à l'année dernière. Les rendements prime se sont stabilisés, à 4,25 % selon Cushman & Wakefield.

1.3.1.1.3Bureaux en Allemagne : demande placée à +5% , loyers prime en hausse de +5% en moyenne 

La demande placée en 2024 dans les six principaux marchés de bureaux allemands a augmenté de +5% sur un an pour atteindre 2 342 400 m² (mais reste inférieure de 17% à la moyenne sur 5 ans), portée par Münich (+34%), Cologne (+9%) et Berlin (+5%).

Les taux de vacance ont atteint 6,5% en moyenne, en hausse de +90 points de base sur un an. Hambourg (4,4%) et Cologne (4,0%) ont enregistré les taux de vacance les plus bas, suivis par Münich (6,0%) et Berlin (6,5%), tandis qu'à Düsseldorf et Francfort, les taux de vacance sont restés plus élevés, respectivement à 7,7% et 11,1%.

Les loyers prime ont augmenté en moyenne de +5% vs 2023, avec des performances variables : forte croissance à Münich (+9%), +4% à Francfort et Hambourg.

Selon Savills, les volumes d'investissement en Bureaux allemands ont augmenté de +10% sur un an en 2024, à 5,3 Mds€. Les rendements prime se sont stabilisés depuis fin 2023, à 4,4% en moyenne pour les 6 principales villes d'Allemagne.

1.3.1.2Revenus comptabilisés : +8,1% de croissance à périmètre constant

Par rapport à l’année dernière, les revenus locatifs ont diminué de -3,2 M€, principalement en raison de :

• Forte croissance des loyers à périmètre constant (+23 M€) de +8,1%, principalement due à l'impact de l'indexation (contribution de +4,0pts) et à l'augmentation du taux d'occupation,
• Les cessions (-19,5 M€) réalisées en 2023 (-9,9 M€) et en 2024 (-9,5 M€),
• Impact des actifs libérés pour une transformation en hôtel ou en résidentiel (-9,4 M€) partiellement compensé par les livraisons de nouveaux actifs (+2,6 M€).

1.3.1.3Revenus annualisés

1.3.1.4Indexation

Les baux à loyer à indice fixe sont indexés sur des indices de référence (ILC et ICC en France et indice prix de consommation pour les actifs à l’étranger) :

• Pour les loyers actuels en France, 93% des revenus locatifs sont indexés sur l’ILAT, 5% des revenus locatifs sont indexés sur l’ICC et 2% sur l’ILC ;
• En Italie, l’indexation des loyers est généralement calculée en appliquant l’augmentation de l’Indice des Prix à la Consommation (IPC) à chaque date anniversaire de la signature de l’accord ;
• Les loyers sont indexés sur l’indice des prix à la consommation allemand pour 42% des baux, 10% prévoient une hausse fixe et 32% disposent d’une clause d’indexation (si l’IPC dépasse une augmentation annuelle comprise entre 5% et 10%). Les autres (16%) ne sont pas indexés et sont principalement loués à l’administration publique.

1.3.1.5Activité locative intense : 176 214 m² loués ou renouvelés en 2024

L'année 2024 a été très dynamique pour l’activité locative, avec 176 214 m² de baux signés ou renouvelés, en hausse de +35% sur un an.

• 59 067 m² (15,8 M€) ont été loués ou pré-loués en 2024. Les nouvelles locations totalisent 45 090 m², avec une hausse moyenne de +12%, dont la majorité se situe en France (32 547 m²). Toutes les sous-catégories ont bénéficié de cet appétit continu:
  • Dans les centres-villes, The Line, 4 550 m² à Paris 8e a été reloué avec une réversion de +22%. 
  • En première couronne, 6 719 m² ont été loués sur So Pop à Paris Saint-Ouen, désormais occupé à 89% et 1 766 m² ont été loués sur Urban Garden à Issy-les-Moulineaux, désormais occupé à 85%. 
  • Des nouvelles positives sur les actifs non-Core également, avec la location de 7 893 m² sur Xylo à Fontenay. 
  • Des pré-locations ont été signées en Allemagne (3 009 m² sur Icon à Düsseldorf et 8 051 m² signés sur une grande partie des surfaces commerciales du projet Alexanderplatz à Berlin) et en Italie (2 817 m² sur Rozzano dans la banlieue de Milan).

•  117 147 m² (32,3 M€) ont été renouvelés, avec une réversion locative moyenne de +4%. Une grande partie des renouvellements a été réalisée en Allemagne (50 862 m² / 43%), notamment 24 990 m² à Hambourg, 9 375m² à Francfort et 7 814m² sur Icon à Düsseldorf. 34 584 m² (30%) ont été renouvelés en France, les plus importants à Paris : 8 000 m² sur Percier dans Paris CBD avec +14% de réversion locative et 4 600 m² sur Gobelins à Paris 5e avec 19% de réversion. Les renouvellements en Italie (31 753 m² / 27%) ont principalement concerné un actif non stratégique de 30 234 m² dans la périphérie de Milan.
• 44 894 m² (6,0 M€) ont été libérés, principalement en France (33 873 m²), pour des redéveloppements en bureaux, hôtels ou logements, et en Allemagne (9 531 m²), pour la plupart reloués.

1.3.1.6Échéancier des baux et taux d’occupation

1.3.1.6.1Échéancier des baux : 4,8 ans de durée résiduelle ferme des baux

En 2025, 56,4 M€ de baux expireront, dont 46,0 M€ déjà gérés :

• 20,5 M€ pour lesquels le locataire n'a pas l'intention de libérer l’actif,
• 5,2 M€ de libérations pour redéveloppement,
• 20,3 M€ se rapportent au départ de Suez dans la tour CB 21, à La Défense, où la demande placée en 2024 était supérieure de 14% à la moyenne décénnale. Une partie de l'actif devrait être relouée avec des investissements limités, les premières discussions étant déjà avancées, et un programme d'investissement est en cours de définition pour moderniser les étages supérieurs.

10,4 M€ restent à gérer en bureaux, principalement sur des actifs Core pour lesquels la décision du locataire n'est pas encore connue.

1.3.1.6.2Taux d’occupation Bureaux : 95,5% à fin décembre 2024, +100 pbs sur un an

• En France, le taux d'occupation a augmenté de +220 points de base à 96,3%, contre 94,1% à fin 2023, principalement en raison de l'activité locative dynamique, notamment sur Maslö à Levallois et So Pop à Paris Saint-Ouen.
• En Italie, le niveau du taux d'occupation a diminué de -130 points de base à 97,4%, contre 98,7% à fin 2023, principalement en raison de la livraison d'un actif partiellement loué (Rozzano).
• En Allemagne, le taux d'occupation a augmenté de +140 points de base à 87,9% par rapport à fin 2023. Ceci est principalement lié à des locations, notamment à Munich, tandis que le taux d'occupation à Düsseldorf a diminué en raison d'un départ dans le bâtiment ABC.

1.3.1.7Valorisation du patrimoine Bureaux

1.3.1.7.1Évolution de la valeur du patrimoine : +0,5% sur les Bureaux 

1.3.1.7.2Variation à périmètre constant : -3,1% sur l’année, -0,5% au second semestre 2024

La variation de -3,1% de la valeur à périmètre constant (-0,5% au second semestre) est portée par plusieurs effets :

• Bonne résilience des actifs en France (-0,6%) et en Italie (-1,1%), en particulier dans les centres-villes avec une progression des valeurs à Paris / Neuilly / Levallois de +1,7%, alors que des ajustements limités ont été nécessaires en dehors des centres-villes.
• Baisse de -15% en Allemagne, en ligne avec un marché de l'investissement plus calme en 2024.

• Le rendement moyen a augmenté de 30 points de base pour atteindre 5,8%.

1.3.1.8Actifs détenus en quote-part

Les actifs détenus en quote-part sont les suivants :

• la Tour CB21 (détenue à 75%) à La Défense ;
• les tours Silex 1 et 2 à Lyon (détenus à 50,1% et entièrement consolidés) ;
• l’actif So Pop à Paris Saint-Ouen (détenu à 50,1% et entièrement consolidé) ;
• l’actif Streambuilding à Paris 17e (détenu à 50% et entièrement consolidé) ;
• les campus Dassault à Vélizy (détenus à 50,1% et entièrement consolidés) ;
• le campus New Vélizy pour Thales (détenu à 50,1% et comptabilisé selon la méthode de mise en équivalence) ;
• Euromed Center à Marseille (détenu à 50% et comptabilisé selon la méthode de mise en équivalence) ;
• Cœur d’Orly dans le Grand Paris (détenu à 50% et comptabilisé selon la méthode de mise en équivalence).

1.3.2Résidentiel Allemagne : 29% du patrimoine de Covivio

Covivio intervient sur le secteur résidentiel en Allemagne au travers de sa filiale Covivio Immobilien, détenue à 61,7%. Les données chiffrées sont présentées en 100% et en part du groupe Covivio.

Covivio détient environ 41 100 unités à Berlin, Hambourg, Dresde, Leipzig et en Rhénanie-du-Nord-Westphalie, ce qui représente 7,2 Mds€ (4,6 Mds€ part du Groupe) d’actifs. 

Covivio est principalement exposée aux A-cities en Allemagne, avec une exposition de 100 % aux zones métropolitaines de plus d’un million d’habitants et de 90% aux villes de plus de 500 000 habitants. Covivio cible le marché de l’habitat haut de gamme. 

L’exposition à Berlin, où la pénurie de logements est la plus importante en Allemagne, représente 57% à fin 2024. Le patrimoine de Covivio à Berlin est de grande qualité, avec 68% d’immeubles construits avant 1950 et 71% déjà divisés en condominiums.

1.3.2.1Poursuite de la hausse des loyers sur les marchés et rebond du marché de l'investissement 

• En Allemagne, la demande de logements a continué d'augmenter depuis le début de l'année, dans un contexte d'accroissement du nombre d'habitants (la population en Allemagne a atteint un niveau record de 85,4 millions d'habitants selon Destatis), tandis que les permis de construire (215 000 unités sur un an à fin novembre 2024) sont restés loin de l'objectif gouvernemental (> 400 000 unités / an). 
• Cette pénurie continue de soutenir les loyers en Allemagne et en particulier à Berlin. Selon Immoscout24, en 2024, les loyers moyens demandés pour les immeubles existants ont augmenté de +1,8% à 8,57 €/m²/mois en Allemagne et de +6,4% à 14,1 €/m²/mois à Berlin. Pour les nouveaux bâtiments, les loyers ont augmenté de +7,8% sur un an en Allemagne à 12,6 €/m²/mois et de +3,4% à Berlin à 20,1 €/m²/mois.
• Après plusieurs trimestres creux pour le marché de l’investissment en résidentiel allemand (pour les immeubles collectifs de plus de 30 logements), les volumes ont rebondi depuis le deuxième trimestre 2024, portant les volumes totaux à 10,7 Mds€ en 2024, soit +109% sur un an selon BNPP Real Estate. Le marché privé montre également des signes d'appétit plus fort depuis le début de l'année 2024, comme le montrent les prêts immobiliers privés enregistrés par la Bundesbank, en hausse de +23% sur un an pour atteindre 198 Mds€ en 2024.
• Les prix moyens demandés ont également progressé en 2024. Selon Immoscout24, les prix des bâtiments existants ont augmenté de 2% en 2024 à Berlin pour atteindre 4 643 €/m², ce qui reste bien supérieur à la valorisation actuelle du portefeuille résidentiel de Covivio (3 125 €/m² à Berlin). Le prix moyen au m² pour les nouveaux bâtiments a également augmenté pour atteindre 6 575 €/m² en 2024 (+4,7% sur un an).

En 2024, les activités de Covivio ont été marquées par :

• Poursuite de la forte croissance des loyers : +4,3% à périmètre constant, soit une croissance nettement supérieure à l'inflation ;
• Création d'une joint-venture sur un portefeuille berlinois de 274 millions d'euros, dans le cadre d'un partenariat avec CDC Investissement Immobilier ;
• Stabilité des valeurs : +1,0% sur 12 mois à périmètre constant, dont +3,6% à Berlin.

1.3.2.2Revenus comptabilisés : +4,3% à périmètre constant

Les revenus locatifs s'élèvent à 190 millions d'euros part du Groupe sur l'exercice 2024, en hausse de +2,9% (+5,4 millions d'euros)  sous les effets combinés :

• à Berlin, de la croissance locative à périmètre constant de +4,9% (+4,5 millions d'euros), grâce à l'indexation (+2,3 points) et aux relocations (+1,9 point) avec une forte réversion (+36% pour l'année 2024) ;
• en dehors de Berlin, de la croissance des loyers à périmètre constant, soutenue dans toutes les zones (+3,7% en moyenne, +3,3 millions d'euros) en raison de l'impact des relocations (y compris les modernisations) et de l'indexation.
• Ces effets ont été partiellement compensés par les cessions réalisées en 2024 (-1,0 million d'euros).

1.3.2.3Loyers annualisés : 195,5 M€ part du Groupe

Les revenus locatifs (9,6 €/m²/mois en moyenne) offrent un solide potentiel de croissance par le biais de la réversion par rapport aux loyers de relocation atteints sur tous nos marchés, notamment Berlin (45%) Hambourg (15%-20%), Dresde et Leipzig (10%-15%) et en Rhénanie-du-Nord-Westphalie (15%-20%).

1.3.2.4Indexation

Les revenus locatifs des logements en Allemagne évoluent selon divers mécanismes.

1.3.2.4.1Les loyers de relocation

Il est en principe possible d’augmenter le loyer librement, sous réserve que le bien ne soit pas financé par des subventions gouvernementales. 

Par exception à ce principe de liberté de fixation des loyers, certaines villes comme Berlin, Hambourg, Cologne, Düsseldorf, Dresde et Leipzig ont appliqué un plafonnement des loyers (Mietpreisbremse) de relocation. Dans ces villes, le loyer de relocation ne peut excéder de plus de 10% le loyer de référence (Mietspiegel), sauf dans les cas suivants :

• si le bien a été modernisé au cours des trois dernières années, le loyer de relocation peut dépasser la limite de +10% d’un maximum de 8% des coûts de modernisation ;
• dans le cadre d’une modernisation complète (montant de travaux supérieur à un tiers des coûts de nouvelle construction), il est possible d’augmenter librement le loyer,
• si le loyer reçu du locataire précédent est supérieur à la limite de +10%, alors ce loyer constitue la limite en cas de relocation.

Les immeubles construits après le 1er octobre 2014 ne sont pas inclus dans le plafonnement des loyers.

1.3.2.4.2Sur les baux en cours

Pour les locataires résidentiels, le loyer peut généralement être ajusté en fonction du loyer comparatif local (Mietspiegel), qui est généralement déterminé sur la base de l’indice des loyers. Outre ce mode de révision, il est également possible de conclure un contrat de loyer indexé ou progressif. Une combinaison successive de méthodes de révision peut également être convenue par contrat (par exemple, un loyer progressif pour les cinq premières années du contrat, suivi d’une révision sur la base du loyer comparatif local).

Révision sur la base du loyer comparatif local : le loyer actuel peut être augmenté de 15 à 20% dans les trois ans, selon les régions, sans dépasser le loyer local de référence (Mietspiegel). Ce type de contrat représente environ 90% de nos revenus locatifs.

1.3.2.4.2Pour les baux en cours avec réalisation de travaux :

Si des travaux ont été réalisés, le loyer peut être augmenté de 8 % au maximum du montant desdits travaux (hors maintenance), en plus de l’augmentation possible d’après l’indice du loyer. Cette augmentation est soumise à trois conditions :

• les travaux permettent d’économiser de l’énergie, d’augmenter la valeur utilitaire ou d’améliorer les conditions de vie à long terme ;
• l’augmentation de loyer prend effet 3 mois après la déclaration d’augmentation de loyer ;
• le loyer ne peut pas être augmenté de plus de 3 €/m² pour les travaux de modernisation du bien sur une période de six ans (2 €/m² si le loyer initial est inférieur à 7 €/m²).

1.3.2.5Taux d’occupation : un niveau élevé de 99,2%

Le taux d’occupation s’établit à 99,2%. Il se maintient au-dessus de 98% depuis fin 2015, reflétant la très bonne qualité du patrimoine et le faible risque locatif du Groupe.

1.3.2.6Valorisation du patrimoine : 7,2 Mds€ (4,6 Mds€ part du Groupe)

1.3.2.6.1Évolution de la valeur du patrimoine : -1,8% à périmètre courant 

En 2024, la valeur du patrimoine a baissé de -1,8% à périmètre courant pour s’établir à 4,6 Mds€ part du Groupe, impactée par la création d'une joint-venture, contribuant à 93 millions d'euros de cessions part du Groupe.

1.3.2.6.2Capex de maintenance et de modernisation

En 2024, les Capex s’élèvent à 124 M€ (44 €/m² ; 79 M€ part du Groupe) et les Opex à 20 M€ (7 €/m² ; 13 M€ part du Groupe).

En moyenne, les projets de modernisation, qui totalisent 77 M€ en 2024 (49 M€ part du Groupe), affichent un rendement immédiat proche de 5%, pouvant aller jusqu’à 10% post relocation.

La majeure partie des investissements réalisés à Hambourg concerne trois zones d'habitation (22 bâtiments, 242 appartements, soit 10% des logements de la ville) qui ont fait l'objet de rénovations en matière d'efficacité énergétique.

1.3.2.6.3Stabilité des valeurs à périmètre constant : +1,0%

La valeur moyenne du patrimoine résidentiel s’établit à 2 465 €/m², dont 3 263 €/m² à Berlin (3 125 €/m² sur le résidentiel pur) et 1 796 €/m² en Rhénanie-du-Nord-Westphalie, et le rendement moyen augmente de + 18 pb sur un an, à 4,3 %. Le patrimoine est valorisé en valeur bloc. 50% du patrimoine est d’ores et déjà mis en copropriété, en particulier à Berlin (71%), où l’écart entre valeur en bloc et prix de vente unitaire atteint +49%.

En 2024, les valeurs ont augmenté de +1,0% à périmètre constant par rapport à fin 2023, reflétant un regain d’appétit des investisseurs.

1.3.3Hôtels  : 20% du patrimoine de Covivio

Covivio Hotels, filiale de Covivio détenue à 52,5% au 31 décembre 2024, est une Société d’Investissements Immobiliers Cotée (SIIC) et un acteur immobilier leader en Europe. La société investit à la fois dans les hôtels en bail (fixe ou variable) et en murs & fonds.

Les données sont communiquées en 100% et en part du groupe Covivio.

Covivio détient un portefeuille d’hôtels de premier ordre (283 hôtels / 39 477 chambres) d’une valeur de 6,4 Mds€ (3,1 Mds€ part du Groupe) et se concentre sur des biens dans des grandes métropoles européennes loués ou exploités par les principaux opérateurs hôteliers tels qu’Accor, B&B, Mariott, IHG, NH Hotels, etc. Ce portefeuille offre une diversification géographique et locative (à travers 12 pays européens) et des possibilités de gestion d’actifs à travers différents modes de détention (hôtels en bail et murs & fonds).

Le renforcement de Covivio dans Covivio Hotels est effectif à partir de fin mars 2024 dans le compte de résultat.

L'échange d'actifs avec AccorInvest est effectif à partir du 1er décembre 2024, ainsi les hôtels pour lesquels des fonds de commerce ont été achetés (et regroupés avec des murs déjà détenus) ont généré des loyers pendant 11 mois et de l'EBITDA pendant 1 mois.

Les actifs partiellement détenus par Covivio Hotels comprennent principalement :

• 91 actifs B&B en France, dont 89 détenus à 50,2% et 2 détenus à 31,2%.
• 22 actifs AccorInvest en France (21 actifs) et en Belgique (1 actif), détenus entre 31,2% et 33,3%.

1.3.3.1Marché hôtelier : poursuite de la croissance

Les performances hôtelières en Europe ont encore été très solides en 2024. Le RevPAR (Revenu Par Chambre Disponible) moyen en Europe affiche une augmentation moyenne de +4% sur un an en 2024, le marché poursuivant sa dynamique positive, soutenue par la hausse des prix moyens mais aussi de l'occupation). 

• Les pays d'Europe du Sud affichent de très bonnes performances, en particulier l'Espagne qui progresse de +13%.
• L'Allemagne continue de rattraper son retard avec une croissance RevPAR de +7% sur l'année.
• En France, la croissance du RevPAR est plus modeste (+2%), affectée par les reports de voyage pendant la période préolympique.
• Du côté des investissements, les volumes sur le segment de l’hôtellerie affichent l'une des plus fortes hausses en Europe, atteignant 19,5 milliards d'euros en 2024, soit +34% par rapport à 2023, selon CBRE. La France, l'Espagne et le Royaume-Uni représentent la majorité des transactions (63%).

1.3.3.2Revenus comptabilisés : +7,2% de croissance à périmètre constant

Les revenus des Hôtels ont augmenté de +7,2% (+8,4 M€ part du Groupe) par rapport à 2023, du fait des éléments suivants :

• Hhôtels en bail :
  • le patrimoine AccorInvest (22,2% des revenus Hôtels), en hausse de +31,2% à périmètre constant, principalement lié à la forte augmentation des loyers variables dans le sud de l'Europe,
  • baux fixes (53,4% des revenus Hôtels), en hausse de +4,3% à périmètre constant, principalement grâce à une indexation positive
• Hôtels en murs et fonds (24,7% des revenus Hôtels), principalement situés en Allemagne et dans le nord de la France. L'augmentation de l'EBITDA de +4,9% à périmètre constant s'explique principalement par l'amélioration des performances en Allemagne (+6,7%).

A périmètre courant, le chiffre d'affaires a augmenté de +21,6% à 170 M€, principalement grâce au renforcement de Covivio Hotels (+18 millions d'euros), en plus de la croissance à périmètre constant.

1.3.3.3Revenus annualisés

Répartition par opérateurs et par pays (sur la base du chiffre d’affaires 2024) qui s’élève à 193,9 M€ en part du Groupe 

Les loyers sont ventilés de la façon suivante : fixes (50%), variables (8%) et EBITDA sur contrats de gestion (42%).

1.3.3.4Indexation

Les loyers fixes sont indexés sur des indices de référence (ICL et ICC en France et indice prix de consommation pour les actifs à l’étranger).

1.3.3.5Échéancier des baux : 11,0 années de durée résiduelle ferme des baux

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1.3.3.6Valorisation du patrimoine : +21% à périmètre courant

1.3.3.6.1Évolution de la valeur du patrimoine

Le portefeuille a évolué de +524,6 M€ (+21%) par rapport à 2023. Cette variation est attribuable à (i) l'augmentation de la participation dans Covivio Hotels (de 43,9% à 52,5%), renforçant l'exposition de Covivio à l'industrie hôtelière, ainsi qu'à (ii) l'échange d'actifs finalisé avec AccorInvest, (iii) l'acquisition d'un hôtel à Tenerife et (iv) une croissance des valeurs s'élevant à 35 M€.

1.3.3.6.2Variation à périmètre constant : +1,5% en 2024