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ASSEMBLÉE
GÉNÉRALE
MIXTE
EXERCICE
2025
MESSAGE DE LA PRESIDENTE 2025
L'immobilier traverse aujourd'hui l'une de ses phases de transformation les plus profondes depuis
plusieurs décennies. Les mutations économiques, l'évolution des usages et les exigences
environnementales redessinent durablement les attentes des marchés.
L'année écoulée a confirmé le tournant amorcé en 2024 du marché immobilier. Après une décennie
caractérisée par des conditions de financement exceptionnellement favorables, le secteur a dû s'adapter à
un nouvel environnement marqué par la remontée des taux, une sélectivité accrue des investisseurs et une
redéfinition des équilibres de marché.
Le chiffre d'affaires consolidé 2025 du Groupe COURTOIS est de 2 563 K€ contre 945 K€ en 2024.
Son résultat opérationnel consolidé est négatif de 286 K€, pour un résultat négatif de 508 K€ en 2024.
Le résultat net consolidé part du Groupe COURTOIS est négatif de 383 K€.
Le résultat du Groupe de l'exercice 2025 est en diminution de 36 K€ en raison de l'absence de loyer
perçu, suite au départ de notre principal locataire fin 2024, compensé par la variation de la juste valeur
des immeubles de placement.
2025
Pour COURTOIS SA, c'est une année d'adaptation et de consolidation, privilégiant la maîtrise des
risques et une vision de long terme face à un environnement devenu plus exigeant.
L'exercice a été marqué par la poursuite des opérations engagées, notamment la rénovation et valorisation
de notre principal actif, avec une attention particulière à l'adaptation aux nouveaux usages et aux attentes
croissantes en matière de performance environnementale. Cette opération engagée dès 2024 se réalise
conformément aux projections initiales, grâce à l'engagement de nos équipes et à la solidité de nos
partenaires.
2026
Le début d'année est marqué par des signes positifs :
-
Programmation des opérations de réception de travaux, conformément au bail signé, pour le
33 rue de Rémusat. Respect de l'enveloppe du budget travaux.
-
Reprise de l'activité de gestion des locataires en interne, pour l'intégralité des lots mis en location.
Je remercie chaleureusement l'ensemble de nos équipes, nos partenaires et nos Actionnaires pour leur
confiance et leur engagement à nos côtés.
Jennifer COURTOIS de VIÇOSE
CONSEIL D'ADMINISTRATION
ANNÉE 2025
PRÉSIDENTE DU CONSEIL D'ADMINISTRATION ET DIRECTEUR GÉNÉRAL
Madame Jennifer COURTOIS de VIÇOSE
ADMINISTRATEURS
-
Monsieur Jean-Louis COURTOIS de VIÇOSE
-
SAS RÉGIA représentée par Madame Françoise COURTOIS de VIÇOSE
-
Monsieur Jean-Jacques PONS-GERMAIN
-
Monsieur Pascal BARBOTTIN
-
Monsieur Laurent LESDOS
CENSEURS
-
Monsieur Arthur THOMINE-DESMAZURES
-
Monsieur Arnaud LAFON
COMMISSAIRES AUX COMPTES
SYGNATURES
MAZARS
COURTOIS S.A.
Société Anonyme au capital de 1 673 940 €
Siège social : 3, rue Mage
BP 48531 – 31685 TOULOUSE CEDEX 6
R.C.S. Toulouse -540 802 105
Tél. 05.62.26.73.22
Contact : accueil@courtois.fr
http://www.courtois-sa.com
SOMMAIRE
Organigramme du Groupe ____________________________________________PAGE 1
Rapport de gestion du Conseil d'Administration
__________________________PAGE 2
I.
Activité du Groupe ____________________________________________PAGE 2
II. Activité propre de la société COURTOIS SA _______________________PAGE 11
III. Affectation du résultat _________________________________________PAGE 13
IV. Actionnariat & Évolution boursière _______________________________PAGE 14
V.
Conclusion __________________________________________________PAGE 17
Rapport sur le gouvernement d'entreprise ________________________________PAGE 19
Rapport spécial des Commissaires aux Comptes sur les conventions et engagements
réglementés ________________________________________________________PAGE 48
Comptes annuels consolidés ___________________________________________PAGE 53
Rapport des Commissaires aux Comptes sur les comptes consolidés ___________PAGE 73
Comptes sociau x____________________________________________________PAGE 76
Rapport des Commissaires aux Comptes sur les comptes annuels______________PAGE 86
Ordre du jour et résolutions de l'Assemblée Générale Mixte
du 21 mai 2026 _____________________________________________________PAGE 89
Autres informations _________________________________________________PAGE 99
Informations sur la société
Attestation responsable
ORGANIGRAMME DU GROUPE
AU 31 DÉCEMBRE 2025
- 1
RAPPORT DE GESTION DU CONSEIL D'ADMINISTRATION
A L'ASSEMBLÉE GÉNÉRALE MIXTE DU 21 MAI 2026
Chers Actionnaires,
Nous vous avons réunis en Assemblée Générale Mixte conformément à la loi et aux dispositions de nos statuts, à l'effet
notamment de vous demander de statuer sur les comptes de l'exercice clos le 31 décembre 2025.
Les convocations à la présente Assemblée seront régulièrement effectuées.
Les documents prévus par la réglementation en vigueur vous seront adressés et mis à votre disposition notamment sur le site
de la société www.courtois-sa.com dans les délais impartis.
Le présent rapport a notamment pour objet de vous présenter la situation de notre société et celle de notre Groupe.
SOMMAIRE DU RAPPORT DE GESTION DU CONSEIL D'ADMINISTRATION
I.
Activité du Groupe ____________________________________________________________ PAGE 2
I-1 Activité de l'ensemble du Groupe au cours de l'exercice écoulé
I-2 Evolution prévisible et perspectives d'avenir
I-3 Recherche et développement
I-4 Evènements importants survenus depuis la date de clôture
I-5 Description des principaux risques et incertitudes
I-6 Procédures de contrôle interne
I-7 Engagements hors bilan
I-8 Activité et résultats de l'ensemble des filiales de la société par branche d'activité dans les comptes
sociaux
I-9 Informations complémentaires
I-10 Indicateurs clefs de performance de nature non financière
II.
Activité propre de la société COURTOIS SA _______________________________________ PAGE 11
III.
Affectation du résultat__________________________________________________________ PAGE 13
IV.
Actionnariat & Evolution boursière _______________________________________________ PAGE 14
V.
Conclusion __________________________________________________________________ PAGE 17
Annexes
•
Résultats financiers de la société au cours des 5 derniers exercices
I - ACTIVITÉ DU GROUPE
I-1 L'ACTIVITÉ DE L'ENSEMBLE DU GROUPE AU COURS DE L'EXERCICE ÉCOULÉ
La société COURTOIS SA exerce historiquement son activité soit directement, soit indirectement par l'intermédiaire de
sociétés filiales ne disposant pas de moyens propres, et dont l'exploitation de l'activité est pilotée par la société
COURTOIS SA.
Toutes les filiales citées sont contrôlées au sens de l'article L. 233-3 du Code de Commerce, et leur liste complète est présentée
à la note 3 de l'annexe des comptes consolidés au 31 décembre 2025.
I-1.1 Chiffres clés en K€
Résultats Consolidés
31/12/2025
31/12/2024
Chiffre d'affaires
2 563
945
Résultat opérationnel
(286)
(508)
Coût de l'endettement financier net
(139)
(7)
Résultat financier
-
(1)
Quote-part du résultat des sociétés mises en équivalence
(22)
(5)
Charge d'impôt
110
131
Résultat net
(337)
(390)
Résultat net part du Groupe
(383)
(347)
DONNEES PAR ACTION (en €uros)
31/12/2025
31/12/2024
Résultat net part du Groupe
(5,30)
(4,80)
Dividende proposé
-
-
2 -
SITUATION FINANCIERE
31/12/2025
31/12/2024
Capitaux propres part Groupe
18 285
18 579
Endettement financier brut
5 465
4 221
Valeur des Immeubles de placement
14 174
10 130
Stocks et en-cours
5 920
7 502
Trésorerie et équivalent de trésorerie
4 247
6 425
I-1.2 Analyse des résultats
Les comptes consolidés de l'exercice clos le 31 décembre
Au 31 décembre 2025, la juste valeur des immeubles de
2025 font apparaître un résultat net négatif part du Groupe de
placement s'élève à 14 174 K€.
383 K€ contre un résultat négatif de 347 K€ au
La variation de la juste valeur impacte positivement le
31 décembre 2024.
résultat net avant impôts d'un montant de 893 K€.
Le chiffre d'affaires consolidé au 31 décembre 2025 d'un
montant de 2 563 K€, est en augmentation expliquée princi-
A
compter de 2025, le Groupe COURTOIS confie
palement par les ventes de lots sur le dossier Courbevoie en
l'évaluation de l'ensemble des biens immobiliers à BNP
2025. Le Groupe COURTOIS s'est concentré durant l'année
REAL ESTATE. Cette mission est confiée pour une durée de
2025, au suivi des travaux de réhabilitation du principal
3 ans.
bâtiment détenu par Courtois ; ce qui a permis d'être
conforme au projet initial, notamment sur le respect des
Au 31 décembre 2025, les expertises ont été réalisées selon
délais.
les principes suivants :
Le niveau de liquidités du Groupe COURTOIS permet de
- La méthode d'évaluation d'après la surface pondérée pour
faire face aux échéances à venir.
les commerces,
- Et ou la méthode de capitalisation du revenu locatif,
Nous vous demandons d'approuver ces comptes.
- Et ou la méthode par Discounted Cash-Flow. Les taux
d'actualisation et de rendement retenus sont respectivement
Le résultat négatif consolidé s'établit à - 337 K€ :
de 6,70% et 7,20%.
Part de COURTOIS SA
- 383 K€
Part des Minoritaires
46 K€
Ces experts déterminent la juste valeur de l'ensemble des
biens immobiliers une fois par an en fin d'année. A noter que
a) Juste valeur sur les immeubles de placement
si la juste valeur d'un immeuble varie significativement d'un
exercice à l'autre, une nouvelle expertise est réalisée par un
Les immeubles de placement sont des biens immobiliers
expert mandaté par le Groupe à cet effet.
détenus pour en retirer des loyers ou pour valoriser le capital,
ou les deux, plutôt que pour :
Au 31 décembre 2025 tous les locaux sont loués à l'exception
- Les utiliser dans le cadre de la production ou la fourniture
du 33 rue de Rémusat depuis fin 2024, en cours de
de biens ou de services ou à des fins administratives,
réhabilitation et pour lequel un BEFA a été signé début
- Les vendre dans le cadre de l'activité ordinaire.
février 2025 et d'un lot d'habitation situé à Paris 20ème.
Conformément à l'option offerte par IAS 40, les immeubles
de placement sont évalués à la juste valeur et la différence de
valeur d'une date de clôture à une autre est portée dans le
résultat de l'exercice (sous la rubrique « Autres produits et
charges »).
I-1.2.1-Le chiffre d'affaires 2025 s'élève à un montant de 2 563 K€ conte 945 K€ en 2024
I-1.3 Résumé du bilan consolidé
ACTIF (en K€)
PASSIF (en K€)
31/12/2025 31/12/2024
31/12/2025 31/12/2024
Immobilisations corporelles
173
213
Fonds propres
18 285
18 579
Immeubles de placement
14 174
10 130
Intérêts minoritaires
15
161
Participations entreprises associées
-
-
Actifs financiers non courants
870
834
Dettes financières
5 465
4 221
Stocks et en cours
5 920
7 502
Passifs d'impôts non courants
1 639
1 773
Clients & autres actifs courants
2 559
312
Provisions courantes
291
268
Trésorerie et équivalent de trésorerie
4 247
6 425
Autres dettes
2 249
456
TOTAL
27 944
25 459
TOTAL
27 944
25 459
- 3
I-1.4 Résumé du compte de résultat consolidé
En K€
31/12/2025 31/12/2024
Chiffre d'affaires
2 563
945
Charges opérationnelles
(2 849)
(1 452)
Résultat Opérationnel Courant
(286)
(508)
Autres produits et charges
-
-
opérationnels
Résultat Opérationnel
(286)
(508)
Cout de l'endettement financier
(139)
(7)
Autres produits et charges financiers
-
(1)
Quote-part résultat sociétés mise en
(22)
(5)
équivalence
Charges d'impôt
110
131
Résultat net
(337)
(390)
Part du Groupe
(383)
(347)
Part des minoritaires
46
(43)
I-1.5 Analyse de la situation financière
Les concours bancaires utilisés par le Groupe dans les comptes consolidés s'élèvent à :
-
1 350 K€ pour l'activité de rénovation d'immeubles :
o
Courbevoie : 1 350 K€, souscrit à la Caisse d'Epargne, à taux variable, en 2023 pour une durée de 3 ans.
Un crédit accompagnement souscrit avec la Garantie Financière d'Achèvement, en février 2025 auprès de la
Caisse d'Epargne, pour un montant de 600 K€, à taux variable. Cette ligne est non utilisée à ce jour.
-
3 124 K€ pour l'activité de gestion d'immeubles :
o
SCI NORD INVEST : 341 K€. Le prêt a été souscrit, pour 450 K€, auprès de la BNP, à taux fixe, en 2022,
pour une durée de 12 ans.
o
COURTOIS SA : 2 783 K€. Prêt travaux souscrit auprès du Crédit Agricole, pour une enveloppe totale de
7,1 M€, à taux fixe, en février 2025, pour une durée de 17 ans, dont 2 ans de différé en capital.
Le Groupe n'a pas de covenant attaché à la dette.
I-2 ÉVOLUTION PREVISIBLE ET PERSPECTIVES
D'AVENIR
D'autre part, concernant le dossier de rénovation/promotion
de Courbevoie (détention 51%), les travaux démarrés en
Depuis la fin de l'année 2024, la reprise dans le secteur
2025, devraient se finaliser en fin d'année 2026.
d'activité de l'immobilier est restée mesurée (taux
Pour les autres dossiers, des nouveaux mandats de vente
d'emprunt stables, arrêt des dispositifs fiscaux d'aide à la
sont à l'étude pour renforcer la commercialisation.
construction et un climat général dégradé). L'année 2025
s'est également accompagnée d'opérations de réservation et
I-3 RECHERCHE ET DEVELOPPEMENT
vente intervenues sur plusieurs projets.
Le Groupe COURTOIS n'a eu aucune activité en matière
Malgré un marché atone, les études réalisées pour des
de recherche et développement au cours de l'exercice
acquisitions dans le secteur de la rénovation n'ont pas eu de
écoulé.
suite, en raison des prix de vente trop élevés.
Pour autant, le Groupe COURTOIS reste attentif à de
I-4 EVENEMENTS IMPORTANTS SURVENUS
nouveaux dossiers.
DEPUIS LA DATE DE CLOTURE DE L'EXERCICE
2025
Le Groupe COURTOIS se concentrera également, début
2026, sur la fin de réalisation des travaux de réhabilitation
Suite à la libération d'un lot dans le 11ème arrondissement à
de l'un de ses principaux immeubles, pour une livraison
Paris, appartenant à la SCI AMPERE, et après estimation
conforme au BEFA, mi 2026.
des travaux à réaliser pour la mise aux normes, d'un
montant de 30K€, il a été décidé la mise en vente de ce lot.
Comme indiqué dans le précédent rapport, « 2025 et 2026
seront des exercices de « transition », en termes d'activité,
Mise à disposition anticipée partielle de l'immeuble rue de
l'activité de gestion d'immeubles sera diminuée de la non-
Rémusat, à Toulouse, par COURTOIS SA au preneur Insitu
facturation du loyer du principal actif à Toulouse, en 2026.
Business Centre, conformément aux accords.
Pour rappel, le chiffre d'affaires prévisionnel pour une
Le preneur peut ainsi commencer
à installer ses
année de loyer, en fonction des surfaces réalisées, sera
aménagements intérieurs, sur les parties mises à disposition.
environ de 1 000 K€, soit une progression d'environ 25 %,
à partir de 2027.
4 -
I-5 DESCRIPTION DES PRINCIPAUX RISQUES ET INCERTITUDES
L'analyse des risques a été faite en tenant compte de l'évaluation de la probabilité de réalisation et de l'ampleur estimée d e son
impact.
Le tableau ci-dessous synthétise le niveau de criticité nette.
Probabilité de réalisation / Ampleur estimée
Risques
Faible
Modéré
Important
Risque de marché immobilier
X
Risque de contrepartie
X
Risque de liquidité
X
Risque de taux
X
Risque d'assurance
X
Risque juridique
X
Risque lié à l'insolvabilité des locataires
X
Risque lié aux immeubles de placement
X
Risque financier lié aux effets du
changement climatique et aux
X
réglementations environnementales
Risque de gros travaux
X
Risque de variations de cours
X
Risque lié au contrôle majoritaire de la
X
Société
Risque de dépendance de la société à
X
certains actifs
I-5.1.4 Risque de taux
I-5.1 Gestion des risques :
Du fait de l'activité du Groupe, ce risque s'apprécie à deux
niveaux : risque pour les acquéreurs et pour le financement
I-5.1.1 Risque de marché immobilier
des projets.
Le marché immobilier est dans l'attente d'une reprise du
La dynamique de promotion immobilière est liée à la
contexte économique et géopolitique peu stable. Depuis fin
faculté de financement des acquéreurs et des taux qu'ils
2024, les taux d'intérêt des emprunts sont restés stables ; ce
peuvent obtenir ; ce qui a des conséquences notamment sur
qui a permis une légère reprise d'activité.
la liquidité des stocks.
Le marché locatif reste par ailleurs en forte demande. Le
Le recours au financement pour l'activité de rénovation,
Groupe a poursuivi son orientation d'une partie des lots
peut avoir des conséquences sur les coûts des travaux. Ce
destinés à la vente, vers la location meublée, dans l'attente
risque est donc considéré important.
de la reprise du marché. Ce risque est donc modéré.
I-5.1.5 Risque d'assurance
I-5.1.2 Risque de contrepartie
Le Groupe COURTOIS dispose d'assurances pour
Les locataires sont en majorité des sociétés présentant un
l'essentiel des risques généraux inhérents à l'exercice de
risque modéré quant à leur solvabilité.
son activité. Le Groupe COURTOIS a notamment contracté
Le Groupe COURTOIS peut solliciter ses partenaires
une assurance « Responsabilité Civile des Dirigeants », une
bancaires pour des dossiers d'investissement ou
assurance « Bris de Machine », une assurance « Tous
patrimoniaux.
Risques Informatiques », une assurance « RC Rénovation
De la même façon, pour la réalisation d'importants travaux,
d'Immeubles » et « RC Promotion Immobilière » ainsi
le Groupe COURTOIS fait l'étude de la structure financière
qu'une assurance Dommage Ouvrage souscrite par chantier
des entreprises auxquelles elle est susceptible de faire
de rénovation et promotion immobilière.
recours, lors des appels d'offres.
Enfin, cela concerne le risque de commercialisation
Le Groupe COURTOIS bénéficie d'une couverture
(difficultés à trouver des acquéreurs, désistements).
d'assurance destinée à garantir ses actifs immobiliers qui
permettrait une reconstruction à neuf des immeubles de
I-5.1.3 Risque de liquidité
placement.
Le Groupe a procédé à une revue spécifique de son risque
Pour être conforme à la « LOI ALUR » le Groupe
de liquidité et considère être en mesure de faire face à ses
COURTOIS a souscrit une couverture d'assurance non
échéances à venir pour l'exercice en cours.
occupant pour tous les lots en copropriété.
Des prévisionnels sont réalisés régulièrement durant
Suite à de nombreux sinistres notamment climatiques, les
l'exercice pour assurer le suivi de la trésorerie et
assureurs relèvent fortement les tarifs en vigueur.
placements ; ce qui permet de limiter ce risque au plus bas.
- 5
En 2025, le Groupe COURTOIS a refait l'étude de
L'activité de rénovation du patrimoine bâti depuis plus de
l'ensemble de ses contrats d'assurance et a privilégié la
20 ans, participe à la réduction de la consommation
souscription auprès d'un seul partenaire, AXA, hors
foncière et s'inscrit dans les objectifs de la Loi Climat et
dommage-ouvrage, souscrite auprès de FINAXY (groupe
Résilience de 2021 et les perspectives du Zéro
Crédit Agricole). Ce risque est donc considéré modéré.
Artificialisation Net.
Au-delà de son activité de rénovateur, le Groupe
I-5.1.6 Risque juridique
COURTOIS est vigilant dans son quotidien :
A ce jour, ces risques sont non significatifs cependant leur
-
Les équipes privilégient les visioconférences aux
dénouement reste lent. (Cf. note 32 « Contentieux »
de
déplacements importants,
l'annexe consolidée).
-
Privilégie les déplacements en transports en
commun ou lorsque cela est possible en
I-5.1.7 Risque lié à l'insolvabilité des locataires
déplacement doux.
Activité gestion des immeubles :
Ce risque est donc considéré important, quant à ses impacts
Avant toute signature de nouveau bail, le Groupe
financiers, pour répondre aux exigences.
COURTOIS étudie la structure financière de la société
candidate ou de la personne physique. En cas de doute, le
I-5.1.10 Risque de gros travaux
Groupe COURTOIS demande une caution solidaire des
Les études sont lancées pour évaluer les travaux concernant
associés, d'un tiers ou une caution bancaire en complément
le patrimoine de COURTOIS SA, ainsi que pour définir une
du dépôt de garantie. La solvabilité des locataires, pour le
juste utilisation des locaux.
logement, diminue ; ce qui engendre une sélection plus
Ce risque peut se traduire par des malfaçons, retards de
rigoureuse. Des demandes de réduction de loyers ont été
livraison et dérapage budgétaire. Mais également, des
faites par certains locataires, au cours de l'année. Des
difficultés administratives (autorisations avec recours,
accompagnements temporaires ont été proposés. Ce risque
diagnostics archéologiques).
est donc modéré.
Le Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur de Toulouse
est une nouvelle règlementation, entrée en vigueur le
I-5.1.8 Risque lié aux immeubles de placement
17 février 2025. Cette nouvelle norme impacte directement
1- La société a retenu l'option qui consiste à comptabiliser
les travaux de réhabilitation de l'immeuble principal du
les immeubles de placement selon la méthode de la juste
Groupe Courtois. Le risque est donc significatif.
valeur. Cette juste valeur correspond à la valeur du marché
Le Groupe COURTOIS fait appel à des entreprises
de ces immeubles, qui reflète par conséquent l'état réel du
reconnues sur le marché, pour limiter toutefois les aléas ; le
marché immobilier à la date du 31/12/2025. Il s'agit
planning de réalisation à ce jour est conforme au
d'immeubles destinés à être conservés durablement.
prévisionnel.
2- Les expertises ont été confiées à un nouveau tiers
indépendant, BNP REAL ESTATE. Une variation positive
I-5.1.11 Risque de variations de cours
de la juste valeur des immeubles de placement a été
COURTOIS SA n'a pas d'activité financière directe pour
constatée à hauteur de 893 K€.
intervenir sur les marchés et ne devrait pas subir de
fluctuations s'y rapportant.
L'impact de la juste valeur est un facteur de variabilité du
La société a procédé à une revue des risques qui pourraient
résultat.
avoir un effet défavorable significatif sur son activité, sa
La valeur du patrimoine immobilier est sensible à une
situation financière ou ses résultats (ou sur sa capacité à
variation à la hausse ou à la baisse des principaux critères
réaliser ses objectifs) et considère qu'il n'y a pas d'autres
retenus par des experts, ces variations ayant par ailleurs un
risques significatifs hormis ceux présentés. Le risque est
impact sur le résultat du Groupe.
donc faible.
Ces immeubles ont fait l'objet de travaux de rénovation, le
risque est donc modéré.
I-5.1.12 Risque lié au contrôle majoritaire de la société
Les risques liés à la détérioration du bien sont couverts par
La société est contrôlée par l'Actionnaire majoritaire : la
un contrat d'assurance.
SAS REGIA (holding du Groupe) qui détient 53,55 % du
Ceux qui sont liés au marché de l'immobilier n'ont pas de
capital de COURTOIS SA, consolidée par la Société Civile
mesure d'atténuation envisageable, excepté le fait de rester
COURTOIS & FILS, créée lors de la transmission
prudent avec peu de lot en stock et une nouvelle stratégie de
patrimoniale.
mise à la location des biens, dans l'attente de leur vente.
Les mesures prises pour éviter que le contrôle ne soit
exercé de manière abusive, consistent notamment en la
I-5.1.9 Risque financier lié aux effets du changement
présence de 3 membres indépendants sur 6 membres au sein
climatique et aux réglementations environnementales
du Conseil d'Administration. Le risque est donc faible.
Le Groupe COURTOIS est un acteur de la restructuration
d'immeubles depuis maintenant plus de 20 ans. Le Groupe
I-5.1.13 Risque de dépendance de la société à certains
a développé un savoir-faire :
actifs
-
Dans la rénovation énergétique de son patrimoine,
Le Groupe COURTOIS présente une forte dépendance pour
-
Dans la rénovation des logements,
l'activité de gestion d'immeuble et notamment avec
-
Tout en veillant au réemploi des matériaux et à la
l'immeuble situé rue de Rémusat à Toulouse. Le risque est
valorisation des éléments non conservés sur site.
donc important.
Le Groupe intègre l'analyse des risques climatiques dans
l'étude des opérations, en portant une attention particulière
aux aléas susceptibles d'affecter les actifs étudiés,
notamment les risques d'inondation et les phénomènes de
retrait-gonflement des argiles.
6 -
I-6 LES PROCEDURES DE CONTROLE INTERNE
➢
Organisation générale :
Le Groupe COURTOIS a rédigé le présent rapport
Selon les recommandations de l'AMF, la société satisfait
conformément au cadre de référence de l'AMF publié en
aux normes suivantes :
janvier 2007 et revu en juillet 2010, et des principes du
•
Une organisation comportant une définition claire des
guide d'application. Le Groupe utilise également ce cadre
responsabilités,
de référence pour parfaire son dispositif de contrôle interne.
•
La diffusion en interne d'informations pertinentes,
fiables, et d'un système visant à recenser, analyser les
La préparation de ce rapport s'appuie aussi bien sur les
principaux risques et s'assurer de l'existence des
informations et méthodes de contrôle remontées par les
procédures de gestion de ces risques,
différents acteurs du contrôle interne au sein de
•
Une surveillance permanente portant sur le dispositif de
COURTOIS SA et ses filiales, que des travaux d'audit
contrôle interne ainsi qu'un examen régulier de son
interne, effectuées à la demande de la Direction Générale.
fonctionnement.
Des procédures de contrôle interne ont été mises en place
pour s'assurer de la réalisation et de l'optimisation des
Cependant, étant donné la taille de cette dernière, toutes les
opérations décidées par les organes de Direction et de la
sécurités notamment et par exemple celles concernant les
maitrise des risques.
séparations des fonctions ne peuvent être opérationnelles et
les procédures précitées n'ont pas fait l'objet d'un manuel
Le système et les procédures de contrôle interne en vigueur
écrit.
au sein du Groupe COURTOIS ont pour objet :
➢
La conformité aux lois et règlements,
Trois acteurs du gouvernement d'entreprise de la société
➢
L'application des instructions et des orientations
sont particulièrement concernés :
fixées par la Direction Générale,
•
La Direction Générale qui est responsable de
➢
Prévenir et maîtriser les risques d'erreur ou de
l'organisation et de la mise en œuvre du contrôle interne
fraude, en particulier comptable et financier,
comptable et financier ainsi que de la préparation des
➢
Le bon fonctionnement des processus internes de
comptes en vue de leur arrêté ,
la société, notamment ceux concourant à la
•
Le Conseil d'Administration, qui arrête les comptes,
sauvegarde des actifs,
après les vérifications et contrôles,
➢
La fiabilité des informations financières publiées.
•
La Présidente du Conseil d'Administration qui est
responsable du rapport sur les procédures de contrôle
Ce dispositif doit également contribuer à la maîtrise des
interne, comprenant les procédures relatives
à
activités, à l'efficacité des opérations et à l'utilisation
l'élaboration et au traitement de l'information financière
efficiente des ressources et à permettre de prendre en
et comptable.
compte de manière appropriée les risques significatifs.
Le dispositif de contrôle interne joue ainsi un rôle clé dans
Les Commissaires aux Comptes ne font pas partie du
la conduite et le pilotage des différentes activités.
dispositif de contrôle interne. Ils certifient les comptes et,
dans ce cadre, prennent connaissance du contrôle interne
1-6.1 Le périmètre du contrôle interne et de la gestion des
afin d'identifier et d'évaluer le risque d'anomalie
risques
significative dans les comptes. Ils présentent leurs
Dans le cadre de la production des comptes consolidés, ce
observations sur le rapport de gestion sur les procédures de
périmètre comprend la Société Mère et les sociétés
contrôle interne et de gestion des risques.
intégrées dans les comptes consolidés. (Cf. Note 3 de
l'annexe consolidée).
➢
Recours à des tiers :
1-6.2 Les limites du contrôle interne et de la gestion des
La société COURTOIS SA et ses filiales ont recours
risques
systématiquement pour chaque secteur d'activité à des
Ces dispositifs comme tout système de contrôle, ne peuvent
conseils externes selon leurs spécialités et plus
fournir une garantie absolue quant à l'atteinte des objectifs
particulièrement un contrôle comptable externe périodique
poursuivis, mais donnent une assurance raisonnable quant à
ainsi que par ailleurs un suivi fiscal régulier, une assistance
leur réalisation.
juridique permanente auprès d'une part de COURTOIS SA,
d'autre part la FIC et ses filiales.
1-6.3 Organisation générale et principaux acteurs
Relativement à l'exploitation courante, le Groupe est en
relation avec les notaires et avocats choisis en fonction de
➢
Rôle de la Direction Générale :
leurs spécialisations.
Pour le Groupe COURTOIS le choix de la Maitrise
La Direction Générale est responsable de la définition, de la
d'Œuvre et de l'Assistant de Maitrise d'Ouvrage est
mise en œuvre et de la supervision des moyens pour
essentiel.
atteindre les objectifs fixés en matière de contrôle interne et
de la gestion des risques.
➢
Prise en considération des travaux des
La Présidente du Conseil d'Administration assume
Commissaires aux Comptes :
également les fonctions de Directrice Générale.
Elle assume le contrôle interne dans le cadre de sa fonction
En tant que responsable de l'établissement des comptes et
de Directrice Générale avec le Conseil d'Administration et
de la mise en œuvre des systèmes de contrôle interne
l'assistance des Commissaires aux Comptes.
comptable et financier, la Direction Générale échange avec
les Commissaires aux Comptes.
- 7
•
Elle s'assure que les Commissaires aux Comptes ont
➢
Système d'information comptable et financier :
revu les principes comptables retenus et les options
comptables qui ont un impact significatif sur la
Les systèmes utilisés sont les mêmes pour l'ensemble des
présentation des états financiers,
filiales. Les sécurités nécessaires au fonctionnement, à
l'accès, à la protection et à la maintenance ont été mis en
•
Elle prend connaissance auprès des Commissaires aux
Comptes du périmètre et des modalités de leur
place pour garantir la sécurité des systèmes. L'accès aux
postes informatiques est protégé par un login propre à
intervention. Elle s'informe également des conclusions
de leurs travaux sur les comptes,
chaque utilisateur.
Le Groupe utilise un progiciel de comptabilité SAGE
•
Elle s'assure, le cas échéant, que les Commissaires aux
COALA et de consolidation CEGID ETAFI CONSO.
Comptes sont informés des faiblesses majeures de
Le serveur est sécurisé. L'accès est autorisé selon des codes
contrôle interne identifiées au cours de l'exercice et
spécifiques.
susceptibles d'avoir une incidence significative sur
Les données sont sauvegardées tous les jours et les supports
l'information comptable et financière publiée,
conservés dans un lieu isolé des bureaux.
•
Elle s'assure que les anomalies ou faiblesses majeures
de contrôle interne communiquées par les Commissaires
➢
Liste d'initiés :
aux Comptes sont prises en considération dans les
actions correctives mises en œuvre par la société,
Les personnes, salariés, Administrateurs ou tiers en relation
•
Le Conseil reçoit l'assurance des Commissaires aux
professionnelle étroite avec l'entreprise, ont été informés de
Comptes qu'ils ont eu accès
à l'ensemble des
l'interdiction d'utiliser ou de communiquer les informations
informations nécessaires
à
l'exercice de leurs
privilégiées qu'elles sont susceptibles de détenir.
responsabilités, notamment s'agissant des sociétés
La société informe annuellement les personnes concernées
consolidées,
des fenêtres négatives. Pour les membres du Conseil
•
Le Conseil est informé du périmètre et des modalités
d'Administration, la société annexe ce fichier aux dates des
d'intervention des Commissaires aux Comptes ainsi que
Conseils et Comités de l'année à venir.
des conclusions de leurs travaux.
➢
La conservation des documents :
1-6.4 Processus concourant
à
l'élaboration de
l'information comptable et financière publiée :
La conservation des documents obligatoires est définie par
la procédure d'archivage qui assure la conservation des
➢
Documents comptables :
documents pendant les délais légaux.
La fonction comptable des sociétés du Groupe est en quasi-
➢
Postes et systèmes significatifs :
totalité centralisée au siège de la société.
La coordination de l'ensemble se fait au siège où sont
Les postes et systèmes significatifs de notre structure sont :
établis les comptes consolidés du Groupe.
-
Les circulations de fonds, la trésorerie et les signatures
bancaires dont l'organisation est établie et pour lesquels des
Le service comptable tient au jour le jour le référentiel
procédures ont été élaborées,
comptable du Groupe et les règles et méthodes comptables
-
applicables à toutes les sociétés :
Les contrôles des charges engagées et payées qui
-
relèvent soit de contrats ou de conventions, soit de
Les opérations ne peuvent être effectuées qu'avec une
procédures, de devis contrôlés avant l'émission du bon à
autorisation générale ou particulière de la Direction ,
-
payer des factures reçues,
Toutes les opérations sont enregistrées dans les
-
La maîtrise des produits de l'entreprise qui relèvent de
meilleurs délais, dans la période comptable correspondante,
contrats signés par la Direction Générale.
afin de permettre la préparation des états financiers ,
-
Les
opérations
de
trésorerie
sont
saisies
I-7 ENGAGEMENTS HORS BILAN
journalièrement.
Cf. Note 32 de l'annexe consolidée.
La gestion des placements de trésorerie est placée sous la
responsabilité du service comptable qui suit l'application de
la politique, définie par la Présidente. Pour ces placements,
l'aspect sécurité est privilégié et seules sont sélectionnées
les valeurs mobilières de placement (monétaire non
dynamique) :
-
L'accès aux actifs et aux documents comptables n'est
possible qu'à des personnes autorisées ,
-
Les actifs enregistrés sont rapprochés des actifs
existants systématiquement.
➢
Suivi des engagements hors bilan :
La constitution de sûretés, cautions ou avals et garanties
doit être soumise au préalable au Conseil d'Administration
pour autorisation.
8 -
I-8 ACTIVITE ET RESULTATS DE L'ENSEMBLE DES FILIALES DE LA SOCIETE PAR BRANCHE
D'ACTIVITE DANS LES COMPTES SOCIAUX
I-8.1 Tableau des biens loués :
Méthode
Taux
Nom de la
% de
Superficie
Adresse du bien
Baux
d'évaluation
d'occupation Destination
société
détention
en m²
(1)
2025
COURTOIS
100 %
SA
Méthode par
Rue de Rémusat
Mise en
> 3 000
Bureaux
Discounted
0%
– 31000 Toulouse
location
Cash-Flow
SCI
100 %
AMPERE
18ème
1 lot
arrondissement –
< 100
Habitation
Vendu
Paris
11ème
Moyenne entre
Mise en
1 lot
arrondissement -
< 100
Commercial MPCD et MPR
100%
location
Paris
(1)
Avenue
Moyenne entre
Faidherbe –
Mise en
1 lot
< 100
Commercial MPCD et MPR
100%
92600 Asnières-
location
(1)
sur-Seine
SCI
100 %
BONNEFOY
Faubourg-
Moyenne entre
Entre 100
Mise en
1 lot
Bonnefoy –
Commercial MPCD et MPR
100%
et 500
location
31000 Toulouse
(1)
SCI NORD
100 %
INVEST
Moyenne entre
Andromède –
Entre 100
Mise en
1 lot
Commercial MPCD et MPR
100%
31700 Blagnac
et 500
location
(1)
SCI
96,5 %
REMUSAT
Zac Ferme
Entre 500
1 lot
Crozes – 13744
Industriel
Vendu
et 1 000
Vitrolles
18ème
Moyenne entre
Mise en
2 lots
arrondissement –
< 100
Commercial MPCD et MPR
100%
location
Paris
(1)
20ème
Moyenne entre
Mise en
1 lot
arrondissement –
< 100
Commercial MPCD et MPR
100%
location
Paris
(1)
SCI
100 %
CAUDRA
Moyenne entre
Parc Matisse –
Mise en
1 lot
< 100
Commercial MPCD et MPR
100%
31270 Cugnaux
location
(1)
Moyenne entre
Parc Matisse –
Entre 100
Mise en
2 lots
Commercial MPCD et MPR
100%
31270 Cugnaux
et 500
location
(1)
(1) MPCD : Méthode Par Comparaison Directe ; MPR : Méthode Par le Revenu, approche par capitalisation
- 9
I-8.2 Activité des filiales en K€ (données issues des comptes sociaux) :
Les filiales sont à vocation immobilière.
%
Chiffre
d'intérêt
Production
Résultat
Résultat
Résultat
Impôt sur les
Résultat
Noms
d'affaires
et de
Stockée
d'exploitation
financier
Exceptionnel
sociétés
de l'exercice
(2)
contrôle
SARL FIC
100%
332
-
(361)
24
-
-
(337)
(Rénovation d'immeubles)
SARL LE TESCOU
100%
-
-
-
-
-
-
-
(Rénovation d'immeubles)
SAS COURBEVOIE
51%
-
-
(31)
-
-
-
(31)
(Rénovation d'immeubles)
SCCV RESIDENCE DU
LAC
45%
3
-
(48)
-
-
-
(48)
(Promotion immobilière)
SCCV ONDES
45%
-
-
(3)
1
-
-
(2)
(Promotion immobilière)
SCI AMPERE
100%
27
-
158
1
-
-
159
(Gestion d'Immeubles)
SCI BONNEFOY
100%
28
-
17
-
-
(4)
13
(Gestion d'Immeubles)
SCI CAUDRA
100%
31
-
(8)
38
-
(7)
22
(Gestion d'Immeubles)
SCI DAULZ
100%
-
-
-
-
-
-
-
(Gestion d'Immeubles)
SCI NORD INVEST
100%
55
-
18
(4)
-
-
14
(Gestion d'Immeubles)
SCI PORT INVEST
100%
-
-
(1)
4
-
-
4
(Gestion d'Immeubles)
SCI REMUSAT (1)
96,5%
28
-
501
-
-
-
501
(Gestion d'Immeubles)
1- SCI REMUSAT, acquisition de titres de plusieurs minoritaires par FIC en 2025.
I-8.3 Activité de rénovation d'immeubles
Un projet de rapport a été établi début 2026, prévoyant
(Cf. données synthétiques chiffrées en note 5 de l'annexe
l'indemnisation de la SCCV RESIDENCE LAC à hauteur
des comptes consolidés)
de 131 K€ HT.
SARL FONCIERE IMMOBILIERE COURTOIS (FIC) :
SCCV ONDES RESIDENCE DES CAROLLES (société
Le chiffre d'affaires consolidé s'élève à 324 K€ au
mise en équivalence détention 45 %) : le montant de la
31 décembre 2025, contre 34 K€ au 31 décembre 2024.
provision dans les comptes sociaux de COURTOIS SA est
Le montant net du stock s'élève à 4
009
K€ au
de 18 K€.
31 décembre 2025 contre un montant global de 4 314 K€ au
Le permis d'aménager, accordé et purgé de tout recours, est
31 décembre 2024.
en cours de chiffrage. Des marques d'intérêt sont portées
La variation du stock s'explique principalement par la vente
sur certains lots.
d'un lot de l'immeuble situé à Toulouse Centre et la
provision sur un lot à Paris.
I-8.5 Activité gestion des immeubles
SAS COURBEVOIE 157 TIMBAUD (détention 51 %) :
Au 31 décembre 2025 tous les locaux sont loués à
Dossier de 14 lots d'habitation : sur l'existant, surélévation
l'exception du 33 rue de Rémusat depuis fin 2024, en cours
et extension pour une surface SHAB de 906 m².
de réhabilitation et pour lequel un BEFA a été signé le
Le montant du stock au 31 décembre 2025 est de 1 911 K€,
5 février 2025.
contre 2 880 K€ au 31 décembre 2024.
Après le désistement d'un acquéreur début 2026, le chiffre
SCI REMUSAT (détention 76 %) local Vitrolles (secteur
d'affaires incluant les réservations représente un montant de
proche de Marignane) : conformément à la dernière
4 248 K€, soit 50% du CA total.
promesse de vente signée, le terrain a été vendu le
30 décembre 2025 au promoteur, Les Nouveaux
I-8.4 Activité promotion immobilière
Constructeurs.
SCCV RESIDENCE DU LAC (société mise en équivalence
I-9 INFORMATIONS COMPLEMENTAIRES
détention 45 %) : une procédure est en cours auprès du
Tribunal judiciaire de Toulouse pour la mise en cause de
À la date d'arrêté des comptes, un contexte économique et
l'Architecte et de l'Assistant du Maître d'Ouvrage.
géopolitique marqué par la poursuite de la guerre en
Le montant de la provision dans les comptes sociaux de
Ukraine et des tensions significatives au Moyen-Orient
COURTOIS SA est de 273 K€.
perdure. À ce jour, la société n'est pas directement exposée
Une décision a été rendue le 7 décembre 2023 ordonnant
à ce conflit, ni par ses approvisionnements en matériaux, ni
une expertise judiciaire pour caractériser la réalité des
par ses débouchés commerciaux. Toutefois, la direction
manquements de l'Architecte et du Maître d'œuvre
reste attentive à l'évolution de la situation et à ses
d'exécution.
éventuelles répercussions indirectes sur l'économie
mondiale, notamment en matière de coûts de l'énergie, de
transport et de matières premières.
10 -
I-10 INDICATEURS CLEFS DE PERFORMANCE DE
À ce titre, la société privilégie :
NATURE NON FINANCIERE
•
des entreprises reconnues pour la qualité de leurs
prestations et leur conformité aux normes en vigueur,
Dans le cadre de son développement, COURTOIS SA porte
•
des partenaires locaux lorsque cela est possible,
une attention particulière à l'intégration de critères extra-
afin de limiter l'empreinte liée aux déplacements et de
financiers dans la conduite de ses activités.
favoriser le tissu économique de proximité,
Bien que la taille de la société implique une organisation
•
une approche raisonnée des achats, tenant compte
resserrée, ces enjeux sont appréhendés de manière
à la fois des enjeux économiques et environnementaux.
pragmatique et proportionnée.
Par ailleurs, la satisfaction des clients constitue un axe
central. Elle fait l'objet d'un suivi attentif, reposant sur une
I-10.1. Ressources humaines :
relation directe, une écoute active et une capacité
d'adaptation aux besoins exprimés.
Le Groupe COURTOIS s'appuie sur l'équipe salariée de
COURTOIS & FILS, une équipe à taille humaine,
I-10.3. Gouvernance et éthique des affaires :
composée de trois collaborateurs ; ce qui favorise une
organisation souple, réactive et un suivi individualisé.
COURTOIS SA attache une importance particulière au
respect des principes d'éthique et de transparence dans la
Dans ce contexte, la société veille à :
conduite de ses activités.
•
favoriser le développement des compétences par
l'accès à des formations adaptées aux besoins de chacun,
La société veille notamment à :
•
accompagner l'évolution professionnelle des
•
respecter l'ensemble des obligations légales et
collaborateurs en lien avec la croissance de l'activité,
fiscales applicables,
•
garantir un cadre de travail de qualité, reposant sur
•
prévenir les risques liés au blanchiment de
la proximité managériale, la communication directe et la
capitaux et au financement du terrorisme, en s'appuyant sur
prise en compte des contraintes individuelles.
une vigilance adaptée à la nature de ses opérations,
Cette organisation permet de maintenir un bon niveau
•
adopter une gestion rigoureuse et transparente,
d'engagement des équipes et une attention constante portée
excluant toute pratique susceptible de relever de l'évasion
à la qualité de vie au travail.
fiscale.
I-10.2. Environnement et relations avec les parties
La gouvernance repose sur une implication directe de la
prenantes :
direction, garantissant une prise de décision rapide et
conforme aux intérêts de la société et de ses parties
COURTOIS SA intègre progressivement des critères de
prenantes.
responsabilité dans la sélection de ses partenaires et
fournisseurs.
II - ACTIVITÉ PROPRE DE LA SOCIÉTÉ COURTOIS SA (données sociales)
La société COURTOIS SA a réalisé un chiffre d'affaires de
Après impôt, le résultat est négatif de 1 080 K€ contre un
866 K€ dont 35 K€ de loyers et charges, 287 K€ de
résultat négatif de 35 K€ en 2024.
prestations de services et 542 K€ de vente intragroupe
Cette diminution résulte du non-versement des loyers sur le
d'immeuble en stock.
bâtiment principal de la rue de Rémusat à Toulouse, comme
Depuis le 1er juillet 2024, la société COURTOIS SA
cela été prévu du fait de sa réhabilitation.
refacture les prestations administratives à l'ensemble des
Nous vous demanderons d'approuver ces comptes.
filiales du Groupe, qui lui sont refacturées par la Société
Civile COURTOIS & FILS. Ces prestations concernent les
II-2 ACTIVITE PROMOTION IMMOBILIERE
domaines financier, comptable, informatique, administratif,
commercial, ainsi que le personnel.
Opération CUGNAUX (détention à hauteur de 100 %) : Les
lots de Cugnaux ayant été cédés à la société CAUDRA, en
II-1 SITUATION DE LA SOCIETE ET ACTIVITE
juillet dernier ; le chiffre d'affaires s'est maintenu à 33 K€
DURANT L'EXERCICE
au 31 décembre 2025, contre 46 K€ au 31 décembre 2024.
Les travaux de réhabilitation de l'immeuble rue de Rémusat
II-3 PRINCIPAUX RISQUES ET INCERTITUDES
ont conduit à mettre au rebut des immobilisations, pour
102 K€ de valeur nette comptable.
Cf. paragraphe I.5.
Le résultat d'exploitation est négatif à hauteur de 1 097 K€.
Le résultat financier positif de 5 K€ est composé
II-4 ÉVENEMENTS IMPORTANTS INTERVENUS
principalement des dividendes et intérêts des filiales, pour
DEPUIS LA DATE DE CLOTURE
un montant de 23 K€, compensés par des intérêts versés sur
emprunt de 45 K€ et des produits financiers, placement de
Conformément au calendrier de mise à disposition des
trésorerie, de 29 K€.
locaux de la rue de Rémusat, à Toulouse, des premières
Le Groupe pratique l'intégration fiscale pour les sociétés
mise à disposition anticipée (MADA) sont réalisées au
COURTOIS SA, FIC, ses filiales SCI CAUDRA et SCI
cours du 1er trimestre 2026, pour une partie du bâtiment, de
BONNEFOY.
façon concomitante.
La convention d'intégration fiscale place chacune de ces
sociétés dans la situation qui aurait été la sienne en
l'absence d'intégration.
- 11
II-5 SITUATION FINANCIERE DE LA SOCIETE
II-5.1 Emprunts
COURTOIS SA a contracté un emprunt pour une enveloppe travaux de 7,1 M€ auprès du Crédit Agricole, en février 2025. Cet
emprunt est à taux fixe, pour une durée de 17 ans, dont 2 ans de différé.
II-5.2 Délais de paiement fournisseurs et clients
Factures reçues et émises non réglées à la date de la clôture de l'exercice dont le terme est échu :
Les échéances à plus de 91 jours concernent :
-
La SCCV RESIDENCE DU LAC selon les contrats signés,
-
Opération Cugnaux travaux non conformes.
12 -
II-5.3 Engagements hors bilan
En milliers d'euros
31/12/2024
31/12/2025
Nom
COURTOIS SA
CREDIT AGRICOLE
7 126
Hypothèque
Toulouse
RESIDENCE DU LAC
25
25
CDC HABITAT
Caution protocole signé
FIC
900
900
BANQUE POPULAIRE (Occitanie)
Caution solidaire
COURBEVOIE 157 TIMBAUD
Privilège de prêteur de deniers montant restant à
1 350
1 350
CAISSE D'EPARGNE (Ile de France)
rembourser
COURBEVOIE 157 TIMBAUD
CAISSE D'EPARGNE
600
Affectation hypothécaire en 2ème rang
(Ile de France)
COURBEVOIE 157 TIMBAUD
Promesse d'affectation hypothécaire en 3ème
CAISSE D'EPARGNE
299
rang
(Ile de France)
GFA – VEFA
COURBEVOIE 157 TIMBAUD
Promesse d'affectation hypothécaire en 3ème
CAISSE D'EPARGNE
2 024
rang
(Ile de France)
GFA – VIR
II-6 PRISE DE PARTICIPATION ET DE CONTROLE
Néant.
II-7 EVOLUTION PREVISIBLE ET PERSPECTIVES D'AVENIR
Cf. paragraphe 1-2.
II-8 ACTIVITES EN MATIERE DE RECHERCHE ET DEVELOPPEMENT
La société n'a eu aucune activité en matière de recherche et développement au cours de l'exercice clos au 31 décembre 2025.
III - AFFECTATION DU RÉSULTAT
III-1 AFFECTATION DU RÉSULTAT
L'affectation du résultat de notre société que nous vous proposons est conforme à la loi et à nos statuts.
Nous vous proposons d'affecter l'intégralité de la perte de l'exercice 2025 s'élevant à 1 080 245 € au compte « Autres
Réserves » qui serait ainsi ramené de 7 413 115 € à 6 332 870 €.
Nous vous demandons de procéder à cette affectation du résultat.
III-2 DISTRIBUTION ANTERIEURE DE DIVIDENDES (ARTICLE 243 BIS DU CODE GENERAL DES IMPOTS)
Conformément aux dispositions de l'article 243 bis du Code Général des Impôts, nous vous signalons la distribution de
dividendes au titre des trois derniers exercices.
Revenus éligibles à la réfaction
Revenus non
Au titre de l'Exercice
éligibles à la
Autres revenus
réfaction
Dividendes
distribués
200 145 € (*)
2022
-
-
Soit 2,75 € par action
2023
Néant
-
-
2024
Néant
-
-
(*) Incluant le montant du dividende correspondant aux actions auto détenus non versé et affecté au compte report à nouveau
III-3 DEPENSES ET CHARGES NON DEDUCTIBLES FISCALEMENT (ARTICLE 39-4 DU CODE GENERAL
DES IMPOTS)
Néant.
- 13
IV - ACTIONNARIAT & ÉVOLUTION BOURSIÈRE
IV-1 ACTIONNARIAT DE LA SOCIETE
L'identité des personnes qui détiennent directement ou indirectement au 31 décembre 202 5 plus de 5 %, 10 %, 15 %, 20 %,
25 %, 30 %, 33,33 %, 50 % et 66,66 %, de 90 %, de 95 % du capital social ou droits de vote aux Assemblées Générales :
Conformément à l'article L. 233-13 du Code de Commerce, au 31 décembre 2025, nous vous indiquons que :
-
La société SAS REGIA détient 38 973 actions nominatives de la société COURTOIS SA, représentant 77 946
droits de vote, soit 53,55 % du capital et 55,85 % des droits de vote théoriques.
Depuis 2024, le concert familial, composé de Monsieur Jean-Louis COURTOIS de VIÇOSE (Directeur Général de REGIA et
Directeur Général Délégué de COURTOIS SA), Madame Françoise COURTOIS de VIÇOSE (Directrice Générale Déléguée
de REGIA et de COURTOIS SA) et leur fille Madame Jennifer COURTOIS de VIÇOSE (Présidente de REGIA et Présidente
Directrice Générale de COURTOIS SA) détient le capital de la société REGIA selon la répartition suivante :
Actions
% capital
Actions
% capital et
Actions
(pleine
et droits de
% capital
(nue-
droits de
(usufruit)
propriété)
vote
propriété)
vote
Jean-Louis COURTOIS de
11
ns
610 404
99,96
-
ns
VIÇOSE
Françoise COURTOIS de
1
ns
-
-
-
ns
VIÇOSE
Jennifer COURTOIS de
1
ns
-
-
38 335
6,28
VIÇOSE
COURTOIS & FILS
259
0,04
-
-
366 797
60,11
Total concert familial
272
0,04
610 404
99,96
405 132
66,39
Membres de la famille non-
205 280
33,61
concertistes
Le droit de vote est attribué au nu-propriétaire d'actions faisant l'objet d'un démembrement de propriété, hors décisions
d'affectation des résultats, (ii) les décisions collectives seront (sauf exceptions) prises à la majorité simple des voix.
- La Société Civile COURTOIS & FILS, holding patrimoniale constituée en 2024, après apport des actions REGIA par
Mesdames Françoise et Jennifer COURTOIS de VIÇOSE. Madame Françoise COURTOIS de VIÇOSE a également procédé à
une donation au profit de sa fille, Jennifer COURTOIS de VIÇOSE, de la quasi-intégralité de ses actions COURTOIS & FILS.
La répartition du capital au sein de la Société Civile COURTOIS & FILS est la suivante :
Actions
% capital et
Actions
% capital
Actions
(pleine
droits de
% capital
(nue-
et droits de
(usufruit)
propriété)
vote
propriété)
vote
Jennifer COURTOIS de
1 767 369
72,39
674 096
-
-
100
VIÇOSE
Enfants de Jennifer
-
-
-
27,61
674 096
-
COURTOIS de VIÇOSE
Total concert familial
1 767 369
72,39
674 096
27,61
674 096
100
Ainsi, la société REGIA est contrôlée par la société COURTOIS & FILS, elle-même contrôlée par Madame Jennifer
COURTOIS de VIÇOSE.
-
Madame Jennifer COURTOIS de VIÇOSE détient indirectement (par l'intermédiaire de la Société Civile
COURTOIS & FILS) 66,38 % du capital de la société SAS REGIA et indirectement (par l'intermédiaire de la
Société Civile COURTOIS & FILS et REGIA) la majorité du capital et des droits de vote de COURTOIS.
Les opérations susvisées n'ont pas eu d'incidence sur l'actionnariat direct de COURTOIS SA dont la SAS REGIA détient
toujours directement 38 973 actions COURTOIS représentant 77 946 voix.
14 -
Répartition du capital et des droits de vote de COURTOIS SA à la date d'établissement du présent rapport :
Actionnaires
En Capital
En droits de Vote
Détenant plus de 5 %
-
-
Détenant plus de 10 %
-
-
Détenant plus de 15 %
-
-
Détenant plus de 20 %
MR JEANNIN NALTET (1)
MR JEANNIN NALTET
Détenant plus de 25 %
-
-
Détenant plus de 30 %
-
-
Détenant plus de 33,33 %
-
-
SAS REGIA (directement)
SAS REGIA (directement)
Détenant plus de 50 %
Madame Jennifer COURTOIS de
Madame Jennifer COURTOIS de
VIÇOSE (indirectement)
VIÇOSE (indirectement)
Détenant plus de 66,66 %
-
-
Détenant plus de 90 %
-
-
Détenant plus de 95 %
-
-
Franchissements de seuils déclarés au cours de l'exercice 2025 :
1) Monsieur JEANNIN NALTET a déclaré à titre de régularisation à l'AMF en date du 23 décembre 2025 avoir franchi à la
baisse, le 15 décembre 2025, les seuils de 25 % du capital et des droits de vote de la société COURTOIS SA et détenir, le
15 décembre 2025, 18 003 actions COURTOIS SA représentant 34 966 droits de vote, soit 24,74 % du capital et 24,98 % des
droits de vote de cette société (avis AMF 225C2195).
IV-2 EVOLUTION DE L'ACTIONNARIAT DE LA SOCIETE
L'évolution de la détention de COURTOIS SA, pour les principaux actionnaires, dont le concert familial de la famille
COURTOIS de VIÇOSE, au cours des 2 dernières années est la suivante :
Actions
% droits
Droits de vote
(pleine
% capital
de vote
théoriques
propriété)
théoriques
Au 31/12/2025
REGIA
(Indirectement Jennifer
38 973
53,55
77 946
55,68
COURTOIS de VIÇOSE)
M. et Mme Jean-Louis
313
0,43
626
0,45
COURTOIS de VIÇOSE
Jennifer COURTOIS de
10
0,01
20
0,01
VIÇOSE
COURTOIS SA (actions
423
0,58
423
0,30
propres)
M. JEANNIN NALTET
18 003
24,74
34 966
24,98
Public
15 058
20,69
25 996
18,57
Total
72 780
100 %
139 977
100%
Au 31/12/2024
REGIA
(Indirectement Jennifer
38 973
53,55
77 798
56,58
COURTOIS de VIÇOSE)
M. et Mme Jean-Louis
313
0,43
626
0,46
COURTOIS de VIÇOSE
Jennifer COURTOIS de
10
0,01
20
0,01
VIÇOSE
COURTOIS SA (actions
423
0,58
423
0,31
propres)
M. JEANNIN NALTET
21 213
29,15
35 451
25,78
Public
11 848
16,28
23 171
16,85
Total
72 780
100 %
137 489
100%
Nous vous informons qu'au cours de l'exercice social :
La société ne détient aucune participation croisée au sens de l'article R. 233-19 du Code de Commerce, ni aucune action
d'autocontrôle au sens de l'article L.233-31 du Code de Commerce.
IV-3 QUOTITE DE CAPITAL DETENUE PAR LES SALARIES A LA CLOTURE DE L'EXERCICE
Conformément à l'article L. 225-102 du Code de Commerce, nous vous indiquons qu'à la clôture de l'exercice 2025, il n'y
avait pas de participation des salariés au sein du capital de la société.
- 15
IV-4 OPERATIONS SUR TITRES DES MANDATAIRES SOCIAUX, DES HAUTS RESPONSABLES ET DES
PERSONNES QUI LEUR SONT ETROITEMENT LIEES AU COURS DE L'EXERCICE 2025
Au cours de l'année 2025, la société REGIA n'a pas acquis d'action de COURTOIS SA.
IV-5 ACTIONS PROPRES
L'Assemblée Générale Mixte du 21 mai 2026 a autorisé le Conseil d'Administration, pour une période de 18 mois,
conformément aux articles L 22-10-62 et suivants et L.225-210 et suivants du Code de Commerce, à procéder à l'achat, en une
ou plusieurs fois aux époques qu'il détermine, d'actions de la société dans la limite de 10 % du nombre d'actions composant l e
capital social au jour de ladite assemblée, le cas échéant ajusté afin de tenir compte des éventuelles opérations d'augmentat ion
ou de réduction du capital pouvant intervenir pendant la durée du programme.
Au cours de l'exercice 2025, il n'y a pas eu d'opérations d'achat effectuées par la société sur ses propres titres en applica tion
des articles L.22-10-62 et suivants et L.225-210 et suivants du Code de Commerce.
Au 31 décembre 2025, COURTOIS SA détient 423 de ses actions propres (0,58 % du capital) affectées à la croissance externe
comptabilisées sous la rubrique :
« Autres immobilisations financières »
pour un montant total de 44 094,25 €
Valeur nominale : 9 729 €, soit 23 € chacune
Objectifs : opérations de croissance externe (423 actions)
Les actions détenues par la société n'ont fait l'objet d'aucune réallocation à d'autres finalités depuis la dernière autorisa tion
consentie par l'Assemblée Générale, ni d'aucune utilisation.
Aucune action propre n'a été acquise ni cédée par la société, au cours de l'exercice 2025.
IV-6 PRET INTERENTREPRISE
Aucun prêt prévu à l'article L.511-6 du Code Monétaire et Financier n'a été accordé.
IV-7 EVOLUTION DU COURS DE L'ACTION
COTATION :
COURTOIS S.A. est cotée sur le compartiment C de « EURONEXT PARIS ».
(COUR ; code ISIN FR0000065393) au secteur immobilier « ICB 35101010 ».
Evolution du titre COURTOIS du 01/01/2025 au 31/12/2025
Au mois de février 2025 l'action COURTOIS SA a coté 129 €, soit le cours le plus élevé de l'exercice.
16 -
IV-8 COTATION
COURTOIS S.A. est cotée sur le compartiment C de « EURONEXT PARIS ».
(COUR ; code ISIN FR0000065393).
Notre société est cotée sur le marché « EURONEXT » compartiment C.
2025
2024
2023
2022
2021
2020
Valeur nominale
23
23
23
23
23
23
Revenu par actions
-
-
-
2,75
-
-
Cours extrême en bourse
-
-
-
-
-
-
Cours + haut
129
135
138
134
125
137
Cours + bas
114
112
119
120
107
99,5
Dividende brut
-
-
-
2,75
-
-
Bénéfice par action ajusté
-14,84
-0,47
5,52
1,87
-
-
Dernier cours de l'exercice
116
120
131
131
119
106
Taux de rendement global sur la base du dernier
-
-
-
2,10%
-
-
cours de l'exercice (en %)
COURTOIS SA a communiqué en date du 14 avril 2023 à Euronext que les actions de COURTOIS SA étaient éligibles au
PEA-PME.
V - CONCLUSION
Votre conseil vous invite à approuver par votre vote, le texte des résolutions qu'il vous propose.
Le Conseil d'Administration.
- 17
RÉSULTAT FINANCIERS DE LA SOCIÉTÉ AU COURS DES 5 DERNIERS EXERCICES
EN (€) (données sociales)
Article R.225-102 du Code de Commerce
NATURE DES INDICATIONS
2025
2024
2023
2022
2021
12 mois
12 mois
12 mois
12 mois
12 mois
I. SITUATION FINANCIERE EN FIN
D'EXERCICE
a) Capital social
1 673 940
1 673 940
1 673 940
1 673 940
1 673 940
b) Nombre d'actions émises
72 780
72 780
72 780
72 780
72 780
c) Nombre d'obligations convertibles
en actions
II. RESULTAT GLOBAL DES
OPERATION S
a) Chiffre D'affaires (loyers+ ventes et
865 924
962 939
804 154
907 004
1 415 854
autres)
b) Bénéfice avant impôt,
amortissements et montant net des
-1 060 047
1 955
432 502
208 751
220 725
provisions
c) Impôt sur les bénéfices
11 699
20 564
16 974
19 244
1 322
d) Bénéfice après impôt,
-1 080 245
-34 500
401 751
135 818
128 536
amortissements et provisions
e) Montant des bénéfices distribués
-
-
-
200 145
-
III. RESULTAT DES OPERATIONS
REDUIT A UNE SEULE ACTIO N
a) Bénéfice après impôt, mais avant
-14,40
0,31
6,18
3,13
2,46
amortissements et provisions
b) Bénéfice après impôt,
-14,84
-0,47
5,52
1,86
1,76
amortissements et provisions
c) Dividende versé à chaque action
-
-
-
2,75
-
dont la valeur nominale est de :
23
23
23
23
23
IV. PERSONNE L
a) Nombre de salariés
-
-
-
-
-
b) Montant masse salariale
-
-
-
-
-
c) Montant des sommes versées au
titre des avantages sociaux (Sécurité
-
-
-
-
-
sociale, œuvres sociales, etc.)
18 -
RAPPORT SUR LE GOUVERNEMENT D'ENTREP RISE
Dans le cadre de la démarche de bonne gouvernance poursuivie par le Groupe COURTOIS, le Conseil d'Administration se
réfère au Code MIDDLENEXT, en particulier s'agissant des recommandations relatives au contenu du rapport sur le
gouvernement d'entreprise et de la rémunération des mandataires sociaux. Le détail de l'application des recommandations du
Code Middlenext est présenté dans un tableau au II.1.
Le Conseil d'Administration du Groupe COURTOIS a décidé de fixer dans un règlement intérieur les principes directeurs de
son fonctionnement. Ce règlement intérieur est applicable à tous les Administrateurs et a pour objet de compléter les règles
légales, réglementaires et statutaires afin de préciser les modalités de fonctionnement du Conseil d'Administration et de son
Comité d'Investissement dans l'intérêt du Groupe et de ses Actionnaires.
La description des principales caractéristiques des systèmes de contrôle interne et de gestion des risques de l'entreprise da ns le
cadre du processus d'établissement de l'information financière (L. 22-10-10, 7° C.com) est indiquée dans le paragraphe 1-6 du
rapport de gestion.
Le rapport sur le gouvernement d'entreprise de 2025 du Groupe COURTOIS est établi, en application des articles L. 225-37 et
L. 225-37-4 et L. 22-10-8 à L. 22-10-11 du Code de Commerce, par les services de la société et approuvé par le Conseil
d'Administration du 19 mars 2026.
I- STRUCTURE DU CAPITAL SOCIAL DE LA SOCIETE
I-1- Capital social
I-2- Tableau récapitulatif des délégations en cours de validité accordées par l'Assemblée Générale des Actionnaires
I-3- Autorisations et délégations soumises à la prochaine Assemblée Générale des Actionnaires
II- CONSEIL D'ADMINISTRATION
II-1- Référence à un code de Gouvernement d'Entreprise
II-2- Composition du Conseil : Liste des mandats et fonctions exercées dans toute société par chaque mandataire social durant
l'exercice, critères d'indépendance
II-2-1 Administrateurs de COURTOIS SA
II-2-2 Critères d'indépendance
II-2-3 Mandats et fonctions exercés par les Administrateurs dans d'autres sociétés
II-2-4 Censeurs
II-3- Conditions de préparation et d'organisation des travaux du Conseil
II-3-1 Tenue des réunions du Conseil
II-3-2 Règlement intérieur du Conseil
II-3-3 Déroulement des réunions du Conseil
II-3-4 Evaluation des travaux du Conseil
II-3-5 Comités spécialisés
II-3-6 En matière de C omité RSE (responsabilité sociétale et d'entreprise)
II-3-7 En matière d'audit
II-3-8 Comité d'investissement
II-4- Limitations aux pouvoirs du Président Directeur Général
II-5- Conventions conclues entre un dirigeant, un membre du Conseil d'Administration, ou un Actionnaire disposant d'une
fraction des droits de vote supérieure à 10 % et une société contrôlée au sens de l'article L. 233-3 du Code de Commerce
II-6- Conventions réglementées déjà approuvées dont l'exécution s'est poursuivie
II-7- Nouvelles conventions réglementées soumises à l'approbation de la prochaine Assemblée Générale Annuelle
II-8- Procédure d'évaluation des conventions courantes conclues à des conditions normales
III- MODALITES PARTICULIERES DE PARTICIPATION DES ACTIONNAIRES A L'ASSEMBLEE
GENERALE
IV- POLITIQUE DE REMUNERATION DES MANDATAIRES SOCIAUX (sixième et septième résolutions de
l'Assemblée Générale du 21 mai 2026)
IV-1- Politique de rémunération des mandataires sociaux
IV-2- Politique de rémunération du Président Directeur Général et/ou de tout autre dirigeant mandataire social
IV-2-1 Rémunération fixe
IV-2-2 Rémunération variable annuelle
IV-2-3 Rémunération exceptionnelle
IV-3- Politique de rémunération des membres du Conseil
IV-4- Informations sur les mandats et contrats de travail et/ou de prestations de services des mandataires sociaux passés avec la
société
- 19
V- REMUNERATION DES MANDATAIRES SOCIAUX
V-1- Informations mentionnées au I de l'article L. 22-10-9 du Code de Commerce (huitième résolution de l'Assemblée
Générale du 21 mai 2026)
V-1-1 Rémunérations totales brutes et avantages, de toute nature, versés au cours de l'exercice écoulé ou attribués au titre du
même exercice par la société, les sociétés contrôlées ou de la société qui contrôle aux mandataires sociaux
V-1-2 Rémunération des membres du Conseil (anciennement dénommée « jetons de présence »)
V-1-3 Ratios d'équité
V-2- Choix du Conseil relatif aux modalités de conservation par les mandataires des actions attribuées gratuitement
V-3- Eléments fixes, variables et exceptionnels composant la rémunération totale et avantages, de toute nature, versés au cours
de l'exercice écoulé ou attribués au titre du même exercice au Président Directeur Général (neuvième résolution de
l'Assemblée Générale du 21 mai 2026)
V-4- Eléments fixes, variables et exceptionnels composant la rémunération totale et avantages, de toute nature, versés au cours
de l'exercice écoulé ou attribués au titre du même exercice à un Directeur Général Délégué (dixième résolution de l'Assemblée
Générale du 21 mai 2026)
VI- ELEMENTS SUSCEPTIBLES D'AVOIR UNE INCIDENCE EN CAS D'OFFRE PUBLIQUE
VI-1- Structure du capital
VI-2- Restrictions statutaires à l'exercice des droits de vote
VI-3- Pacte d'actionnaires
VI-4- Droits, privilèges et restrictions attachés aux actions
VI-5- Pouvoirs du Conseil d'Administration en matière d'augmentations de capital et de rachat d'actions
VI-6- Clauses de changement de contrôle
VII- RAPPORT
SPECIAL DES COMMISSAIRES AUX COMPTES SUR LES CONVENTIONS
REGLEMENTEES
20 -
I- STRUCTURE DU CAPITAL DE LA SOCIÉTÉ
I-1- CAPITAL SOCIAL
Le capital au 31 décembre 2025 est fixé à 1 673 940 € divisé en 72 780 actions d'une valeur nominale de 23 € chacune. Il est
entièrement libéré.
Conformément à l'article 13 des statuts, le droit de vote attaché aux actions ordinaires est proportionnel à la quotité du ca pital
qu'elles représentent et chaque action donne droit à une voix au moins, sous réserve des exceptions prévues par la loi et les
statuts.
Ce droit de vote est doublé pour toutes les actions entièrement libérées pour lesquelles il est justifié d'une inscription
nominative sur les registres de la Société, depuis deux ans au moins, au nom d'un même Actionnaire.
I-2- TABLEAU RECAPITULATIF DES DELEGATIONS EN COURS DE VALIDITE ACCORDEES PAR
L'ASSEMBLEE GENERALE DES ACTIONNAIRES DANS LE DOMAINE DES AUGMENTATIONS DE CAPITAL
Utilisations
Date
Utilisations
au cours de
Montant résiduel
Date de
d'expiration
au cours des
Nature de la delegation
Montant autorisé
l'exercice
au
l'AGE
de la
exercices
clos le
31/12/2025
délégation
précédents
31/12/2025
Montant nominal
Montant nominal
Délégation en vue d'augmenter le
de l'augmentation
de l'augmentation
capital par incorporation de réserves,
23/05/2024
22/07/2026
Néant
Néant
de capital :
de capital :
bénéfices et/ou primes
800.000 €
800.000 €
Montant nominal
Montant nominal
global de
global de
Délégation en vue d'émettre des
l'augmentation de
l'augmentation de
actions et/ou des valeurs mobilières
23/05/2024
22/07/2026
capital :800.000 €
capital : 800.000 €
avec maintien du Droit Préférentiel de
Néant
Néant
Montant nominal
Montant nominal
Souscription (DPS)
des titres de
des titres de
créance :
créance :
5 000 000 €
5 000 000 €
Montant nominal
Montant nominal
global de
global de
Délégation en vue d'émettre des
l'augmentation de
l'augmentation de
actions et/ou des valeurs mobilières
capital :800.000 €
23/05/2024
22/07/2026
capital : 800.000 €
avec suppression du DPS par offre au
*
Néant
Néant
Montant nominal
Montant nominal
public
des titres de
des titres de
créances :
créances :
5 000 000 €
5 000 000 € **
Montant nominal
Montant nominal
global de
global de
l'augmentation de
l'augmentation de
Délégation en vue d'émettre des
capital :
capital : 670.000 €
actions et/ou des valeurs mobilières
670.000 €* et
23/05/2024
22/07/2026
et 20 % du capital
avec suppression du DPS par
20 % du capital
Néant
Néant
par an
par an
placement privé
Montant nominal
Montant nominal
des titres de
des titres de
créance :
créance :
5 000 000 €
5 000 000 €**
Délégation en vue d'augmenter le
Montant nominal
Montant nominal
capital avec suppression du DPS en
maximum de
maximum de
23/05/2024
22/07/2026
Néant
Néant
l'augmentation de
l'augmentation de
faveur des adhérents d'un PEE
capital : 40 000 €
capital : 40 000 €
Montant nominal
Montant nominal
global de
global de
Délégation en vue d'augmenter le
l'augmentation de
l'augmentation de
capital en rémunération d'un apport
capital : 10% du
capital : 10% du
de titres ou de valeurs mobilières
23/05/2024
22/07/2026
Néant
Néant
capital
capital
donnant accès au capital
social au jour de
social au jour de
l'Assemblée
l'Assemblée
Générale
Générale
* Plafond commun
** Plafond commun
- 21
I-3-AUTORISATIONS ET DELEGATIONS FINANCIERES ET MODIFICATIONS STATUTAIRES SOUMISES A
LA PROCHAINE ASSEMBLEE GENERALE DES ACTIONNAIRES
•
Autorisation en matière de programme de rachat d'actions et de réduction de capital par annulation d'actions
propres détenues par la société (onzième résolution à caractère ordinaire et douzième résolution à caractère
extraordinaire)
Nous vous proposons, aux termes de la onzième résolution,
- de procéder à l'annulation éventuelle des actions
de conférer au Conseil d'Administration, avec faculté de
acquises, conformément à l'autorisation conférée ou à
subdélégation, pour une période de dix-huit mois, les
conférer par l'Assemblée Générale Extraordinaire,
pouvoirs nécessaires pour procéder à l'achat, en une ou
- de manière générale, mettre en œuvre toute pratique de
plusieurs fois aux époques qu'il déterminera, d'actions de la
marché qui viendrait à être admise par l'AMF, et plus
société dans la limite d'un nombre maximal d'actions ne
généralement, réaliser toute autre opération conforme à
pouvant représenter plus de 10% du nombre d'actions
la réglementation en vigueur, étant précisé que dans
composant le capital social au jour de l'Assemblée, le cas
une telle hypothèse, la société informera ses
échéant ajusté afin de tenir compte des éventuelles
actionnaires par voie de communiqué.
opérations d'augmentation ou de réduction de capital
pouvant intervenir pendant la durée du programme.
Ces achats d'actions pourraient être opérés par tous moyens,
Cette autorisation mettrait fin à l'autorisation donnée au
y compris par voie d'acquisition de blocs de titres, et aux
Conseil d'Administration par l'Assemblée Générale du
époques que le Conseil d'Administration apprécierait.
22 mai 2025 dans sa dixième résolution à caractère
ordinaire.
La société n'entendrait pas utiliser des mécanismes
optionnels ou instruments dérivés.
Les acquisitions pourraient être effectuées en vue :
- d'assurer l'animation du marché secondaire ou la
Nous vous proposons de fixer le prix maximum d'achat à
liquidité de l'action COURTOIS par l'intermédiaire
150 € par action et en conséquence le montant maximal de
d'un prestataire de services d'investissement au travers
l'opération à 1 091 700 €. En cas d'opération sur le capital,
d'un contrat de liquidité conforme à la pratique admise
notamment de division ou de regroupement des actions ou
par la réglementation, étant précisé que dans ce cadre,
d'attribution gratuite d'actions aux Actionnaires, le montant
le nombre d'actions pris en compte pour le calcul de la
sus-indiqué serait ajusté dans les mêmes proportions
limite susvisée correspond au nombre d'actions
(coefficient multiplicateur égal au rapport entre le nombre
achetées, déduction faite du nombre d'actions
d'actions composant le capital avant l'opération et le
revendues,
nombre d'actions après l'opération).
- de conserver les actions achetées et les remettre
ultérieurement à l'échange ou en paiement dans le
En conséquence de l'objectif d'annulation, nous vous
cadre d'opérations éventuelles de fusion, de scission,
proposons au titre de la douzième résolution de
d'apport ou de croissance externe,
l'Assemblée Générale du 21 mai 2026, d'autoriser le
- d'assurer la couverture de plans d'options d'achat
Conseil d'Administration pour une durée de vingt-quatre
d'actions et/ou de plans d'actions attribuées
mois, à annuler, sur ses seules décisions, en une ou
gratuitement (ou plans assimilés) au bénéfice des
plusieurs fois, dans la limite de 10 % du capital, calculé au
salariés et/ou des mandataires sociaux du Groupe, en
jour de la décision d'annulation, déduction faite des
ce compris les groupements d'intérêt économique et
éventuelles actions annulées au cours des 24 derniers mois
sociétés liées, ainsi que toutes allocations d'actions au
précédents, les actions que la société détient ou pourrait
titre d'un plan d'épargne d'entreprise ou de Groupe (ou
détenir notamment par suite des rachats réalisés dans le
plan assimilé), au titre de la participation aux résultats
cadre de l'article L. 22-10-62 du Code de Commerce ainsi
de l'entreprise et/ou toutes autres formes d'allocation
que de réduire le capital social à due concurrence
d'actions à des salariés et/ou des mandataires sociaux
conformément aux dispositions légales et réglementaires en
du Groupe, en ce compris les groupements d'intérêt
vigueur.
économique et sociétés liées,
- d'assurer la couverture de valeurs mobilières donnant
Le Conseil d'Administration disposerait donc des pouvoirs
droit à l'attribution d'actions de la société dans le cadre
nécessaires pour faire le nécessaire en pareille matière.
de la réglementation en vigueur,
•
Délégations financières
Le Conseil d'Administration souhaite pouvoir disposer des
par l'Assemblée Générale au Conseil d'Administration et
délégations nécessaires pour procéder, s'il le juge utile, à
l'état de leur utilisation ci-avant.
toutes émissions qui pourraient s'avérer nécessaires dans le
Par ailleurs, compte tenu des délégations susceptibles de
cadre du développement des activités de la société.
générer à terme une augmentation de capital en numéraire,
C'est la raison pour laquelle il vous est demandé de
il vous est demandé de statuer sur une délégation de
renouveler les délégations financières arrivant à échéance.
compétence à l'effet d'augmenter le capital au profit des
Sur l'état des délégations en cours, vous trouverez le
adhérents à un plan d'épargne entreprise, conformément à
tableau des délégations et autorisations en cours consenties
la réglementation en vigueur.
22 -
•
Délégation de compétence pour augmenter le capital social par incorporation de réserves, bénéfices et/ou
primes (treizième résolution à caractère extraordinaire de l'Assemblée Générale du 21 mai 2026)
La délégation de compétence de cette nature arrive à
n'inclurait pas le montant nominal de l'augmentation de
échéance cette année et n'a pas été utilisée.
capital nécessaire pour préserver, conformément à la loi, et,
le cas échéant, aux stipulations contractuelles prévoyant
Nous vous demandons de bien vouloir conférer au Conseil
d'autres modalités de préservation, les droits des titulaires
d'Administration avec faculté de subdélégation pour une
de droits ou valeurs mobilières donnant accès au capital de
nouvelle période de vingt-six mois, la compétence à l'effet
la société.
de décider d'augmenter le capital social, en une ou
Ce plafond serait indépendant de l'ensemble des plafonds
plusieurs fois, aux époques et selon les modalités qu'il
prévus par les autres résolutions de la présente Assemblée.
déterminerait, par incorporation au capital de réserves,
bénéfices, primes ou autres sommes dont la capitalisation
Le Conseil d'Administration, avec faculté de subdélégation,
serait admise, par l'émission et l'attribution gratuite
aurait tous pouvoirs à l'effet de mettre en œuvre cette
d'actions ou par l'élévation du nominal des actions
délégation, et, généralement, de prendre toutes mesures et
ordinaires existantes, ou de la combinaison de ces deux
effectuer toutes les formalités requises pour la bonne fin de
modalités.
chaque augmentation de capital, en constater la réalisation
et procéder à la modification corrélative des statuts.
Le montant nominal d'augmentation de capital résultant de
cette délégation ne pourrait pas excéder le montant nominal
Cette délégation priverait d'effet, au jour de l'Assemblée, à
de 800 000 euros (représentant environ 47,8 % du capital
hauteur, le cas échéant, de la partie non utilisée, toute
social existant au jour du présent rapport). Ce montant
délégation antérieure ayant le même objet.
•
Délégations de compétence en vue d'émettre des actions ordinaires et/ou des valeurs mobilières donnant accès
au capital (de la société ou d'une société du Groupe) et/ou à des titres de créance, avec maintien et suppression
du droit préférentiel de souscription
Les délégations de compétence en la matière arrivent à
-
d'actions ordinaires,
échéance cette année et n'ont pas été utilisées.
-
et/ou de valeurs mobilières donnant accès au
capital et/ou à des titres de créance.
Il vous est proposé de renouveler les délégations de
compétence en vue de procéder à des augmentations de
Conformément à l'article L. 228-93 du Code de Commerce,
capital par apport de numéraire avec maintien et
les valeurs mobilières à émettre pourraient donner accès à
suppression du droit préférentiel de souscription.
des actions ordinaires à émettre par toute société qui
possède directement ou indirectement plus de la moitié de
Ces délégations ont pour objet de conférer au Conseil
son capital ou dont elle possède directement ou
d'Administration toute latitude pour procéder aux époques
indirectement plus de la moitié du capital.
de son choix, pendant une période de 26 mois, à
l'émission :
•
Délégation de compétence pour émettre des actions ordinaires et/ou des valeurs mobilières donnant accès au
capital (de la société ou d'une société du Groupe) et/ou à des titres de créance, avec maintien du droit
préférentiel de souscription (quatorzième résolution à caractère extraordinaire)
Au titre de cette délégation, les émissions seraient réalisées
Ces plafonds seraient indépendants de l'ensemble des
avec maintien du droit préférentiel de souscription des
plafonds prévus par les autres résolutions de la présente
Actionnaires.
Assemblée.
Nous vous proposons de fixer le montant nominal global
En cas d'usage de la délégation de compétence dans le
maximum des actions ordinaires susceptibles d'être émises
cadre des émissions visées ci-dessus, la ou les émissions
en vertu de la présente délégation à 800 000 euros
d'actions ordinaires ou de valeurs mobilières donnant accès
(représentant environ 47,8 % du capital social existant au
au capital seraient réservées par préférence aux actionnaires
jour du présent rapport). A ce plafond s'ajouterait, le cas
qui pourraient souscrire à titre irréductible.
échéant, le montant nominal de l'augmentation de capital
Si les souscriptions à titre irréductible, et le cas échéant à
nécessaire pour préserver, conformément à la loi et, le cas
titre réductible, n'ont pas absorbé la totalité de l'émission,
échéant, aux stipulations contractuelles prévoyant d'autres
le Conseil d'Administration pourrait utiliser les facultés
modalités de préservation, les droits des titulaires de droits
suivantes :
ou valeurs mobilières donnant accès au capital de la société.
-
limiter l'émission au montant des souscriptions,
dans les limites prévues par la réglementation,
Nous vous proposons de fixer le montant nominal
-
répartir librement tout ou partie des titres non
maximum des titres de créance sur la Société susceptibles
souscrits,
d'être émis en vertu de la présente délégation à 5 000 000
-
offrir au public tout ou partie des titres non
euros.
souscrits.
- 23
Les émissions de bons de souscription d'actions de la
pour fixer
les conditions de la ou des émissions et
société pourraient être réalisées par offre de souscription,
déterminer le prix d'émission, le cas échéant, constater la
mais également par attribution gratuite aux propriétaires des
réalisation des augmentations de capital qui en résultent,
actions existantes, étant précisé que le Conseil
procéder à la modification corrélative des statuts, imputer, à
d'Administration aurait la faculté de décider que les droits
sa seule initiative, les frais des augmentations de capital sur
d'attribution formant rompus ne seraient pas négociables et
le montant des primes qui y sont afférentes et prélever sur
que les titres correspondants seraient vendus.
ce montant les sommes nécessaires pour porter la réserve
légale au dixième du nouveau capital après chaque
La somme, revenant ou devant revenir à la société pour
augmentation et, plus généralement, faire le nécessaire en
chacune des actions émises dans le cadre de la présente
pareille matière.
délégation, serait au moins égale à la valeur nominale des
actions.
Cette délégation priverait d'effet, au jour de l'Assemblée, à
Le Conseil d'Administration disposerait dans les limites
hauteur, le cas échéant, de la partie non utilisée, toute
fixées ci-dessus, des pouvoirs nécessaires notamment
délégation antérieure ayant le même objet.
•
Délégations avec suppression du droit préférentiel de souscription
•
Délégation de compétence pour émettre des actions ordinaires et/ou des valeurs mobilières donnant accès au
capital (de la société ou d'une société du Groupe) et/ou à des titres de créance, avec suppression du droit
préférentiel de souscription par offre au public (à l'exclusion des offres visées au 1 de l'article L. 411-2 du Code
Monétaire et F inancier) et/ou en rémunération de titres dans le cadre d'une offre publique d'échange
(quinzième résolution à caractère extraordinaire)
Le droit préférentiel de souscription des Actionnaires aux
d'Administration pourrait disposer de toute la souplesse
actions ordinaires et aux valeurs mobilières donnant accès
nécessaire pour fixer au mieux le prix d'émission au vue du
au capital et/ou à des titres de créance serait supprimé avec
contexte de marché et en fonction de l'opération envisagée.
la faculté pour le Conseil d'Administration, avec faculté de
subdélégation de conférer aux actionnaires la possibilité de
En cas d'émission de titres appelés à rémunérer des titres
souscrire en priorité, conformément à la loi.
apportés dans le cadre d'une offre publique d'échange, le
Conseil d'Administration disposerait, dans les conditions
Le montant nominal global des actions ordinaires
fixées à l'article L. 22-10-54 du Code de Commerce et dans
susceptibles d'être émises en vertu de cette délégation, ne
les limites fixées ci-dessus, des pouvoirs nécessaires pour
pourrait être supérieur à 800 000 euros (représentant
arrêter la liste des titres apportés à l'échange, fixer les
environ 47,8 % du capital social existant au jour du présent
conditions d'émission, la parité d'échange ainsi que, le cas
rapport).
échéant, le montant de la soulte en espèces à verser, et
déterminer les modalités d'émission.
A ce plafond s'ajouterait, le cas échéant, le montant
nominal de l'augmentation de capital nécessaire pour
Si les souscriptions n'ont pas absorbé la totalité de
préserver, conformément à la loi et, le cas échéant, aux
l'émission, le Conseil d'Administration, avec faculté de
stipulations contractuelles prévoyant d'autres modalités de
subdélégation pourrait utiliser les facultés suivantes :
préservation, les droits des titulaires de droits ou valeurs
-
limiter le montant de l'émission au montant des
mobilières donnant accès au capital de la société.
souscriptions, le cas échéant dans les limites prévues par la
réglementation,
Ce montant s'imputerait sur le montant nominal maximum
-
répartir librement tout ou partie des titres non
des actions ordinaires susceptibles d'être émises en vertu de
souscrits.
la seizième résolution (placement privé) de la présente
Assemblée Générale.
Le Conseil d'Administration disposerait, dans les limites
fixées ci-dessus, des pouvoirs nécessaires notamment pour
Le montant nominal maximum des titres de créance sur la
fixer les conditions de la ou des émissions, le cas échéant,
société susceptibles d'être émis en vertu de la présente
constater la réalisation des augmentations de capital qui en
délégation ne pourrait être supérieur à 5 000 000 euros.
résultent, procéder à la modification corrélative des statuts,
imputer, à sa seule initiative, les frais des augmentations de
Ce montant s'imputerait sur le plafond du montant nominal
capital sur le montant des primes qui y sont afférentes et
des titres de créance prévu à la seizième résolution
prélever sur ce montant les sommes nécessaires pour porter
(placement privé) de la présente Assemblée Générale.
la réserve légale au dixième du nouveau capital après
chaque augmentation et, plus généralement, faire le
Il vous est demandé de déléguer au Conseil
nécessaire en pareille matière.
d'Administration, avec faculté de subdélégation, tous
pouvoirs pour fixer librement le prix d'émission des titres
Cette délégation priverait d'effet, au jour de l'Assemblée, à
de capital assimilables pouvant être émis dans le cadre de la
hauteur, le cas échéant, de la partie non utilisée, toute
présente délégation de compétence. Ainsi le Conseil
délégation antérieure ayant le même objet.
24 -
•
Délégation de compétence pour émettre des actions ordinaires et/ou des valeurs mobilières donnant accès au
capital (de la société ou d'une société du Groupe) et/ou à des titres de créance, avec suppression du droit
préférentiel de souscription par une offre visée au 1 de l'article L. 411-2 du Code Monétaire et Financier
(seizième résolution à caractère extraordinaire)
Au titre de cette délégation, les émissions seraient réalisées
Il vous est demandé de déléguer au Conseil
par une offre visée au 1 de l'article L. 411-2 du Code
d'Administration, avec faculté de subdélégation, tous
Monétaire et Financier.
pouvoirs pour fixer librement le prix d'émission des titres
de capital assimilables pouvant être émis dans le cadre de la
Le droit préférentiel de souscription des Actionnaires aux
présente délégation de compétence. Ainsi le Conseil
actions ordinaires et aux valeurs mobilières donnant accès
d'Administration pourrait disposer de toute la souplesse
au capital et/ou à des titres de créance serait supprimé.
nécessaire pour fixer au mieux le prix d'émission au vue du
contexte de marché et en fonction de l'opération envisagée.
Le montant nominal global des actions ordinaires
susceptibles d'être émises en vertu de la présente délégation
Si les souscriptions n'ont pas absorbé la totalité de
ne pourrait être supérieur à 670 000 euros (représentant
l'émission, le Conseil d'Administration pourrait utiliser les
environ 40 % du capital social existant au jour du présent
facultés suivantes :
rapport), dans les limites prévues par la réglementation.
-
limiter le montant de l'émission au montant des
souscriptions, le cas échéant dans les limites
A ce plafond s'ajouterait, le cas échéant, le montant
prévues par la réglementation,
nominal de l'augmentation de capital nécessaire pour
-
répartir librement tout ou partie des titres non
préserver, conformément à la loi et, le cas échéant, aux
souscrits.
stipulations contractuelles prévoyant d'autres modalités de
préservation, les droits des titulaires de droits ou valeurs
Le Conseil d'Administration disposerait, dans les limites
mobilières donnant accès au capital de la société.
fixées ci-dessus, des pouvoirs nécessaires notamment pour
fixer les conditions de la ou des émissions, le cas échéant,
Ce montant s'imputerait sur le montant nominal maximum
constater la réalisation des augmentations de capital qui en
des actions ordinaires susceptibles d'être émises en vertu de
résultent, procéder à la modification corrélative des statuts,
la quinzième résolution (offre au public) de la présente
imputer, à sa seule initiative, les frais des augmentations de
Assemblée Générale.
capital sur le montant des primes qui y sont afférentes et
prélever sur ce montant les sommes nécessaires pour porter
Le montant nominal maximum des titres de créance sur la
la réserve légale au dixième du nouveau capital après
Société susceptibles d'être émis en vertu de la présente
chaque augmentation, et plus généralement faire le
délégation ne pourrait être supérieur à 5 000 000 euros.
nécessaire en pareille matière.
Ce montant s'imputerait sur le plafond du montant nominal
des titres de créance prévu à la quinzième résolution (offre
Cette délégation priverait d'effet, au jour de l'Assemblée, à
au public) de la présente Assemblée Générale.
hauteur, le cas échéant, de la partie non utilisée, toute
délégation antérieure ayant le même objet.
•
Autorisation d'augmenter le montant des émissions en application des quatorzième à seizième résolutions de la
présente Assemblée Générale (dix-septième résolution à caractère extraordinaire)
Nous vous proposons dans le cadre des délégations avec
Ainsi, le nombre de titres pourrait être augmenté dans les
maintien et suppression du droit préférentiel de souscription
30 jours de la clôture de la souscription dans la limite de
précitées (quatorzième à seizième résolutions de la présente
15% de l'émission initiale et au même prix que l'émission
Assemblée Générale), de conférer au Conseil
initiale, dans la limite des plafonds fixés par l'Assemblée.
d'A dministration la faculté d'augmenter dans les conditions
prévues par les articles L. 225-135-1 et R. 225-118 du Code
de Commerce et dans la limite des plafonds fixés par
l'Assemblée, le nombre de titres prévu dans l'émission
initiale.
•
Délégation pour augmenter le capital par émission d'actions ordinaires et/ou de valeurs mobilières donnant
accès immédiatement ou à terme au capital de la société dans la limite de 10 % du capital en vue de rémunérer
des apports en nature de titres ou de valeurs mobilières donnant accès au capital (dix-huitième résolution à
caractère extraordinaire)
Pour faciliter les opérations de croissance externe, nous
nature consentis à la société et constitués de titres de
vous demandons de bien vouloir conférer au Conseil
capital ou de valeurs mobilières donnant accès au capital,
d'Administration, avec faculté de subdélégation, une
lorsque les dispositions de l'article L. 22-10-54 du Code de
délégation pour augmenter le capital social par émission
Commerce ne sont pas applicables.
d'actions ordinaires ou de valeurs mobilières donnant accès
Cette délégation serait consentie pour une durée de vingt-
à des actions ordinaires en vue de rémunérer des apports en
six mois.
- 25
Le montant nominal global des actions ordinaires
l'approbation de l'évaluation des apports, de décider
susceptibles d'être émises en vertu de cette délégation ne
l'augmentation de capital en résultant, d'en constater la
pourrait être supérieur à 10 % du capital social au jour de
réalisation, d'imputer le cas échéant sur la prime d'apport
l'Assemblée, compte non tenu du montant nominal de
l'ensemble des frais et droits occasionnés par
l'augmentation de capital nécessaire pour préserver,
l'augmentation de capital, de prélever sur la prime d'apport
conformément à la loi et, le cas échéant, aux stipulations
les sommes nécessaires pour porter la réserve légale au
contractuelles prévoyant d'autres modalités de préservation,
dixième du nouveau capital après chaque augmentation et
les droits des titulaires de droits ou valeurs mobilières
de procéder à la modification corrélative des statuts, et de
donnant accès au capital de la société.
faire le nécessaire en pareille matière.
Ce plafond serait indépendant de l'ensemble des plafonds
Cette délégation priverait d'effet, au jour de l'Assemblée, à
prévus par les autres résolutions de la présente Assemblée.
hauteur, le cas échéant, de la partie non utilisée, toute
Le Conseil d'Administration aurait tous pouvoirs, avec
délégation antérieure ayant le même objet.
faculté de subdélégation, aux fins de procéder
à
•
Délégation de compétence pour augmenter le capital par émission d'actions ordinaires et/ou de valeurs
mobilières donnant accès au capital avec suppression du droit préférentiel de souscription au profit des
adhérents d'un plan d'épargne d'entreprise en application des articles L. 3332-18 et suivants du Code du
Travail (dix-neuvième résolution à caractère extraordinaire)
Nous soumettons à votre vote la présente résolution, afin
Conformément à la loi, l'Assemblée Générale supprimerait
d'être en conformité avec les dispositions de l'article
le droit préférentiel de souscription des Actionnaires aux
L. 225-129-6 du Code de Commerce, aux termes duquel
actions et aux valeurs mobilières qui pourraient être émises
l'Assemblée Générale Extraordinaire étant appelée sur des
en vertu de la présente délégation.
délégations susceptibles de générer immédiatement ou à
terme des augmentations de capital en numéraire, elle doit
Le montant nominal maximum de la ou des augmentations
également statuer sur une délégation au profit des adhérents
de capital qui pourraient être réalisées par utilisation de la
d'un plan d'épargne entreprise.
délégation serait de 40 000 euros, ce montant étant
indépendant de tout autre plafond prévu en matière de
Dans le cadre de cette délégation, il vous est proposé de
délégation d'augmentation de capital. A ce montant
déléguer au Conseil d'Administration, avec faculté de
s'ajouterait, le cas échéant, le montant nominal de
subdélégation, votre compétence à l'effet, s'il le juge
l'augmentation de capital nécessaire pour préserver,
opportun, sur ses seules décisions, d'augmenter le capital
conformément à la loi et, le cas échéant aux stipulations
social en une ou plusieurs fois par l'émission d'actions
contractuelles prévoyant d'autres modalités de préservation,
ordinaires ou de valeurs mobilières donnant accès au capital
les droits des titulaires de droits ou valeurs mobilières
de la Société au profit des adhérents à un ou plusieurs plans
donnant accès au capital de la société.
d'épargne entreprise ou de groupe établis par la société
et/ou les entreprises françaises ou étrangères qui lui sont
Cette délégation aurait une durée de vingt-six mois.
liées dans les conditions de l'article L. 225-180 du Code de
Il est précisé que, conformément aux dispositions de
C ommerce et de l'article L. 3344-1 du Code du Travail.
l'article L. 3332-19 du Code du Travail, le prix des actions
à émettre ne pourrait être ni inférieur de plus de 30 % ou de
En application des dispositions de l'article L. 3332-21 du
40 % lorsque la durée d'indisponibilité prévue par le plan en
Code du T ravail, le Conseil pourrait prévoir l'attribution
application des articles L. 3332-25 et L. 3332-26 du Code
aux bénéficiaires, à titre gratuit, d'actions à émettre ou déjà
du Travail est supérieure ou égale à dix ans, à la moyenne
émises ou d'autres titres donnant accès au capital de la
des cours côtés de l'action lors des 20 séances de bourse
s ociété à émettre ou déjà émis, au titre (i) de l'abondement
précédant la décision fixant la date d'ouverture de la
qui pourrait être versé en application des règlements de
souscription, ni supérieur à cette moyenne.
plans d'épargne entreprise ou de groupe, et/ou (ii), le cas
échéant, de la décote et pourrait décider en cas d'émission
Le Conseil d'Administration pourrait ou non mettre en
d'actions nouvelles au titre de la décote et/ou de
œuvre la présente délégation, prendre toutes mesures et
l'abondement, d'incorporer au capital les réserves,
procéder à toutes formalités nécessaires.
bénéfices ou primes nécessaires à la libération desdites
Cette délégation priverait d'effet, au jour de l'Assemblée, à
actions.
hauteur, le cas échéant, de la partie non utilisée, toute
délégation antérieure ayant le même objet.
26 -
•
Mise en harmonie de l'article 17.2 des statuts s'agissant de la date d'inscription en compte permettant de
participer à l'Assemblée Générale (vingtième résolution à caractère extraordinaire)
Nous vous proposons de modifier comme suit le troisième
Ancienne version
Nouvelle version
alinéa de l'article 17.2 des statuts, afin de tenir compte des
(…)
(…)
dispositions de l'article R. 22-10-28 du Code de Commerce
Tout actionnaire a le droit
Tout actionnaire a le droit
telles que modifiées par le décret n°2026-94 du
de participer aux assemblées
de participer aux assemblées
13 février 2026 s'agissant de la date d'inscription en
générales, de s'y faire générales, de s'y faire
compte permettant de participer à l'Assemblée Générale :
représenter ou de voter par
représenter ou de voter par
correspondance, quel que
correspondance, quel que
soit le nombre de ses titres
soit le nombre de ses titres
de capital, dès lors que ses
de capital, dès lors que ses
titres sont libérés des
titres sont libérés des
versements exigibles et
versements exigibles et
inscrits
à
son nom au inscrits à son nom dans le
deuxième
jour ouvré
délai prévu par la
précédant l'assemblée,
à
réglementation en vigueur,
zéro heure, heure de Paris,
les comptes de titres
dans les comptes de titres
nominatifs tenus par la
nominatifs tenus par la société.
société.
(…)
(…)
•
Modification de l'article 14-5 des statuts en vue d'élever la limite d'âge applicable aux fonctions de Président
du Conseil d'Administration, de Directeur Général et de Directeur Général Délégué (vingt-et-unième
résolution à caractère extraordinaire)
Nous vous proposons d'élever la limite d'âge applicable
Ancienne version
Nouvelle version
aux fonctions de Président du Conseil d'Administration, et
14.5 (…)
14.5 (…)
sur renvoi de l'article 16 des statuts aux fonctions de
La limite
d'âge
des La
limite
d'âge
des
Directeur Général et de Directeur Général Délégué et de
fonctions de Président est
fonctions de Président est
modifier comme suit le deuxième alinéa de l'article
fixée
à
quatre-vingts fixée
à
quatre-vingt-huit
14.5 des statuts :
ans.(…)
ans. (…)
- 27
II- CONSEIL D'ADMINISTRATION
Le Conseil d'Administration a confirmé le cumul des fonctions de Président du Conseil et de Directeur Général. La société
considère que nonobstant ce cumul de fonctions, il n'existe pas de risque de conflit d'intérêts compte tenu des mesures
spécifiques prises en la matière, détaillées ci-après et de la présence de la moitié de membres indépendants au sein du Conseil.
II-1- REFERENCE A UN CODE DE GOUVERNEMENT D'ENTREPRISE
Le Conseil d'Administration de COURTOIS SA du 2 février 2010 a décidé d'adopter le Code de Gouvernement d'Entreprise
MIDDLENEXT, révisé en septembre 2021, comme code de référence de la société. Ce code est disponible sur le site internet
« http://www.middlenext.com » dans la rubrique « Publications – Textes de référence gouvernance ».
Les recommandations du Code MIDDLENEXT sont listées et leur application par le Groupe est décrite dans le tableau ci-
dessous :
Libellé
Recommandation
Caractéristiques
Application par le Groupe
recommandation
Exemplarité, respect des obligations
applicables aux administrateurs (cumul de
Déontologie des
R1
mandats), signature du Règlement Intérieur
Respectée.
« membres du Conseil »
(RI), conflit d'intérêts (information et
abstention), assiduité, confidentialité, ….
Arthur TOMINE-DESMAZURES
pouvant présenter un risque de conflit
d'intérêts au sein du Conseil
d'Administration est Censeur et ne
participe pas aux votes ni aux
délibérations (cf. II-2-4).
Les « membres du Conseil » s'engagent à
Dernière revue annuelle des conflits
déclarer, avant chaque réunion du Conseil,
d'intérêts le 13 février 2025.
en fonction de l'ordre du jour, les éventuels
Les membres de la famille
conflits d'intérêts et à s'interdire de
COURTOIS de VIÇOSE
participer aux délibérations et au vote de
s'abstiennent de participer aux
R2
Conflits d'intérêts
tout sujet sur lequel ils seraient dans cette
délibérations et aux votes concernant
situation.
(i) la politique de rémunération du
Pour les conventions réglementées, en
PDG de la société et (ii) l'autorisation
fonction de la configuration et des montants
des conventions réglementées
en jeu, le Conseil juge de la pertinence de
auxquelles un membre de la famille
recourir à une expertise indépendante.
est directement ou indirectement
intéressé.
Jusqu'à présent, il n'a pas été jugé
opportun de solliciter un expert
indépendant en matière de
conventions règlementées.
Composition du Conseil,
Il est recommandé que le Conseil comporte
Respectée, car le conseil comporte 3
R3
Présence de membres
au moins deux « membres du Conseil »
administrateurs indépendants - Cf II-
indépendants
indépendants.
2-2 Critères d'indépendance.
La société fournit aux « membres du
Respectée, conformément au II-3-
Conseil », en un délai suffisant, toute
Conditions de préparation et
information nécessaire entre les réunions du
d'organisation des travaux du Conseil.
Information des
Conseil, lorsque l'actualité de l'entreprise
R4
« membres du Conseil »
le justifie.
Règlement intérieur accessible sur la
Le règlement intérieur prévoit les modalités
page d'accueil du site internet :
pratiques de délivrance de cette
https://www.courtois-sa.com
information.
Partiellement respectée : information
communiquée lors du Conseil du
Formation des
Le Conseil prévoit un plan de formation
R5
13/02/2025. Une étude des formations
« membres du Conseil »
triennal.
pouvant être dispensée aux
Administrateurs est en cours.
Organisation des
Respectée, selon le planning présenté
Un minimum de 4 réunions annuelles est
R6
réunions du Conseil et
au II-3-1 Tenue des réunions du
recommandé pour le Conseil.
des comités
Conseil. 6 réunions en 2025.
Non applicable.
Compte tenu de la taille réduite, le
Chaque Conseil décide, en fonction de sa
Conseil n'a pas souhaité se doter de
Mise en place de
taille, de ses besoins et selon son actualité
R7
Comité Spécialisé, excepté le Comité
comités
de s'organiser avec ou sans comités
d'Investissement. Le Conseil remplit
spécialisés ad hoc.
les fonctions de Comité d'Audit et de
Comité RSE.
28 -
Partiellement respectée : Le Conseil
se réunit sous forme de comité RSE le
20/03/2025, après décision prise en
Conseil le 13/02/2025.
Mise en place d'un
Le Comité RSE est présidé par un membre
La présidence n'est pas confiée à un
comité spécialisé sur la
indépendant.
membre indépendant, en raison de la
Responsabilité
R8
Le Comité peut se faire accompagner par
nécessité d'avoir une connaissance
sociale/sociétale et
des personnes qualifiées, autant que de
approfondie de l'entreprise,
environnementale des
besoin.
connaissance cruciale pour identifier
Entreprises (RSE)
les domaines où les initiatives RSE
peuvent avoir le plus grand impact.
Des Censeurs peuvent assister en cas
de besoin.
Respectée.
Règlement intérieur accessible sur la
Règlement intérieur prévoit le rôle et la
page d'accueil du site internet :
composition du Conseil, son
https://www.courtois-sa.com
Mise en place d'un
fonctionnement le devoir des membres, les
Cf. II-3-2 Règlement intérieur du
R9
règlement intérieur du
modalités de protection des dirigeants, la
Conseil.
Conseil
détermination de la rémunération des
Suite à la révision du Code
« membres du Conseil », le plan de
MIDDLENEXT en septembre 2021, il
succession du « dirigeant ».
a été revu lors de la réunion du 23
mars 2022.
Informer sur la biographie, la liste des
Respectée.
mandats, l'expérience et la compétence
Information communiquée dans le
apportées par chaque « membre du Conseil
Choix de chaque
Rapport Financier Annuel, lors de la
R10
», sur le site internet de la société
« membre du Conseil »
nomination ou du renouvellement du
préalablement à l'Assemblée Générale
mandat. Le vote a lieu lors de
statuant sur la nomination ou le
l'Assemblée Générale annuelle.
renouvellement de son mandat.
La durée des mandats est clairement
Respectée.
Durée des mandats des
mentionnée dans le rapport sur le
R11
Cf. II-2-1 Administrateurs de
membres du Conseil
gouvernement d'entreprise. Le
COURTOIS SA.
renouvellement est échelonné
Une rémunération minimale est attribuée,
Respectée.
notamment aux « membres du Conseil »
La rémunération versée aux membres
Rémunération de «
indépendants. La répartition des
du Conseil tient compte de leur
R12
membre du Conseil »
rémunérations est arrêtée par le Conseil et
assiduité aux réunions.
au titre de son mandat
prend en compte, pour partie, l'assiduité
Cf. II-3-1 Tenue des réunions du
des « membres du Conseil » et le temps
Conseil et V-1-2 Rémunérations des
qu'ils consacrent à leur fonction.
membres du Conseil.
Une fois par an, le président du Conseil
Respectée.
Mise en place d'une
invite les membres à s'exprimer sur le
Dernière évaluation réalisée lors du
R13
évaluation
fonctionnement du Conseil, des comités
Conseil du 13/02/2025.
des travaux du Conseil
éventuels, ainsi que sur la préparation de
Cf. II-3-4 Evaluation des travaux du
ses travaux.
Conseil.
Le Conseil porte une attention particulière
Relation avec les
Dernière analyse des votes négatifs
R14
aux votes négatifs en analysant, comment
« actionnaires »
lors du Conseil du 13/02/2025.
s'est exprimée la majorité des minoritaires.
Une politique visant à l'équilibre femmes
hommes et à l'équité est mise en œuvre à
chaque niveau hiérarchique de l'entreprise.
La proportion des Administrateurs de
Non applicable.
chaque sexe ne peut être inférieure à 40 %
Politique de diversité et
COURTOIS SA n'a pas de salarié.
dans les sociétés dont les actions sont
R15
d'équité au sein de
Cependant la représentation des
admises aux négociations sur un marché
l'entreprise
membres du Conseil répond au critère
réglementé. Lorsque le Conseil
d'équilibre femmes hommes.
d'Administration est composé au plus de
huit membres, l'écart entre le nombre des
Administrateurs de chaque sexe ne peut être
supérieur à deux.
Définition et
Le Conseil de chaque entreprise détermine
Respectée.
transparence de la
le niveau et les modalités de rémunération
Cf. IV- Politique de rémunération des
R16
rémunération des
de ses dirigeants ainsi que l'information qui
mandataires sociaux et V-
dirigeants mandataires
en est faite, conformément aux exigences
Rémunération des mandataires
sociaux
légales et réglementaires.
sociaux.
- 29
Respectée.
Le Conseil a réfléchi et examiné
Préparation de la
Le sujet de la succession est régulièrement
l'impossibilité temporaire du
R17
succession des
inscrit à l'ordre du jour du Conseil ou d'un
Dirigeant et a nommé le 17/09/2019
« dirigeants »
Comité Spécialisé.
deux Directeurs Généraux Délégués,
renouvelés en 2021. Sujet revu lors
du Conseil du 13/02/2025.
Le Conseil, dans le respect de la
Respectée.
réglementation, apprécie l'opportunité
Les dirigeants mandataires sociaux
Cumul contrat de travail
d'autoriser ou non le cumul du contrat de
R18
n'ont pas de contrat de travail
et mandat social
travail avec un mandat social de Président,
Cf. V- Rémunération des mandataires
Président-Directeur Général, Directeur
sociaux.
Général.
Le plafond, après prise en compte de
l'indemnité éventuellement versée au titre
du contrat de travail ou d'une indemnité de
Non concerné.
non-concurrence n'excède pas deux ans de
R19
Indemnités de départ
Les dirigeants mandataires sociaux
rémunération (fixe et variable), sauf dans le
n'ont pas d'indemnité de départ.
cas où la rémunération du « dirigeant » est
notoirement en deçà des médianes du
marché.
Un contrat de retraite Madelin a été
La société rend compte dans son rapport sur
mis en place à partir du 1er juillet
le gouvernement d'entreprise des éventuels
2024, au profit de Madame Jennifer
Régimes de retraite
régimes de retraite supplémentaires à
R20
COURTOIS DE VICOSE. Les autres
supplémentaires
prestations définies qu'elle a pu mettre en
dirigeants mandataires sociaux ne
place au bénéfice des mandataires
bénéficient plus de régimes de
dirigeants.
retraites supplémentaires.
Ne pas concentrer à l'excès sur les
dirigeants l'attribution de stock-options ou
Non concerné.
Stock-options et
d'actions gratuites.
Les dirigeants mandataires sociaux
R21
attributions gratuites
Ne pas attribuer de stock-options ou
n'ont pas de stock-options ni d'actions
d'actions
d'actions gratuites à des dirigeants
gratuites.
mandataires sociaux à l'occasion de leur
départ.
Le Conseil s'engage à prendre
Respectée.
Revue des points de
R22
connaissance des points de vigilance et à
Points de vigilance examinés lors du
vigilance
les revoir régulièrement.
Conseil du 13/02/2025.
30 -
II-2- COMPOSITION DU CONSEIL : LISTE DES MANDATS, CRITERES D'INDEPENDANCE ET FONCTIONS
EXERCEES DANS TOUTE SOCIETE PAR CHAQUE MANDATAIRE SOCIAL DURANT L'EXERCICE
II-2-1- Administrateurs de COURTOIS SA
Composition du Conseil d'Administration au 31 décembre 2025
Année
de Expiration
Age
Administrateur Comité
Nom
Nationalité Formation
Expérience
première
Mandat
(*)
indépendant d'Investissement
Nomination
(**)
Jennifer COURTOIS de VIÇOSE
Licenciée en
40
Française
2009
2027
Non
Oui
Président Directeur Général
droit
Antérieurement
Jean-Louis COURTOIS de
Licencié en
Directeur de
VIÇOSE
78
Française
droit, DES de
Banque
1975
2027
Non
Oui
Administrateur et Directeur
Droit Privé
et Gérant de
Général Délégué
SCPI
Immobilier, en
SAS REGIA représentée par
tant que
Madame Françoise COURTOIS de
Gérante
72
Française
Pharmacien
1990
2026
Non
Oui
VIÇOSE (***)
associée de
Administrateur
SCI, gérante de
SARL
Président de la
Chambre
Chef
Syndicale des
Jean-Jacques PONS GERMAIN
d'entreprise et
propriétaires et
Administrateur et Vice-Président
78
Française
ancien
2004
2028
Oui
Oui
copropriétaires
du Conseil
Promoteur
de la Haute-
Immobilier
Garonne et de
l'Ariège
Diplôme
PDG
Excelia, Ecole
Groupe Midi
d'Architecture
Pascal BARBOTTIN
Habitat
62
Française
de Chaillot.
2023
2029
Oui
Oui
Administrateur
DG Patrimoine
Université
SA,
Sherbrooke
Languedocienne
Canada
Groupe BPCE
Diplômé
Directeur
MSTCF faculté
Naxicap
de CAEN.
Laurent LESDOS
Directeur
61
Française
Certification
2023
2029
Oui
Oui
Administrateur
conformité NPE
professionnelle
et membre du
des Acteurs de
CS Immo
Marché (AMF)
Placement
* Au 31/12/2025
** A l'issue de l'Assemblée Générale Ordinaire tenue au cours de l'année pendant laquelle le mandat vient à échéance et
appelée à statuer sur les comptes de l'exercice écoulé.
*** Il est précisé que Madame Françoise COURTOIS de VIÇOSE est également Directeur Général Délégué.
A la connaissance de la société, il est précisé que les membres des organes d'Administration et Direction du Groupe
COURTOIS SA n'ont fait l'objet d'aucune condamnation pour fraude et aucune sanction publique au cours des cinq dernières
années.
La durée des mandats des Administrateurs est de six ans conformément aux dispositions de l'article 14.2 des statuts.
Le nombre des Administrateurs ayant atteint l'âge de quatre-vingt-cinq ans ne peut dépasser le tiers des membres du Conseil
d'Administration. Lorsque l'âge limite est atteint, l'Administrateur le plus âgé est réputé démissionnaire d'office à l'issue de la
plus prochaine Assemblée Générale.
Durant l'exercice aucun changement n'est intervenu dans la composition du Conseil. Il sera proposé à la prochaine Assemblée
Générale, aux termes de la cinquième résolution, de renouveler la SAS REGIA dont le mandat arrive à échéance, en qualité
d'administrateur, pour une durée de six années, venant à expiration à l'issue de l'Assemblée tenue dans l'année 2032 appelée à
statuer sur les comptes de l'exercice écoulé.
Nous vous précisons que le Conseil ne comprend aucun Administrateur représentant les salariés.
II-2-2- Critères d'indépendance
Parmi les membres du Conseil, trois d'entre eux : Messieurs PONS-GERMAIN, BARBOTTIN et LESDOS sont considérés
comme indépendants conformément à la définition donnée dans le Code Gouvernement d'Entreprise MIDDLENEXT.
- 31
Les critères d'indépendance retenus par notre société conformément au Code MIDDLENEXT, sont les suivants :
•
Ne pas avoir été, au cours des cinq dernières années et ne pas être salarié ni mandataire social dirigeant de la société
ou d'une société de son Groupe,
•
Ne pas avoir été, au cours des deux dernières années, et ne pas être en relation d'affaires significatives avec la société
ou son Groupe (client, fournisseur, concurrent, prestataire, créancier, banquier etc.),
•
Ne pas être Actionnaire de référence de la société ou de détenir un pourcentage de droit de vote significatif,
•
Ne pas avoir de relation de proximité ou de lien familial proche avec un mandataire social ou un Actionnaire de
référence,
•
Ne pas avoir été au cours des six dernières années, Commissaire aux Comptes de l'entreprise.
COURTOIS SA a constamment mis l'accent sur l'indépendance des Administrateurs par un choix délibéré de nomination de
tiers qualifiés et professionnellement reconnus.
Le tableau ci-après présente la situation des Administrateurs au regard des critères d'indépendance retenus par la société :
Mme Jennifer
Mr
SAS
Mr. PONS-
Mr.
Mr.
COURTOIS
COURTOIS
Critères d'indépendance
REGIA
GERMAIN BARBOTTIN
LESDOS
de VIÇOSE
de VIÇOSE
Ne pas avoir été, au cours des cinq
dernières années et ne pas être
salarié ni mandataire social
X
X
X
dirigeant de la société ou d'une
société de son Groupe
Ne pas avoir été, au cours des deux
dernières années, et ne pas être en
relation d'affaires significatives
X
X
X
X
X
X
avec la société ou son Groupe
(client, fournisseur, concurrent,
prestataire, créancier, banquier etc.)
Ne pas être actionnaire de référence
de la société ou de détenir un
X
X
X
pourcentage de droit de vote
significatif
Ne pas avoir de relation de
proximité ou de lien familial proche
X
X
X
avec un mandataire social ou un
actionnaire de référence
Ne pas avoir été au cours des six
dernières années, Commissaire aux
X
X
X
X
X
X
Comptes de l'entreprise
Non
Non
Non
Conclusion sur l'indépendance
Indépendant
Indépendant
Indépendant
indépendant
indépendant indépendant
A ce jour les membres indépendants du Conseil ne sont pas en relation d'affaires avec le Groupe.
Conformément à la règlementation, la proportion des Administrateurs de chaque sexe ne peut être inférieure à 40 %
notamment dans les sociétés dont les actions sont admises aux négociations sur un marché réglementé. Lorsque le Conseil
d'Administration est composé au plus de huit membres, l'écart entre le nombre des Administrateurs de chaque sexe ne peut être
supérieur à deux.
A cet égard, il est rappelé que la proportion des membres de chaque sexe au sein du Conseil d'Administration de la société e s t
de 2 femmes (dont l'une est le représentant permanent d'une personne morale) et 4 hommes.
Le Conseil a constaté que l'écart entre les membres de chaque sexe était respecté, car il n'excède pas 2, conformément à la
réglementation.
32 -
II-2-3- Mandats et fonctions exercés par les Administrateurs dans d'autres sociétés
Madame Jennifer COURTOIS de VIÇOSE - Président Directeur Général de COURTOIS SA
Forme
Groupe /
Sociétés
Cotées ou
Nom de la société
juridique de
Fonction
Hors
Françaises/Etrangère
non
la Société
Groupe
s
REGIA
SAS
Présidente
Groupe
Française
Non
FONCIERE IMMOBILIERE
SARL
Co-Gérante
Groupe
Française
Non
COURTOIS
LE TESCOU
SARL
Co-Gérante
Groupe
Française
Non
RÉMUSAT
SCI
Co-Gérante
Groupe
Française
Non
AMPÉRE STRATÉGE
SCI
Co-Gérante
Groupe
Française
Non
DAULZ
SCI
Co-Gérante
Groupe
Française
Non
Représentant de la SFIC
BONNEFOY
SCI
Groupe
Française
Non
gérante
Représentant de la SFIC
NORD INVEST
SCI
Groupe
Française
Non
gérante
Représentant de la SFIC
CAUDRA
SCI
Groupe
Française
Non
gérante
Représentant de la SFIC
PORT INVEST
SCI
Groupe
Française
Non
gérante
RESIDENCE DU LAC
SCCV
Co-Gérante
Groupe
Française
Non
ONDES RESIDENCE DES
SCCV
Co-Gérante
Groupe
Française
Non
CAROLLES
COURBEVOIE 157
SAS
Co-Gérante
Groupe
Française
Non
TIMBAUD
COURTOIS & FILS
SC
Gérante
Groupe
Française
Non
Monsieur Jean-Louis COURTOIS de VIÇOSE - Administrateur et Directeur Général Délégué de COURTOIS SA
Forme
Groupe /
Sociétés Françaises /
Cotées
Nom de la société
juridique de
Fonction
Hors
Etrangères
ou non
la Société
Groupe
FONCIERE
SARL
Co-Gérant
Groupe
Française
Non
IMMOBILIERE COURTOIS
LE TESCOU
SARL
Co-Gérant
Groupe
Française
Non
REGIA
SAS
Directeur Général
Groupe
Française
Non
Représentant de la SFIC
BONNEFOY
SCI
Groupe
Française
Non
Gérant
Représentant de la SFIC
NORD INVEST
SCI
Groupe
Française
Non
Gérant
Représentant de la SFIC
CAUDRA
SCI
Groupe
Française
Non
Gérant
Représentant de la SFIC
PORT INVEST
SCI
Groupe
Française
Non
Gérant
RÉMUSAT
SCI
Co-Gérant
Groupe
Française
Non
AMPERE STRATEGE
SCI
Co-Gérant
Groupe
Française
Non
DAULZ
SCI
Co-Gérant
Groupe
Française
Non
COURTOIS & FILS
SC
Co-Gérant
Groupe
Française
Non
QUIEVRAIN
SCI
Co-Gérant
Hors Groupe
Française
Non
JEFRA
SCI
Co-Gérant
Hors-Groupe
Française
Non
IRDI
SA
Censeur
Hors Groupe
Française
Non
SAS REGIA Administrateur
Néant.
Madame Françoise COURTOIS de VIÇOSE - Directeur Général Délégué de COURTOIS SA et représentant permanent de
SAS REGIA, Administrateur
Forme juridique
Groupe / Hors
Sociétés Françaises /
Cotées ou
Nom de la société
Fonction
de la Société
Groupe
Etrangères
non
QUIEVRAIN
SCI
Co-Gérant
Hors-Groupe
Française
Non
JEFRA
SCI
Co-Gérant
Hors-Groupe
Française
Non
ANDREA
SCI
Gérant
Hors-Groupe
Française
Non
Directeur Général
RÉGIA
SAS
Groupe
Française
Non
Délégué
COURTOIS & FILS
SC
Co-Gérant
Groupe
Française
Non
- 33
Monsieur Jean-Jacques PONS-GERMAIN – Administrateur indépendant de COURTOIS SA
Forme juridique
Groupe /
Sociétés Françaises /
Cotées ou
Nom de la société
Fonction
de la Société
Hors Groupe
Etrangères
non
Tourisme Média Editions « TME »
SARL
Gérant
Hors Groupe
Française
Non
SOCIETE DE PRESSE ET DE
CONSEILS IMMOBILIER
SARL
Gérant
Hors Groupe
Française
Non
« P.E.C.I. »
Terre de Pastel
SAS
Gérant
Hors Groupe
Française
Non
Participations et réalisations
SCI
Gérant
Hors Groupe
Française
Non
Immobilières
Immoplan
SCI
Gérant
Hors Groupe
Française
Non
Domaine bleu par nature
SAS
Gérant
Hors Groupe
Française
Non
Monsieur Laurent LESDOS - Administrateur indépendant de COURTOIS SA
Groupe
/
Forme juridique de
Sociétés Françaises Cotées
Nom de la société
Fonction
Hors
la Société
/ Etrangères
ou non
Groupe
2LFINANCE
SAS
Président
Hors Groupe
France
Non
HOTEL-CLUB SUNWAYS
SA
Président
Hors Groupe
Suisse
Non
Membre du Conseil de
IMMO PLACEMENT
SCPI
Hors Groupe
France
Non
Surveillance
OCCITANIE ANGELS
Association
Administrateur
Hors Groupe
France
Non
CBAI 2023
SAS
Administrateur
Hors Groupe
France
Non
SOCOPOMAVE
SCI
Gérant
Hors Groupe
France
Non
ROUMENGUIERE
SCI
Gérant
Hors Groupe
France
Non
Monsieur Pascal BARBOTTIN - Administrateur indépendant de COURTOIS SA
Forme
Groupe /
Sociétés Françaises
Cotées
Nom de la société
juridique de la
Fonction
Hors
/ Etrangères
ou non
Société
Groupe
Président Directeur
Groupe MIDI HABITAT
SCIC
Hors Groupe
Française
Non
Général
LIVIE
SA
Président
Hors Groupe
Française
Non
PIERRE PASSION
SA
Président
Hors Groupe
Française
Non
MIDI HABITAT – ADB
SAS
Administrateur
Hors Groupe
Française
Non
Groupe BATIGERE
SAS
Administrateur
Hors Groupe
Française
Non
EVEL
SCIC
Administrateur
Hors Groupe
Française
Non
SLCI
SCIC
Administrateur
Hors Groupe
Française
Non
II-2-4- Censeurs
L'Assemblée Générale Ordinaire peut nommer un ou plusieurs Censeur(s), personne physique ou morale, choisi(s) parmi les
Actionnaires ou en dehors d'eux.
Le nombre de Censeurs ne peut excéder 5. La durée de leur fonction est de 6 ans.
Les Censeurs assistent aux séances du Conseil d'Administration avec une voix consultative.
Les Censeurs sont chargés de veiller à l'application des statuts. Ils peuvent émettre un avis sur tout point figurant à l'ord re du
jour du Conseil et demander à son Président que leurs observations soient portées à la connaissance de l'Assemblée Générale
lorsqu'ils le jugent à propos.
Leur droit d'information et de communication est identique à celui des membres du Conseil d'Administration.
Ils peuvent recevoir une rémunération prélevée sur le montant alloués aux membres du Conseil d'Administration.
Au 31 décembre 2025, la société comprend en son sein deux Censeurs qui ont participé aux réunions du Conseil
d'Administration de COURTOIS SA :
•
Monsieur Arthur THOMINE-DESMAZURES (42 ans) : Ingénieur ESITC, promoteur, dont le mandat a été renouvelé par
l'Assemblée Générale du 19 mai 2022 pour une durée de 6 ans expirant à l'issue de l'Assemblée Générale appelée à se
tenir en 2028 en vue de statuer sur les comptes de l'exercice écoulé.
Monsieur THOMINE-DESMAZURES, gérant de la société ATOME PROMOTION, elle-même détentrice de 43 % des
parts de la société COURBEVOIE 157 TIMBAUD, ne prend pas part aux délibérations concernant la société
COURBEVOIE 157 TIMBAUD.
34 -
•
Monsieur Arnaud LAFON (50 ans) : responsable de suivi des grands projets pour le compte d'une SA HLM, nommé par
l'Assemblée Générale du 27 mai 2021, pour une durée de 6 ans expirant à l'issue de l'Assemblée Générale appelée à se
tenir en 2027 en vue de statuer sur les comptes de l'exercice écoulé.
II-3- CONDITIONS DE PREPARATION ET D'ORGANISATION DES TRAVAUX DU CONSEIL
Pour permettre aux membres du Conseil de préparer utilement les réunions, la Présidente s'efforce de leur communiquer en
temps suffisant toutes informations ou documents nécessaires préalablement.
Il est fourni aux Administrateurs, en un délai suffisant, toute information nécessaire entre les réunions du Conseil lorsque
l'actualité le justifie.
Pour participer efficacement aux travaux et aux délibérations du Conseil d'Administration, l'Administrateur se fait
communiquer les documents qu'il estime utiles. Les demandes à cet effet sont formulées auprès du Président du Conseil
d'Administration qui est tenu de s'assurer que les Administrateurs sont en mesure de remplir leur mission et de répondre à la
demande dans un délai de 15 jours.
Toute difficulté rencontrée dans l'exercice de ce droit est soumise au Conseil d'Administration. Tel est le cas, en particuli er,
lorsque le Président ne répond pas favorablement aux demandes d'un Administrateur et que celui-ci tient la ou les raisons
invoquées pour injustifiées ou lorsque le Président n'a pas fait connaître sa réponse dans le délai susmentionné.
Chaque Administrateur est autorisé à rencontrer les principaux dirigeants de l'entreprise, à condition d'en informer
préalablement le Président (et le Directeur Général) au moins 15 jours à l'avance.
Le Président (et le Directeur Général) peut (peuvent) assister à ces entretiens, sauf si l'Administrateur s'y oppose.
Lors de la dernière réunion du Conseil d'Administration de l'exercice, la Présidente transmet aux membres du Conseil
d'Administration et aux Commissaires aux Comptes les dates des Conseils d'Administration et de Conseil sous forme de
Comité d'Audit pour l'année à venir.
L'ordre du jour est établi par la Présidente et communiqué avant chaque réunion.
Il est communiqué aux membres, dans la mesure du possible, les documents et informations nécessaires, plusieurs jours avant
les séances. De plus, des éléments supplémentaires sont transmis si un membre en fait la demande auprès du Président du
Conseil d'Administration.
Les sujets particulièrement sensibles et urgents peuvent être débattus sans distribution préalable de documents ou avec
communication préalable rapprochée de la date de séance.
La Présidente s'assure que les documents, dossiers techniques et informations relatifs à l'ordre du jour sont communiqués aux
membres du Conseil par courrier électronique dans un délai raisonnable.
De plus, la Présidente informe les membres du Conseil entre les réunions de tout évènement et information susceptibles d'avoi r
un impact sur les engagements de la société, sa situation financière et sa situation de trésorerie, lorsque l'actualité de la société
le justifie.
II-3-1- Tenue des réunions du Conseil
La Présidente Directrice Générale a fixé fin d'année 2024 les dates et heures des séances des Conseils d'Administration de
l'année 2025, les Commissaires aux Comptes et les membres du Conseil ont été informés par courrier et courriel en fin d'année
2024.
Les convocations ont été faites par écrit 10 jours au moins à l'avance pour les Conseils d'arrêtés des comptes du 20 mars 202 5
et le 18 septembre 2025.
Par ailleurs, pour les autres réunions du Conseil, les convocations ont été faites par écrit au moins 7 jours à l'avance
conformément aux dispositions du règlement intérieur.
Les réunions se sont tenues au siège social.
Le Conseil s'est réuni 6 fois au cours de l'exercice 2025.
- 35
Les réunions du Conseil se sont tenues aux dates suivantes :
Le 13 février 2025
➢
Ordre du jour du Conseil d'Administration
•
Approbation du procès-verbal du Conseil d'Administration du 16 octobre 2024,
•
Examen du chiffre d'affaires annuel 2024,
•
Examen de la politique de la société en matière d'égalité professionnelle et salariale,
•
Autorisations en matière de cautions, avals et garanties,
•
Autorisation de signer un avenant à la Convention de trésorerie avec la SAS COURBEVOIE 157 Timbaud et
COURTOIS SA,
•
Point sur le code Middlenext :
a) Examen annuel des points de vigilance (R22),
b) Point sur la succession des dirigeants (R17),
c) Evaluation du fonctionnement et de la préparation des travaux du Conseil d'Administration (R13),
d) Point sur l'indépendance des membres du Conseil ainsi que des candidats au Conseil (R3),
e) Examen de l'opportunité de ce qui a pu susciter des votes négatifs en vue de l'AG suivante et sur l'éventualité
d'une communication à ce sujet (R14),
f) Revue annuelle des conflits d'intérêts connus (R2),
g) Proposition d'un plan de formation triennal adapté aux spécificités de l'entreprises destiné aux membres du
Conseil (R5),
h) Point sur la composition du Conseil et la gestion des questions liées à la RSE (R8),
•
Point sur l'activité du Groupe COURTOIS,
•
Questions diverses.
Le 20 mars 2025
➢
Ordre du jour du Conseil d'Administration sous forme de Comité RSE
•
Approbation du procès-verbal de la réunion du Conseil d'Administration sous forme de Comité RSE du
3 décembre 2024,
•
Enjeux du Groupe COURTOIS en matière du RSE dans le cadre de ses activités,
•
Questions diverses.
➢
Ordre du jour du Conseil d'Administration sous forme de Comité d'Audit
•
Approbation du procès-verbal de la réunion du Conseil d'A dministration sous forme de comité d'audit du 18
septembre 2024,
•
Examen des comptes sociaux et comptes consolidés de l'exercice clos le 31 décembre 2024,
•
Examen du processus d'élaboration de l'information comptable et financière au titre de l'exercice clos le 31 décembre
2024,
•
Examen de l'efficacité des systèmes de contrôle interne et de gestion des risques,
•
Examen des conditions d'exercice de la mission de contrôle légal des comptes par les Commissaires aux Comptes,
•
Examen de l'indépendance des Commissaires aux Comptes,
•
Questions diverses.
➢
Ordre du jour du Conseil d'Administration
•
Approbation du procès-verbal du Conseil d'Administration du 13 février 2025,
•
Examen et arrêté des comptes sociaux et des comptes consolidés de l'exercice clos au 31 décembre 2024,
•
Proposition d'affectation du résultat,
•
Établissement du rapport de gestion incluant le rapport de gestion du Groupe,
•
Examen de l'indépendance des membres du Conseil,
•
Point sur la rémunération du Président Directeur Général (constat de la réalisation des critères de la rémunération
variable au titre de 2024 et fixation de nouveaux critères pour 2025),
•
Adoption du rapport sur le gouvernement d'entreprise,
•
Préparation et convocation de l'Assemblée Générale MIXTE du 22 mai 2025 :
a) Approbation de la politique de rémunération des membres du Conseil d'Administration (say on pay ex ante),
b) Approbation de la rémunération versée au cours de l'exercice écoulé ou attribuée au titre du même exercice à
Monsieur Jean-Louis Courtois de Viçose, Directeur Général Délégué (say on pay ex post individuel),
c) Approbation de la politique de rémunération du Président Directeur Général (say on pay ex ante),
d) Approbation de la rémunération versée au cours de l'exercice écoulé ou attribuée au titre du même exercice à
Madame Jennifer COURTOIS de VIÇOSE, Président Directeur Général (say on pay ex post individuel),
e) Programme de rachat d'actions,
f) Modifications statutaires.
36 -
•
Revue des conventions règlementées – compte rendu de la mise en œuvre de la procédure d'évaluation des
conventions courantes conclues à des conditions normales,
•
Point sur l'activité du Groupe,
•
Questions diverses.
Le 17 avril 2025
➢
Ordre du jour du Conseil d'Administration
•
Approbation du procès-verbal du Conseil d'Administration du 20 mars 2025,
•
Examen du chiffre d'affaires du 1er trimestre 2025 et préparation de l'information trimestrielle,
•
Point sur l'activité du Groupe COURTOIS,
•
Questions diverses.
Le 22 mai 2025
➢
Ordre du jour du Conseil d'Administration
•
Approbation du procès-verbal du Conseil d'Administration du 17 avril 2025,
•
Mise en œuvre de l'autorisation de l'Assemblée Générale MIXTE du 22 mai 2025 à l'effet d'opérer sur les propres
actions de la société en application de l'article L. 22-10-62 du Code de Commerce,
•
Répartition du montant global de la rémunération allouée aux Administrateurs conformément à la politique de
rémunération approuvée par l'Assemblée,
•
Mise à jour du règlement intérieur,
•
Point sur l'activité,
•
Questions diverses.
Le 18 septembre 2025
➢
Ordre du jour du Conseil d'Administration sous forme de Comité d'Audit
•
Approbation du procès-verbal de la réunion du Conseil d'Administration sous forme de Comité d'Audit du
20 mars 2025,
•
Examen du processus d'élaboration de l'information comptable et financière au titre de comptes semestriels au
30 juin 2025,
•
Examen de l'efficacité des systèmes de contrôle interne et de gestion des risques,
•
Présentation par les Commissaires aux Comptes de leur approche d'audit et des points clefs de l'audit au
30 juin 2025,
•
Questions diverses.
➢
Ordre du jour du Conseil d'Administration
•
Approbation du procès-verbal de la réunion du Conseil d'Administration du 22 mai 2025,
•
Examen et arrêté des comptes consolidés semestriels relatifs à la période du 1er janvier 2025 au 30 juin 2025,
•
Examen et arrêté du rapport semestriel d'activité,
•
Points sur l'activité et examens des dossiers en cours,
•
Questions diverses.
Le 16 octobre 2025
➢
Ordre du jour du Conseil d'Administration
•
Approbation du procès-verbal de la réunion du Conseil d'Administration du 18 septembre 2025,
•
Examen du chiffre d'affaires du 3ème trimestre 2025 et préparation de l'information trimestrielle,
•
Point sur les conventions règlementées en cours,
•
Echanges sur le fonctionnement et la préparation des travaux du Conseil d'Administration,
•
Point sur l'activité,
•
Questions diverses.
- 37
Au cours de l'exercice 2025, l'assiduité des membres aux réunions du Conseil et du Comité d'investissement ressort de la
façon suivante : 94,44 % contre 75,93 % en 2024.
•
Réunions de Conseil d'Administration
Présence en
Nombre total de
Taux d'assiduité
Membres
séance
séances
individuel
Madame Jennifer COURTOIS de VIÇOSE
6
6
100 %
Monsieur Jean-Louis COURTOIS de VIÇOSE
6
6
100 %
SAS REGIA,
représentée par Madame Jean-Louis COURTOIS
5
6
83 %
de VIÇOSE
Monsieur Jean-Jacques PONS-GERMAIN
6
6
100 %
Monsieur Pascal BARBOTTIN
5
6
83 %
Monsieur Laurent LESDOS
6
6
100 %
Monsieur Arthur THOMINE-DESMAZURES
4
6
67 %
(Censeur)
Monsieur Arnaud LAFON (Censeur)
3
6
50 %
•
Réunion de Comité d'Investissement
Aucun Comité d'investissement ne s'est tenu en 2025.
Les Commissaires aux Comptes ont été convoqués aux réunions du Conseil d'Administration qui arrêtent les comptes annuels
et les comptes semestriels.
II-3-2- Règlement intérieur du Conseil
Seul Monsieur Arthur THOMINE DESMAZURES,
Censeur absent, est concerné sur l'opération
Le Conseil d'Administration du 23 Mars 2022 a modifié le
COURBEVOIE 157 TIMBAUD. Toutefois en raison de sa
règlement intérieur suite
à
la révision du Code
qualité de censeur, au sein du Conseil d'Administration de
MIDDLENEXT en septembre 2021.
COURTOIS SA ; il n'a pas de voix délibérative.
Le Code Middlenext recommande, s'agissant des conflits
II-3-3- Déroulement des réunions du Conseil
d'intérêts les points suivants :
-
Les réunions du Conseil d'Administration se déroulent au
Parmi les investigations raisonnables auxquelles le
siège social ou en tout autre lieu dans la convocation.
Conseil doit se livrer afin d'évaluer les mesures
La stratégie de la société est systématiquement débattue
proportionnées à prendre pour assurer une prise de décision
lors de chaque Conseil ainsi que, le cas échéant, l'examen
conforme à l'intérêt de l'entreprise, le Code cite : un exposé
des états financiers de la période concernée.
clair des motifs, la sortie de la salle des personnes
concernées (R2).
-
En pratique, il est présenté à l'occasion de chaque séance
Les membres du Conseil s'engagent à déclarer, avant
du Conseil d'Administration, un dossier comportant le
chaque réunion du Conseil en fonction de l'ordre du jour,
compte-rendu de la dernière réunion (déjà joint avec la
leurs éventuels conflits d'intérêts et à s'interdire de
convocation et l'ordre du jour), les informations financières
participer aux délibérations et au vote de tout sujet sur
relatives à l'arrêté des comptes annuels et semestriels de la
lequel ils seraient dans cette situation.
période écoulée. La Présidente délivre et commente les
-
Le Conseil met en place une procédure annuelle de
données financières relatives au compte de résultat et la
révélation et de suivi des conflits d'intérêts. (La
situation de trésorerie actuelle et prévisionnelle.
recommandation du Code ne se limite plus à une simple
revue). Cette procédure de suivi est également ajoutée dans
Une large part de la séance du Conseil est consacrée à
le contenu du règlement intérieur visé à la R9. En outre le
l'examen de l'évolution de la situation locative du
Code étend ces recommandations en la matière à certains
patrimoine avec l'indication des faits marquants : l'état du
tiers.
stock, le point sur le marché immobilier et les perspectives,
-
En ce qui concerne les Commissaires aux Comptes, il
la sélection des investissements, les congés, l'état des lieux
est recommandé, que hormis les attestations ainsi que les
et les travaux.
services rendus en application de textes légaux ou
réglementaires les entreprises confient les services autres
La Présidente expose ensuite l'évolution des opérations de
que la certification des comptes (SACC) à un cabinet
rénovation, de promotion et gestion d'immeubles, ainsi que
différent de celui du Commissaire aux Comptes de
les résultats des commercialisations en cours et informe le
l'entreprise.
Conseil des opérations à l'étude et des financements
nécessaires.
Lors du Conseil du 13 février 2025 aucun conflit d'intérêts
n'a été identifié concernant les Administrateurs.
38 -
- 33
II-3-4- Evaluation des travaux du Conseil
Ainsi le Conseil d'Administration se réunit sous forme de
Comité d'Audit deux fois par an, préalablement à l'arrêté
Une fois par an, le Président du Conseil invite les membres
des comptes annuels et semestriels. Il est précisé que le
à s'exprimer sur le fonctionnement du Conseil, des Comités
Président Directeur Général participe à ces réunions afin de
éventuels, ainsi que sur la préparation de ses travaux.
fournir aux Administrateurs toutes les informations utiles à
Cette discussion est inscrite au procès-verbal de la séance.
l'exercice de leur mission dans le cadre de ces réunions,
Le Conseil, s'il le souhaite, peut se faire accompagner par
mais ne les préside pas.
un tiers.
Le Conseil a été réuni sous forme de Comité d'Audit le
Le Conseil d'Administration procède tous les 3 ans à une
20 mars 2025 et le 18 septembre 2025, en présence des
évaluation formelle de ses méthodes de travail.
Commissaires aux Comptes. Lors de ces réunions, la
Une évaluation formalisée a été réalisée au moyen d'un
présidence a été confiée à Monsieur PONS GERMAIN,
questionnaire d'évaluation en octobre 2021 et la synthèse
Administrateur indépendant.
des réponses a été présentée au Conseil d'Administration
du 16 févier 2022.
Le Conseil se réunissant en formation de Comité d'Audit
est notamment chargé des missions suivantes :
Le Conseil a procédé lors de sa réunion du 13 février 2025
➢ 1° Il suit le processus d'élaboration de l'information
à un point sur le fonctionnement, les discussions et prise de
financière et, le cas échéant, formule des
décisions au sein du Conseil ainsi que sur la contribution et
recommandations pour en garantir l'intégrité,
l'implication de chaque membre.
➢ 2° Il suit l'efficacité des systèmes de contrôle interne et
de gestion des risques, ainsi que le cas échéant de
A cette occasion, les Administrateurs et les Censeurs ont
l'audit interne, en ce qui concerne les procédures
jugé satisfaisants les travaux du Conseil d'Administration et
relatives
à
l'élaboration et au traitement de
ont précisé n'avoir aucune observation ni commentaire
l'information comptable et financière, sans qu'il soit
particulier à formuler.
porté atteinte à son indépendance,
➢ 3° Il émet une recommandation sur les Commissaires
II-3-5- Comités spécialisés
aux Comptes proposés
à
la désignation par
l'Assemblée Générale. Cette recommandation adressée
Compte tenu de la taille réduite du Groupe, le Conseil
au Conseil est élaborée conformément
à
la
d'Administration n'a pas souhaité jusqu'à présent se doter
réglementation il
;
émet également
une
de Comités Spécialisés (Comité de Rémunération, Comité
recommandation au Conseil lorsque le renouvellement
d'Audit ou Comité de Nominations), à l'exception du
du mandat du ou des Commissaires est envisagé dans
Comité d'Investissement.
les conditions définies par la réglementation,
➢ 4° Il suit la réalisation par le Commissaire aux
II-3-6- En matière de Comité RSE (responsabilité sociétale
Comptes de sa mission et tient compte des
et d'entreprise)
constatations et conclusions du Haut Conseil du
Commissariat aux Comptes (H3C), devenu la Haute
Le Conseil s'est réuni sous forme de Comité RSE les
Autorité de l'Audit (H2A), consécutives aux contrôles
20 mars 2025, concernant les enjeux de Groupe
réalisés en application de la réglementation,
COURTOIS en matière RSE dans le cadre de ses activités :
➢ 5° Il s'assure du respect par le Commissaire aux
-
Comptes des conditions d'indépendance dans les
Politique générale en matière environnementale,
conditions et selon les modalités prévues par la
-
Moyens consacrés à la prévention des risques
réglementation,
environnementaux et des pollutions,
➢ 6° Il approuve la fourniture des services autres que la
-
Mesures de prévention, de recyclage et d'élimination
certification des comptes dans le respect de la
des déchets,
réglementation applicable.
-
Actions menées pour l'économie circulaire,
-
Suivi des nouvelles règlementations.
Concernant les missions relatives aux Commissaires aux
Comptes durant l'année 2025 :
Le Comité se fait assister par les Censeurs en cas de besoin.
Il est à noter qu'au cours de l'exercice 2025, des échanges
Monsieur PONS GERMAIN détient les compétences en
très nourris entre le Conseil sous forme de Comité d'Audit
matière financière et comptable et habilité en tant que
et les Commissaires aux Comptes sont intervenus
promoteur.
notamment à l'occasion de l'établissement du rapport des
Commissaires aux Comptes au Conseil sous forme de
II-3-7- En matière d'audit
Comité d'Audit.
Il a été décidé que le Conseil d'Administration assumerait
II-3-8- Comité d'Investissement
les fonctions de Comité d'Audit. Conformément à l'article
L.821-68 du Code de Commerce, la société est ainsi
Le Comité d'Investissement se réunit régulièrement.
exemptée de l'obligation de constituer un Comité d'Audit
Il est composé de l'ensemble des Administrateurs et se
ad hoc. Une telle institution n'apporterait rien de significatif
réunit selon les besoins.
à notre société notamment en matière de suivi de
En raison de la spécialisation du Conseil d'Administration,
l'élaboration de l'information financière ou de l'efficacité
le Comité fait appel, selon les dossiers présentés, aux
des systèmes de contrôle interne et de gestion des risques.
Administrateurs compétents dans le domaine concerné.
- 39
Ce Comité examine les divers dossiers retenus, sur la base
COURTOIS & FILS et COURTOIS SA, autorisation à
de critères techniques, architecturaux, relatif à la solidité du
donner pour la conclusion d'une convention de Trésorerie
bâti, et commerciaux, tel que le marché local et
avec la société COURTOIS & FILS.
réglementaire selon l'état d'occupation notamment.
Par ailleurs, le Conseil d'Administration du 16 octobre
Ce Comité rend compte de ses travaux lors de chaque
2024 a retiré du champ des conventions règlementées, la
réunion du Conseil d'Administration.
convention signée entre COURTOIS SA et ses filiales
Ce Comité se réunit à l'initiative du Président Directeur
détenues à 100% (PORT INVEST, CAUDRA, NORD
Général autant de fois que la nécessité l'impose.
INVEST, AMPERE et BONNEFOY).
Le Comité analyse les dossiers, prix d'acquisition, travaux,
marge, durée de l'opération etc.
II-7-
NOUVELLES
CONVENTIONS
REGLEMENTEES SOUMISES A L'APPROBATION
Pour l'année 2025, peu de dossiers ont été étudiés
DE LA PROCHAINE ASSEMBLEE GENERALE
concernant principalement l'activité de Rénovation
ANNUELLE
d'Immeubles.
En effet, la société s'est concentrée sur les travaux de
Néant.
réhabilitation en cours sur Courtois.
II-8-
PROCEDURE
D'EVALUATION
DES
Les dossiers ont été écartés essentiellement à cause du prix
CONVENTIONS COURANTES CONCLUES A DES
excessif, des taux d'intérêts élevés et des travaux à réaliser,
CONDITIONS NORMALES
notamment dans le cadre de la rénovation énergétique.
Le Conseil d'Administration, dans sa réunion du
II-4-
LIMITATIONS
AUX
POUVOIRS
DU
19 février 2020, a arrêté une procédure permettant
PRESIDENT DIRECTEUR GENERAL
d'évaluer régulièrement si les conventions portant sur des
opérations courantes et conclues à des conditions normales
En vertu de l'article 16 des statuts, le Président Directeur
respectent bien ces conditions.
Général est investi des pouvoirs les plus étendus pour agir
Cette procédure ne s'applique pas aux conventions conclues
en toute circonstance au nom de la société. Il exerce ces
entre COURTOIS SA et les sociétés du Groupe dont elle
pouvoirs dans la limite de l'objet social et sous réserve des
détient, directement ou indirectement, la totalité du capital
pouvoirs expressément attribués par la loi aux Assemblées
(déduction faite le cas échéant du nombre minimum
d'Actionnaires ainsi qu'au Conseil d'Administration.
d'actions requis pour satisfaire aux exigences de l'article
Aucune limitation aux pouvoirs du Président Directeur
1832 du Code Civil ou des articles L. 225-1, L. 22-10-1,
Général n'est formalisée.
L. 22-10-2 et L. 226-1 du Code de Commerce), lesquelles
Toutefois dans un souci de transparence le Président
sont par nature exclues du régime des conventions
Directeur Général soumet toutes les décisions de gestion
réglementées par l'article L. 225-39 du Code de Commerce.
importantes à l'approbation du Conseil d'Administration de
la société.
Cette procédure prévoit qu'à titre de règle interne, la
Direction Administrative et Financière est informée
II-5- CONVENTIONS CONCLUES ENTRE UN
immédiatement et préalablement
à
toute opération
DIRIGEANT,
UN
MEMBRE
DU
CONSEIL
susceptible de constituer une convention réglementée au
D'ADMINISTRATION, OU UN ACTIONNAIRE
niveau de COURTOIS SA, y compris lorsque la convention
DISPOSANT D'UNE FRACTION DES DROITS DE
est susceptible de constituer une convention libre, par la
VOTE SUPERIEURE A 10 % ET UNE SOCIETE
personne directement ou indirectement intéressée, par le
CONTROLEE AU SENS DE L'ARTICLE L. 233-3 DU
Président du Conseil ou par toute personne du Groupe ayant
CODE DE COMMERCE (A L'EXCEPTION DES
connaissance d'un tel projet de convention.
CONVENTIONS PORTANT SUR DES OPERATIONS
COURANTES ET CONCLUES A DES CONDITIONS
La Direction Administrative et Financière procède
NORMALES) (ARTICLE L. 225-37-4 DU CODE DE
annuellement à une évaluation des conventions courantes
COMMERCE)
conclues à des conditions normales.
Néant.
Lors de la réunion d'arrêté des comptes du dernier exercice
écoulé, le Conseil d'Administration est informé de la mise
II-6- CONVENTIONS REGLEMENTEES DEJA
en œuvre de la procédure d'évaluation, de ses résultats et de
APPROUVEE
DONT
L'EXECUTION
S'EST
ses éventuelles observations. Il en tire les conséquences
POURSUIVIE
qu'il estime nécessaire.
Le Conseil d'Administration du 5 avril 2024 a autorisé la
Il est précisé que les personnes directement ou
signature d'un contrat d'animation et de prestations de
indirectement intéressées à une convention ne participent
services entre COURTOIS & FILS et COURTOIS SA,
pas à son évaluation.
autorisation de signer un contrat d'animation et de
prestations de services entre COURTOIS SA et ses filiales,
Aucune convention portant sur des opérations courantes et
autorisation de signer un contrat d'animation et de
conclues à des conditions normales au sens de l'article
prestations de services entre COURTOIS SA et la
L. 225-39 du Code de Commerce n'a été identifiée à date. Il
SCI REMUSAT, autorisation relative aux modalités
n'y a donc pas lieu de mettre en œuvre la procédure
juridiques et financières du bail de sous location entre
susvisée pour le moment.
40 -
III- MODALITÉS PARTICULIÈRES DE PARTICIPATION DES ACTIONNAIRES A
L'ASSEMBLÉE GÉNÉRALE
Les modalités de participation des Actionnaires aux
- Donner une procuration à la personne de leur choix dans
Assemblées Générales figurent aux articles 13 et 17 des
les conditions des articles L. 225-106 et L.22-10-39 du
statuts.
Code de Commerce,
- Adresser une procuration à la société sans indication de
L'Assemblée se compose de tous les Actionnaires quel que
mandat,
soit le nombre d'actions qu'ils possèdent.
- Voter par correspondance.
Le Décret n° 2026-94 du 13 février 2026 relatif à la
Les demandes d'inscription de points ou de projets de
modernisation des modalités de communication avec leurs
résolutions à l'ordre du jour par les Actionnaires doivent
actionnaires de certaines sociétés commerciales a modifié la
être envoyées au siège social, par lettre recommandée avec
date d'inscription en compte permettant de participer à
demande d'avis de réception ou télécommunication
l'Assemblée Générale pour la porter à cinq jours ouvrés
électronique, et être reçus au plus tard vingt-cinq jours
avant l'Assemblée Générale. Désormais, il est justifié du
avant la tenue de l'Assemblée Générale, sans pouvoir être
droit de participer aux Assemblées Générales par
adressés plus de vingt jours à compter de la parution de
l'inscription en compte des titres au nom de l'Actionnaire
l'avis préalable au BALO.
ou de l'intermédiaire inscrit pour son compte au cinquième
jour ouvré précédant l'Assemblée à zéro heure, heure de
Pour les Assemblées Générales Ordinaires, le droit de vote
Paris dans les comptes de titres nominatifs tenus par la
appartient à l'usufruitier alors que pour les Assemblées
société. Il sera proposé à l'Assemblée Générale devant se
Générales Extraordinaires, le droit de vote appartient au nu
tenir le 21 mai 2026 de modifier l'article 17.2 des statuts
propriétaire.
afin de les mettre en conformité avec l'article R. 22-10-28
du Code de commerce tel que modifié par le Décret n°
Un droit de vote double de celui conféré aux autres actions
2026-94.
ordinaires, eu égard à la quotité du capital qu'elles
représentent, est attribué à toutes les actions entièrement
A défaut d'assister personnellement à l'Assemblée, les
libérées pour lesquelles il est justifié d'une inscription
Actionnaires peuvent choisir entre l'une des trois formules
nominative depuis deux ans au moins au nom du même
suivantes :
Actionnaire.
Au 31 décembre 2025, 92 % des actions de COURTOIS SA
sont des actions à droit de vote double.
IV- POLITIQUE DE RÉMUNÉRATION DES MANDATAIRES SOCIAUX
IV-1- POLITIQUE DE REMUNERATION DES
Le Conseil vérifiera si cette dérogation est conforme à
MANDATAIRES SOCIAUX (SIXIEME ET
l'intérêt social et nécessaire pour garantir la pérennité ou
SEPTIEME RESOLUTIONS)
A
L'ASSEMBLEE
la viabilité de la société.
GENERALE DU 21 MAI 2026
Ces justifications seront portées à la connaissance des
En tenant compte des recommandations du Code
Actionnaires dans le prochain rapport sur le gouvernement
MIDDLENEXT, le Conseil d'Administration a établi une
d'entreprise. Il est précisé que le Président Directeur
politique de rémunération pour chacun des mandataires
Général ne participe pas aux délibérations et au vote sur ces
sociaux de la société conforme à son intérêt social,
questions.
contribuant à sa pérennité et s'inscrivant dans sa stratégie
commerciale telle que décrite au paragraphe IV-2. Pour ce
La détermination, la révision et la mise en œuvre de la
faire, le Conseil a fixé la politique de rémunération du
politique de rémunération de chacun des mandataires
Président Directeur Général et/ou de tout autre dirigeant
sociaux est réalisée par le Conseil d'Administration.
mandataire social et des membres du Conseil
d'Administration en lien avec ces éléments, en particulier
Il est précisé que le Président Directeur Général ne participe
en fixant des critères de la rémunération variable du
pas aux délibérations et au vote sur ces questions.
Président Directeur Général liés à la mise en œuvre de cette
stratégie commerciale dans le respect de l'intérêt social.
Il est précisé que pour assurer une prise de décision
conforme à l'intérêt de l'entreprise, et éviter de placer
Aucun élément de rémunération, de quelque nature que ce
Monsieur Jean-Louis COURTOIS de VIÇOSE et Madame
soit, ne pourra être déterminé, attribué ou versé par la
Françoise COURTOIS de VIÇOSE, dans une situation de
société, ni aucun engagement pris par la société s'il n'est
conflit d'intérêts au regard de leurs liens familiaux avec
pas conforme à la politique de rémunération approuvée ou,
Madame Jennifer COURTOIS de VIÇOSE, Président
en son absence, aux rémunérations ou aux pratiques
Directeur Général, la famille COURTOIS de VIÇOSE,
existant au sein de la société. Toutefois, en cas de
n'est pas présente dans la salle de réunion du Conseil au
circonstances exceptionnelles, le Conseil d'Administration
moment du vote.
pourra déroger
à
l'application de la politique de
Il est précisé que les Directeurs Généraux Délégués ne sont
rémunération si cette dérogation est temporaire, conforme à
pas rémunérés au titre de leurs fonctions.
l'intérêt social et nécessaire pour garantir la pérennité ou
la viabilité de la société.
- 41
IV-2- POLITIQUE DE REMUNERATION DU
cadre de l'activité de gestion d'immeubles et de mesurer
PRESIDENT DIRECTEUR GENERAL ET/OU DE
ainsi la croissance de ses activités sur lesquelles est axée la
TOUT AUTRE DIRIGEANT MANDATAIRE SOCIAL
stratégie du Groupe COURTOIS ainsi que d'apporter de la
pérennité et de la performance sur le long terme.
La politique de rémunération fixée par le Conseil est la
suivante :
Ces critères contribuent aux objectifs de la politique de
Les éléments fixes, variables et exceptionnels composant la
rémunération car ils correspondent aux objectifs de
rémunération totale et les avantages de toute nature qui
développement et de pérennisation du Groupe COURTOIS.
peuvent être accordés au Président Directeur Général en
Le montant de la rémunération variable annuelle
raison de son mandat, ainsi que leur importance
susceptible d'être attribuée ne pourra pas excéder 260 % de
respective sont les suivants :
la rémunération fixe annuelle (y compris la rémunération
versée par la SC COURTOIS & FILS).
IV-2-1- Rémunération fixe :
Aucune clause de restitution de la rémunération variable
n'est prévue.
Le Président Directeur Général perçoit une rémunération
fixe dont le montant est déterminé en fonction de son
IV-2-3- Rémunération exceptionnelle :
niveau de responsabilité. Il est précisé qu'une quote-part de
la rémunération est versée par la SC COURTOIS & FILS et
Le Conseil d'Administration peut décider d'octroyer une
facturée
à
COURTOIS SA (cf. Rapport Spécial
rémunération exceptionnelle au regard de circonstances
Commissaires aux Comptes) cf. note V-1.
particulières. Le versement de ce type de rémunération doit
pouvoir être justifié par un événement tel que la réalisation
IV-2-2- Rémunération variable annuelle :
d'une opération majeure pour la société ou le Groupe etc.
Le montant de la rémunération exceptionnelle ainsi décidée
La rémunération variable annuelle brute fait partie d'une
ne pourra pas excéder 100 % de la rémunération fixe
stratégie globale. Elle est déterminée en fonction d'un
annuelle.
critère financier et d'un critère extra financier de la façon
suivante :
IV-2-4- Rémunération allouée au titre du mandat de
•
Critère financier : le Président Directeur Général perçoit
membre du Conseil :
4,50 % du résultat net d'ensemble consolidé, calculé avant
impôts sur les bénéfices.
Le Président Directeur Général peut bénéficier d'une
Ce critère est calculé au vu des derniers comptes annuels
rémunération au titre de ses fonctions d'Administrateurs
consolidés tels qu'arrêtés par le Conseil d'Administration.
dans les mêmes conditions que les autres Administrateurs
Ce critère permet d'intéresser le Président Directeur
qui sont décrites ci-après.
Général au résultat consolidé du Groupe COURTOIS, car
un résultat net consolidé négatif n'entraîne pas le versement
IV-2-5- Avantages en nature :
d'un complément.
Le Président Directeur Général bénéficie de l'avantage en
•
Critère extra-financier : un montant additionnel de
nature :
un véhicule de fonction, consenti par la
10.000 € bruts sera attribué par dossier ; se traduisant par
l'acquisition par le Groupe COURTOIS :
SC COURTOIS & FILS, est facturé à COURTOIS à
hauteur d'une quote-part (cf. note V-1).
-
D'immeuble de placement,
-
D'immeuble de rénovation,
Le versement des éléments de rémunération variables et, le
-
De terrains à viabiliser,
-
De terrains pour des opérations de Promotion
cas échéant, exceptionnels attribués au titre de l'exercice
écoulé est conditionné à l'approbation par l'Assemblée
Immobilière.
Générale Ordinaire des éléments composant la
rémunération et les avantages, de toute nature, versés au
Soit par la participation du Groupe COURTOIS dans des
opérations immobilières. L'atteinte de ce critère sera
cours de l'exercice écoulé ou attribués au titre dudit
exercice (vote ex post « individuel »).
appréciée à la signature de l'acte authentique.
Ce critère permet de rémunérer le Président Directeur
Il est précisé qu'en cas de dissociation des fonctions, la
Général au regard de l'apport de nouveaux projets de
promotion immobilière, d'acquisition d'immeubles en vue
politique susvisée serait applicable au Directeur Général et
au Président du Conseil avec les adaptations nécessaires.
de leur rénovation et d'immeubles de placement dans le
Indemnités ou
avantages dus ou
Régime de
Indemnités relatives
Contrat de
susceptibles d'être dus
retraite
à une clause de non-
travail
à raison de la cessation
Dirigeants Mandataires Sociaux
supplémentaire
concurrence
ou du changement de
fonctions
Oui
Non
Oui
Non
Oui
Non
Oui
Non
Mme Jennifer COURTOIS de VIÇOSE
X
X
X
X
PDG
En tant que membre du Conseil d'Administration, Madame Jennifer COURTOIS de VIÇOSE perçoit une rémunération au titre
de ses fonctions d'Administrateur.
42 -
Par ailleurs, les Directeurs Généraux Délégués ne
Le Conseil répartit, entre ses membres en fonction des
perçoivent aucune rémunération au titre de leur mandat
critères suivants :
social et ne bénéficient pas de contrat de travail avec la
- De l'assiduité de chacun au sein du Conseil et des
société. S'ils sont par ailleurs, membre du Conseil
Comités,
d'Administration, ils peuvent percevoir une rémunération à
- Du temps consacré aux fonctions,
ce titre.
- De l'éventuelle présence à des Comités,
- De chaque contribution effective aux débats du Conseil.
IV-3- POLITIQUE DE REMUNERATION DES
Le Conseil a identifié 3 missions spécifiques à confier aux
MEMBRES DU CONSEIL
membres du Conseil d'Administration :
-
Intervention
amiable
pour
les
dossiers
L'Assemblée Générale du 15 mai 2008 a fixé dans sa
précontentieux ou contentieux,
septième résolution à caractère ordinaire la rémunération
-
Entrée en relation avec un nouvel opérateur,
des membres du Conseil à la somme annuelle de 85 K€
-
Représentation ponctuelle du Groupe COURTOIS
valable pour l'exercice en cours jusqu'à nouvelle décision
auprès des instances professionnelles, de
de l'Assemblée Générale.
l'administration et des collectivités.
Il est prélevé une somme sur l'enveloppe allouée au Conseil
d'Administration pour rémunérer les Censeurs.
Si le Conseil décide de confier une telle mission à l'un de
ces membres, celui-ci aura droit à une rémunération
Les critères de répartition de la somme fixe annuelle
supplémentaire à ce titre. Il est précisé qu'en application
allouée par l'Assemblée Générale aux membres du Conseil
des dispositions des article L.22-10-15 et L.225-46 du Code
ont été fixés par le Conseil.
de Commerce, ces rémunérations seraient portées aux
charges d'exploitation et seraient soumises à la procédure
des conventions réglementées. Le montant maximum de
cette rémunération est fixé à 20 000 € par mission.
Chaque Administrateur a droit au remboursement des frais
de déplacement occasionnés dans l'exercice de ses
fonctions.
IV-4- INFORMATIONS SUR LES MANDATS ET CONTRATS DE TRAVAIL ET/OU DE PRESTATIONS DE
SERVICES DES MANDATAIRES SOCIAUX PASSES AVEC LA SOCIETE
La durée des mandats des mandataires sociaux figure au II-2 ci-avant.
Les informations relatives aux contrats de prestations de services conclus avec la SC COURTOIS & FILS sont présentées ci-
dessous :
Contrat de
Contrat de travail
prestations de
Périodes Conditions de
Mandat(s)
Durée de ou
conclu avec la
Mandataires de la société
services passés avec
de
révocation ou de
exercé(s)
des mandats
société (préciser
la société (préciser
préavis
résiliation
sa durée)
sa durée)
Président
A l'issue de
Mme Jennifer COURTOIS de
Directeur
l'AG tenue en
-
X (1)
X (2)
X (2)
VIÇOSE
Général
2027 (*)
A l'issue de
Mr Jean-Louis COURTOIS de
Directeur
l'AG tenue en
-
-
-
-
VIÇOSE
Général Délégué
2027 (*)
A l'issue de
Mme Françoise COURTOIS de
Directeur
l'AG tenue en
-
-
-
-
VIÇOSE
Général Délégué
2027(*)
*Statuant sur les comptes de l'exercice écoulé
1- Signé avec COURTOIS & FIL, pour une durée indéterminée, à effet du 1er juillet 2024..
2- Résiliation de plein droit sans indemnité de part ni d'autre, ni préavis dans le cas de sortie de la société bénéficiaire du périmètre
du Groupe par la rupture du lien de filialisation sous quelque forme que ce soit avec la société REGIA.
- 43
V- RÉMUNÉRATION DES MANDATAIRES SOCIAUX
V-1- INFORMATIONS MENTIONNEES AU I DE L'ARTICLE L. 22-10-9 DU CODE DE COMMERCE (HUITIEME
RESOLUTION) DE L'ASSEMBLEE GENERALE DU 21 MAI 2026
V-1-1- Rémunérations totales brutes et avantages, de toute nature, versés au cours de l'exercice écoulé ou attribués au titre du
même exercice au Président Directeur Général par la société, les sociétés contrôlées ou de la société qui contrôle aux
mandataires sociaux
La rémunération totale du Président Directeur Général respecte la politique de la rémunération approuvée lors de l'Assemblée
du 22 mai 2025 dans sa 5ème résolution qui a été adoptée à 100% des voix exprimées.
Il est précisé que les informations visées à l'article L 22-10-9 du Code de Commerce ont été approuvées à 100 % par
l'Assemblée du 22 mai 2025 dans sa 7ème résolution.
Le Président Directeur Général perçoit une rémunération fixe et une rémunération variable au titre de ses fonctions. Elle
perçoit également une rémunération au titre de ses fonctions d'Administrateur.
Les critères qualitatifs et quantitatifs de la rémunération variable ont été préétablis et définis de manière précise mais ne sont
pas rendus publics pour des raisons de confidentialité.
La Présidente est également rémunérée pour son activité au sein du Groupe COURTOIS par la société
SC COURTOIS & FILS, société holding du groupe, sous le régime TNS (Travailleur Non Salarié) (cf. Rapport Spécial
Commissaires aux Comptes).
Depuis le 1er juillet 2024, la société COURTOIS & FILS facture des prestations d'animation du Groupe la société
COURTOIS SA selon une clé de répartition prévue dans une convention de prestations de services. Cette convention suit la
procédure des conventions réglementées et a fait à ce titre l'objet d'une autorisation préalable du Conseil d'Administration de
COURTOIS SA ainsi qu'une approbation par l'Assemblée Générale de COURTOIS SA.
La Présidente a un véhicule à sa disposition à Toulouse. La Présidente n'étant pas salariée, le véhicule est pris en charge p ar la
société SC COURTOIS & FILS et refacturé au Groupe COURTOIS.
Le montant des rémunérations brutes de Madame Jennifer COURTOIS de VIÇOSE, Président Directeur Général, vous est
communiqué ci-après :
Mme Jennifer COURTOIS de VIÇOSE
Montant au 31/12/2024
Montant au 31/12/2025
(en K€)
(en K€)
attribués
versés
attribués
versés
SAS REGIA
Rémunération fixe (1)
93
93
-
-
Percoi et Pei
-
-
-
-
Retraite collective à cotisations définies
-
-
-
-
Avantages en nature (véhicule)
2
2
-
-
SC COURTOIS & FILS
Rémunération fixe (2)
78
78
156
156
Percoi et Pei
11
11
11
11
Retraite collective à cotisations définies
13
13
25
25
Avantages en nature (véhicule)
2
2
4
4
COURTOIS SA
Rémunération fixe
12
12
12
12
Rémunération variable (3) (4)
0
10
0
0
Rémunération au titre des fonctions
2
2
2
2
d'Administrateur
TOTAL
213
223
210
210
Quote-part rémunération variable
0%
4,48%
0%
0%
1- Aucune facturation par la SAS REGIA à COURTOIS SA pour l'année 2025.
2- La quote-part facturée par la SC COURTOIS & FILS au Groupe COURTOIS pour l'année 2025 s'élève à 160 K€ HT dont 156 K€ au titre
de la rémunération fixe et 4 K€ au titre de l'avantage en nature.
L'activité du Groupe s'est recentrée sur COURTOIS SA ; ce qui explique l'évolution de la quote-part de rémunération refacturée par
COURTOIS & FILS.
3- Aucune rémunération variable liée aux critères financiers, n'a été attribuée au titre de l'exercice 2025.
4- Aucune rémunération variable liée aux critères extra financiers n'a été attribuée au titre de l'exercice de l'année 2025. La rémunération
variable versée en 2024, correspond à la prime attribuée en 2023, concernant le dossier Courbevoie.
44 -
V-1-2- Rémunération des membres du Conseil (anciennement dénommée « jetons de présence »)
Nous vous informons qu'il a été attribué 17 000 € aux mandataires sociaux au titre de l'exercice 2025, comme au titre de
l'exercice 2024.
En €uros
Montant attribué
Montant attribué au
Montant attribué au
Montant attribué
au titre de
Membres du Conseil
titre de l'exercice
titre de l'exercice
au titre de l'exercice
l'exercice clos
d'Administration et Censeurs
clos 31/12/2022 et
clos 31/12/2023 et
clos 31/12/2024 et à
31/12/2025 et à
versé en 2023
versé en 2024
verser en 2025
verser en 2026
Jennifer COURTOIS de VIÇOSE
2 000
2 000
2 000
2 000
Jean-Louis COURTOIS de VIÇOSE
3 000
3 000
2 000
2 000
Société REGIA représentée par
4 000
4 000
4 000
4 000
Madame COURTOIS de VIÇOSE
Jacques RAIBAUT
3 000
Jean-Jacques PONS-GERMAIN
3 000
3 000
2 000
2 000
Jacques GAYRAL
2 000
Laurent LESDOS
2 000
2 000
2 000
Pascal BARBOTTIN
2 000
2 000
2 000
Arthur THOMINE-DESMAZURES
2 000
2 000
2 000
2 000
(Censeur)
Arnaud LAFON (Censeur)
1 000
1 000
Total
19 000
18 000
17 000
17 000
•
Le montant est versé selon la présence au titre de l'exercice N-1.
Il est précisé que l'Assemblée Générale du 15 mai 2008 a fixé dans sa septième résolution la somme annuelle pouvant être
allouée aux membres du Conseil à 85 K€ valable jusqu'à nouvelle décision de l'Assemblée.
Autres informations concernant le Conseil d'Administration :
➢
Il n'existe aucun prêt accordé aux membres du Conseil d'Administration,
➢
Aucune autre rémunération n'a été octroyée en 2025 aux membres du Conseil d'Administration.
Il est précisé que les Directeurs Généraux Délégués ne sont pas rémunérés au titre de cette fonction.
La société n'ayant pas de salarié, elle ne peut communiquer l'information concernant le « ratio d'équité » que sur la
rémunération brute de 210 K€ du Président Directeur Général. Ce qui représente un pourcentage du ratio d'équité par rapport
au SMIC de + 82,72 %.
Evolution annuelle des
Evolution annuelle de la
performances de la société (N/N-
rémunération du Président
1) au regard du résultat net
Directeur Général (N/N-1)
consolidé
Exercice 2021
-31,58 %
-126,13 %
Exercice 2022
269,23 %
1 392,31 %
Exercice 2023
-79,17 %
-125,00 %
Exercice 2024
-17,56 %
-108,56 %
Exercice 2025
-2,75 %
-10,42 %
V-1-3- Ratios d'équité
En l'absence d'effectif au niveau de la société et du Groupe COURTOIS, aucun ratio n'est présenté.
V-2- CHOIX DU CONSEIL RELATIF AUX MODALITES DE CONSERVATION PAR LES MANDATAIRES DES
ACTIONS ATTRIBUEES GRATUITEMENT
Au 31 décembre 2025, le Groupe COURTOIS n'a pas attribué de stock-options, ni d'actions gratuites.
- 45
V-3- ELEMENTS FIXES, VARIABLES ET EXCEPTIONNELS COMPOSANT LA REMUNERATION TOTALE ET
AVANTAGES, DE TOUTE NATURE, VERSES AU COURS DE L'EXERCICE ECOULE OU ATTRIBUES AU
TITRE DU MEME EXERCICE A MADAME JENNIFER COURTOIS DE VIÇOSE, PRESIDENT DIRECTEUR
GENERAL (NEUVIEME RESOLUTION DE L'ASSEMBLEE GENERALE DU 21 MAI 2026)
Les rémunérations brutes versées au cours de l'exercice écoulé ou attribuées au titre du même exercice à
Madame Jennifer COURTOIS de VIÇOSE Président Directeur Général, sont conformes à la politique de rémunération
approuvée par l'Assemblée Générale du 22 mai 2025 aux termes de la cinquième résolution.
Le montant brut des éléments fixes, variables et exceptionnels composant la rémunération totale et avantages, de toute nature,
versés au cours de l'exercice 2025 ou attribués au titre de l'exercice 2025 à Madame Jennifer COURTOIS de VIÇOSE,
Président Directeur Général et soumis à l'approbation de la prochaine Assemblée aux termes de la huitième résolution est
communiqué ci-après :
➢
COURTOIS SA
Montant Brut versé au cours
Montant Brut attribué au titre
COURTOIS SA
de l'exercice 2025 (en €)
de l'exercice 2025 (en €)
Rémunération fixe
12 000
12 000
Rémunération variable (1)
-
-
2 000
2 000
Rémunérations au titre des fonctions
(montant à verser en 2025 au
(montant à verser en 2026 au
d'Administrateur
titre de 2024)
titre de 2025)
Retraite collective à cotisations définies
Aucun montant soumis au
Aucun montant soumis au
Rémunération exceptionnelle
vote
vote
TOTAL
14 000
14 000
1- La rémunération variable de Madame Jennifer COURTOIS de VIÇOSE est déterminée selon la politique de rémunération
présentée à la rubrique IV-2.
➢
SC COURTOIS & FILS facture une quote-part de la rémunération de la Présidente à COURTOIS SA
Quote-part facturée du
Quote-part facturée du
SC COURTOIS & FILS
Montant Brut versé au cours
Montant Brut attribué au titre
de l'exercice 2025 (en €)
de l'exercice 2025 (en €)
Rémunération fixe
152 880
152 880
Avantages en nature Véhicule
3 728
3 728
TOTAL
156 608
156 608
V-4- ELEMENTS FIXES, VARIABLES ET EXCEPTIONNELS COMPOSANT LA REMUNERATION TOTALE ET
AVANTAGES, DE TOUTE NATURE, VERSES AU COURS DE L'EXERCICE ECOULE OU ATTRIBUES AU
TITRE DU MEME EXERCICE A MONSIEUR JEAN-LOUIS COURTOIS DE VIÇOSE, DIRECTEUR GENERAL
DELEGUE (DIXIEME RESOLUTION DE L'ASSEMBLEE GENERALE DU 21 MAI 2026)
Il est précisé que Monsieur Jean-Louis COURTOIS de VIÇOSE ne perçoit pas de rémunération au titre de ses fonctions de
Directeur Général Délégué.
Il perçoit une rémunération au titre de ses fonctions d'Administrateur.
Le montant brut des éléments fixes, variables et exceptionnels composant la rémunération totale et avantages, de toute nature,
versés au cours de l'exercice 2025 ou attribués au titre de l'exercice 2025 à Monsieur Jean-Louis COURTOIS de VIÇOSE,
Directeur Général Délégué et soumis à l'approbation de la prochaine Assemblée aux termes de la neuvième résolution est
communiqué ci-après :
Montant versé au cours
Montant Brut attribué au titre
COURTOIS SA
de 2025 (en €)
de 2025 (en €)
Rémunérations au titre
2 000
2 000
des fonctions d'Administrateur
(montant versé en 2025 au titre de 2024)
(montant à verser en 2026 au titre de 2025)
TOTAL
2 000
2 000
Il est précisé que Madame Jean-Louis COURTOIS de VIÇOSE Directeur Général Délégué ne perçoit pas de rémunération à
quelque titre que ce soit de la part de COURTOIS SA.
46 -
VI- ÉLÉMENTS SUSCEPTIBLES D'AVOIR UNE INCIDENCE EN CAS D'OFFRE PUBLIQUE
VI-1- STRUCTURE DU CAPITAL
La structure du capital ainsi que les participations directes ou indirectes connues de la société et toutes informations en l a
matière sont décrites au paragraphe IV du Rapport de Gestion.
Les personnes physiques ou morales agissant seules ou de concert au sens des dispositions de l'article L. 233-10 du Code de
Commerce sont tenues au respect des obligations définies au premier alinéa lorsqu'elles viennent à détenir par suite de fusion
ou d'apport plus de 30 % des titres de capital ou des droits de vote d'une société.
VI-2- RESTRICTIONS STATUTAIRES A L'EXERCICE DES DROITS DE VOTE
Il n'existe pas de restriction statutaire à l'exercice des droits de vote et aux transferts d'actions ni de clauses des conve ntions
portées à la connaissance de la société en application de l'article L. 233-11.
VI-3- PACTE D'ACTIONNAIRES
A la connaissance de la société, il n'existe pas de pactes ou autres engagements signés entre Actionnaires.
VI-4- DROITS, PRIVILEGES ET RESTRICTIONS ATTACHES AUX ACTIONS
Il n'existe pas de titre comportant des droits de contrôle spéciaux. Toutefois, il est précisé qu'un droit de vote double est
attribué à toutes les actions entièrement libérées pour lesquelles il est justifié d'une inscription nominative depuis deux a ns au
moins au nom du même Actionnaire. (Article 13 des statuts).
Il n'existe pas de mécanismes de contrôle prévus dans un éventuel système d'actionnariat du personnel avec des droits de
contrôle qui ne sont pas exercés par ce dernier.
VI-5- POUVOIRS DU CONSEIL D'ADMINISTRATION EN MATIERE D'AUGMENTATIONS DE CAPITAL ET
DE RACHAT D'ACTIONS
Les règles de nomination et de révocation des membres du Conseil d'Administration sont les règles légales et statutaires
prévues à l'article 14 des statuts.
En matière de pouvoirs du Conseil d'Administration, les délégations et autorisations en cours sont décrites dans le tableau d es
délégations d'augmentation du capital au paragraphe I-2 et les pouvoirs du Conseil en matière de rachat d'actions propres
figurent au paragraphe IV-5 du Rapport de Gestion.
La modification des statuts de notre société se fait conformément aux dispositions légales et réglementaires.
VI-6- CLAUSES DE CHANGEMENT DE CONTROLE
Il n'existe pas d'accord conclu par la société qui soit modifié ou prenne fin en cas de changement de contrôle de la société.
Il n'existe pas d'accord particulier prévoyant des indemnités en cas de cessation des fonctions de membres du Conseil
d'Administration (étant précisé que la société n'a pas de salarié).
- 47
VII- RAPPORT SPECIAL DES COMMISSAIRES AUX COMPTRES SUR LES CONVENTIONS
RÈGLEMENTÉES
Assemblée Générale d'approbation des comptes de l'exercice clos le 31 décembre 2025.
A l'assemblée générale de la société COURTOIS SA,
En notre qualité de commissaires aux comptes de votre société, nous vous présentons notre rapport sur les conventions
réglementées.
Il nous appartient de vous communiquer, sur la base des informations qui nous ont été données, les caractéristiques, les
modalités essentielles ainsi que les motifs justifiant de l'intérêt pour la société des conventions dont nous avons été avisé s ou
que nous aurions découvertes à l'occasion de notre mission, sans avoir à nous prononcer sur leur utilité et leur bien-fondé ni à
rechercher l'existence d'autres conventions. Il vous appartient, selon les termes de l'article R.225-31 du code de commerce,
d'apprécier l'intérêt qui s'attachait à la conclusion de ces conventions et engagements en vue de leur approbation.
Par ailleurs, il nous appartient, le cas échéant, de vous communiquer les informations prévues à l'article R.225-31 du code de
commerce relatives à l'exécution, au cours de l'exercice écoulé, des conventions déjà approuvées par l'assemblée générale.
Nous avons mis en œuvre les diligences que nous avons estimé nécessaires au regard de la doctrine professionnelle de la
Compagnie nationale des commissaires aux comptes relative à cette mission. Ces diligences ont consisté à vérifier la
concordance des informations qui nous ont été données avec les documents de base dont elles sont issues.
C ONVENTIONS SOUMISES A L'APPROBATION DE L'ASSEMBLEE GENERALE
C ONVENTIONS AUTORISEES ET CONCLUES AU COURS DE L'EXERCICE ECOULE
Nous vous informons qu'il ne nous a été donné avis d'aucune convention autorisée et conclue au cours de l'exercice écoulé à
soumettre à l'approbation de l'assemblée générale en application des dispositions de l'article L.225-38 du code de commerce.
C ONVENTIONS DEJA APPROUVEES PAR L'ASSEMBLEE GENERALE
C ONVENTIONS APPROUVEES AU COURS DE L'EXERCICE ANTERIEURS
En application de l'article R. 225-30 du code de commerce, nous avons été informés que l'exécution des conventions
suivantes, déjà approuvées par l'assemblée générale au cours d'exercices antérieurs, s'est poursuivie au cours de l'exercice
écoulé.
1. Convention d'animation et de prestations de services conclue entre COURTOIS & FILS et COURTOIS SA
Personnes concernées :
Madame Jennifer Courtois de Viçose, Président Directeur Général de COURTOIS SA et Co-Gérante de la société
COURTOIS & FILS,
Monsieur Jean-Louis Courtois de Viçose, Administrateur et Directeur Général Délégué de COURTOIS SA et Co-gérant de la
société COURTOIS & FILS.
Modalités :
Le Conseil d'Administration du 5 avril 2024 a autorisé la conclusion d'une convention d'animation et de prestations de
services pour une durée indéterminée, à effet du 1er juillet 2024 et qui porte sur :
1) Assistances administrative, financière, informatique, gestion du personnel et autres prestations,
2) Assistance commerciale,
Conformément aux décisions adoptées par votre Conseil d'Administration du 5 avril 2024, pour la période du 1er juillet 2024
au 30 juin 2025, le budget prévisionnel au regard du niveau estimé des prestations à rendre par la société civile
COURTOIS & FILS à COURTOIS SA s'élèverait à 842 K€ déterminé sur la base des charges réelles supportées par la société
COURTOIS & FILS majorées de 8% maximum.
La facturation définitive fera l'objet d'une régularisation sur la base des coûts réels annuels majorés d'un taux de marge de 8%.
La rémunération de la partie variable du Directeur du Développement fera l'objet d'une facturation distincte et refacturée à
l'attention de la filiale concernée par l'opération.
La convention a été signée par les parties en date du 5 avril 2024.
48 -
La charge constatée sur l'exercice 2025 au titre de la convention d'animation et de prestations de services entre la société
Courtois & Fils et Courtois SA est de 698 458 € HT.
2. Convention d'animation et de prestations de services conclue entre COURTOIS SA et la SCI REMUSAT
Personnes concernées :
Madame Jennifer Courtois de Viçose, Président Directeur Général de COURTOIS SA et co-gérante de la SCI REMUSAT,
Monsieur Jean-Louis Courtois de Viçose, Administrateur et Directeur Général Délégué de COURTOIS SA et co-gérant de la
SCI REMUSAT.
Modalités :
Le Conseil d'Administration du 5 avril 2024 a autorisé la conclusion d'une convention d'animation et de prestations de
services pour une durée indéterminée, à effet du 1er juillet 2024 et qui porte sur :
1) Assistances administrative, financière, informatique, gestion du personnel et autres prestations,
2) Assistance commerciale,
Conformément aux décisions adoptées par votre Conseil d'Administration du 5 avril 2024, pour la période du 1er juillet 2024
au 30 juin 2025, le budget prévisionnel au regard du niveau estimé des prestations à rendre par COURTOIS SA à la
SCI REMUSAT s'élèverait à 23 K€ déterminé selon une clé de répartition fixée chaque année au regard du temps réellement
passé par le personnel et intervenants du Prestataire.
La facturation définitive fera l'objet d'une régularisation sur la base des coûts réels annuels majorés d'un taux de marge de 2%.
La rémunération de la partie variable du Directeur du Développement fera l'objet d'une facturation distincte et refacturée à la
filiale concernée par l'opération.
Ce contrat se substitue à la convention signée entre COURTOIS SA et la SCI REMUSAT à effet du 1er janvier 2024 et sera
ainsi résilié par anticipation au 30 juin 2024.
La convention a été signée par les parties en date du 5 avril 2024.
Le produit constaté sur l'exercice 2025 au titre de la convention s'élève à 19 435 € HT.
3. Bail de sous-location entre les sociétés COURTOIS & FILS et COURTOIS SA
Personnes concernées :
Madame Jennifer Courtois de Viçose, Président Directeur Général de COURTOIS SA et co-gérante de la société
COURTOIS & FILS,
Monsieur Jean-Louis Courtois de Viçose, Administrateur et Directeur Général Délégué de COURTOIS SA et co-gérant de la
société COURTOIS & FILS.
Modalités :
Le Conseil d'Administration du 5 avril 2024 a autorisé la signature d'un bail de sous location avec la société COURTOIS &
FILS concernant les bureaux du siège social situés 3 rue Mage à Toulouse, pour une durée de 9 années à compter du 1er juillet
2024 et jusqu'au 30 juin 2033, moyennant un loyer de 34 K€ (taxes et charges en sus), révisable le 1er juillet de chaque année.
Cette convention a été signée le 5 avril 2024.
Il est précisé que le bail de sous location à échéance du 31 décembre 2032, signé avec la SAS REGIA est résilié à effet du
30 juin 2024.
La charge constatée sur l'exercice 2025 au titre du contrat de sous location entre la société Courtois & Fils et Courtois SA est
de 33 754 € HT.
4. Convention de trésorerie entre les sociétés COURTOIS & FILS et COURTOIS SA
Personnes concernées :
Madame Jennifer Courtois de Viçose, Président Directeur Général de COURTOIS SA et Co-Gérante de la société
COURTOIS & FILS,
Monsieur Jean-Louis Courtois de Viçose, Administrateur et Directeur Général Délégué de COURTOIS SA et Co-Gérant de la
société COURTOIS & FILS.
- 49
Modalités :
Le Conseil d'Administration du 5 avril 2024 a autorisé la signature de la convention de trésorerie entre la société COURTOIS
& FILS et la société COURTOIS SA.
Dans le cadre des relations existant entre la société COURTOIS & FILS et sa filiale, la société COURTOIS SA sera habilitée à
effectuer des remontées de trésorerie vers la société COURTOIS & FILS, dont les montants seront déterminés en fonction du
besoin en trésorerie de la société mère et dans la limite d'un montant maximum de DEUX CENT MILLE EUROS
(200 000 euros).
De la même manière, la société COURTOIS & FILS pourra procéder à une avance au profit de sa filiale, la société
COURTOIS SA.
La signature de la convention de trésorerie stipulant que les comptes courants d'associés seront rémunérés au taux fixé par l e
barème fiscal en vigueur et les parties conviennent de plafonner le taux d'intérêt maximal à 4%.
La présente convention prend effet au 1er mai 2024 et est conclue pour une durée de 5 ans qui prendra fin le 30 avril 2029 et
sera renouvelable par tacite reconduction.
La convention de trésorerie a été signée le 5 avril 2024.
Les charges d'intérêts comptabilisées au titre de l'exercice clos le 31 décembre 2025 chez COURTOIS SA s'élèvent à 4 459 €.
5. Convention d'avances en compte courant consenties par la SAS REGIA à COURTOIS SA
Personnes concernées :
Madame Jennifer Courtois de Viçose, Président Directeur Général de COURTOIS SA et Présidente de la SAS REGIA,
Monsieur Jean-Louis Courtois de Viçose, administrateur et Directeur Général Délégué de COURTOIS SA et Directeur
Général de la SAS REGIA,
Madame Jean-Louis Courtois de Viçose, administratrice de la SA COURTOIS et Directrice Générale Déléguée de la SAS
REGIA.
Modalités :
Le Conseil d'Administration du 19 octobre 2022 a autorisé les avances en compte courant consenties par REGIA à
COURTOIS SA, avec une rémunération au Taux €STER à effet du 1er janvier 2023 pour une durée indéterminée.
Compte tenu de l'impossibilité actuelle de connaître avec certitude la variation du taux €STER, le taux minimum applicable
par trimestre est de 0,50%. Le calcul s'effectuant au trimestre à terme échu, les intérêts ne se sont pas capitalisés.
A la clôture de l'exercice, les avances en compte courant présentent un solde de 50 000 €. Les charges d'intérêts
comptabilisées au titre de l'exercice clos le 31/12/2025 s'élèvent à 702 €.
6. Convention relative à la signature de la caution solidaire de COURTOIS SA au profit de la Banque Populaire
en garantie de l'opération Matabiau sur la filiale FIC
Personnes concernées :
Madame Jennifer Courtois de Viçose, Président Directeur Général de Courtois SA et Co-Gérante de la SARL FIC,
Monsieur Jean-Louis Courtois de Viçose, administrateur et Directeur Général Délégué de COURTOIS SA et Co-Gérant de la
SARL FIC.
Modalités :
Le Conseil d'Administration du 20 octobre 2021 a autorisé la société COURTOIS SA à signer la caution à hauteur de 900 K€
au profit de la Banque Populaire Occitanie en garantie du financement de l'opération Matabiau. Il est rappelé que cette filia le
détenue à 100% par COURTOIS SA et porte une partie de l'activité du groupe dans l'activité de rénovation d'immeubles.
L'acte a été signé en date du 10 décembre 2021.
Aucune charge n'a été constatée sur l'exercice au titre de la caution solidaire.
7. Adhésion aux contrats pour la catégorie du personnel AGIRC et ARRCO
Personnes concernées :
Madame Jennifer Courtois de Viçose, Président Directeur Général de Courtois SA.
50 -
Modalités :
Le Conseil d'Administration du 3 décembre 2014 a autorisé l'adhésion pour la catégorie du personnel affilié AGIRC et
ARRCO à la retraite collective des cotisations définies par l'article 83 du CGI avec un +taux de 4% sur la totalité des salai res
et à la prévoyance incapacité, décès sur la tranche A et B à la charge de COURTOIS SA à effet du 1er janvier 2015.
Ce contrat a été mis en réduction à effet du 1er juillet 2020 ce qui a pour conséquence l'arrêt des appels de cotisations.
Aucune charge n'a été constatée sur l'exercice au titre de ces contrats.
8. Convention de trésorerie avec la SCCV ONDES RESIDENCE DES CAROLLES
Personnes concernées :
Madame Jennifer Courtois de Viçose, Président Directeur Général de Courtois SA et Co-Gérante de la
SCCV ONDES RESIDENCE DES CAROLLES.
Modalités :
Le Conseil d'Administration a autorisé le 8 février 2017, le 18 octobre 2017, le 17 octobre 20218 et le 19 octobre 2022 la
signature de la convention de trésorerie et l'avenant entre les associés de la SCCV ONDES RESIDENCE LES CAROLLES, la
société COURTOIS SA et SIP pour un montant de 900 K€.
Les associés COURTOIS SA et SIP ont renoncé à la rémunération des comptes courants à effet du 1er novembre 2022 en
raison de la situation financière de la société SCCV ONDES RESIDENCE LES CAROLLES.
Cependant, si la société SCCV ONDES RESIDENCE LES CAROLLES reconstituait ses capitaux propres, les intérêts
auxquels les associés ont présentement renoncé seraient dus.
Aucun produit d'intérêt n'a été perçu sur l'exercice 2025 au titre de cette convention.
9. Convention de trésorerie avec la SCCV RESIDENCE DU LAC
Personnes concernées :
Madame Jennifer Courtois de Viçose, Président Directeur Général de Courtois SA et Co-Gérante de la
SCCV RESIDENCE DU LAC
Modalités :
Le Conseil d'Administration a autorisé le 14 décembre 2016 la signature de la convention de trésorerie et l'avenant le 8 févr ier
2017 et le 19 octobre 2022 entre les associés de la SCCV RESIDENCE DU LAC, la société COURTOIS SA et SIP pour un
montant de 820 K€ (part pour COURTOIS SA de 410 K€).
Les associés COURTOIS SA et SIP ont renoncé à la rémunération des comptes courants à effet du 1er novembre 2022 en
raison de la situation financière de la société SCCV RESIDENCE DU LAC.
Cependant, si la société SCCV RESIDENCE DU LAC reconstituait ses capitaux propres, les intérêts auxquels les associés ont
présentement renoncé seraient dus.
Aucun produit d'intérêt n'a été perçu sur l'exercice 2025 au titre de cette convention.
10. Avenant à la convention de trésorerie conclue avec la SAS COURBEVOIE 157 TIMBAUD et COURTOIS SA
Personnes concernées :
Madame Jennifer Courtois de Viçose, Président Directeur Général de COURTOIS SA Co-Gérante de la
SAS COURBEVOIE 157 TIMBAUD
Modalités :
Le Conseil d'Administration du 14 février 2024 a autorisé la signature d'un avenant à la convention de trésorerie conclue ent re
la SAS COURBEVOIE 157 TIMBAUD et COURTOIS SA.
Le montant maximum des apports en fonds propres par COURTOIS SA pour la totalité de l'opération est de 1 100 K€.
La signature de la convention de trésorerie stipulant que les comptes courants d'associés seront rémunérés au taux fixé par l e
barème fiscal en vigueur, plafonné à 4%, à effet du 1er mars 2024.
Les produits financiers comptabilisés au titre de l'exercice clos le 31/12/2025 chez COURTOIS SA s'élèvent à 43 879 €.
- 51
11. Convention de prestations de services dans le domaine comptable avec la SCCV ONDES RESIDENCE DES
CAROLLES
Personnes concernées :
Madame Jennifer Courtois de Viçose, Président Directeur Général de Courtois SA et Co-Gérante de la SCCV ONDES
RESIDENCE DES CAROLLES
Modalités :
Le Conseil d'Administration du 16 février 2022 a autorisé la signature du contrat de prestations de services entre COURTOIS
SA et ONDES RESIDENCE DES CAROLLES SCCV concernant l'exécution de la mission des prestations de services dans le
domaine comptable à effet du 16 février 2022 pour une durée déterminée de 1 an.
A son expiration, il se renouvelle pour des périodes de même durée par tacite reconduction, sauf dénonciation notifiée par
l'une ou l'autre des parties par lettre recommandée avec A.R. deux mois, avant la date d'expiration de la période contractuel le
en cours, la dénonciation intervenant sans indemnité de part ni d'autre.
La convention a été renouvelée lors des Conseils d'Administration du 22 mars 2023, du 20 mars 2024 et du 20 mars 2025.
Conformément aux décisions adoptées par votre Conseil d'Administration du 16 février 2022, la facturation des prestations
réalisées s'élève à 60 € de l'heure HT.
Le produit constaté sur l'exercice au titre de la convention s'élève à 2 280 € HT.
Fait à Toulouse et Labège, le 30 avril 2026
Les Commissaires aux Comptes,
FORVIS MAZARS
SYGNATURES
Paul MORANDI
Laure MULIN
52 -
COMPTES ANNUELS CONSOLIDÉS
AU 31 DÉCEMBRE 2025
Conseil d'Administration du 19 mars 2026
I- ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS – NORMES IFRS
É TAT DE LA SITUATION FINANCIERE AU 31 DECEMBRE 2025 (EN K€)
ACTIF
Note
31/12/2025 31/12/2024
ACTIFS NON-COURANTS
15 217
11 220
Immobilisations incorporelles
-
-
Immobilisations corporelles
6 et 2.4
173
213
Immeubles de placement
7 et 2.5
14 174
10 130
Participations dans les entreprises associées
8
-
-
Actifs financiers non-courants
9
849
834
Impôts différés
21
44
ACTIFS COURANTS
12 727
14 239
Stocks et en-cours
10 et 2.7
5 920
7 502
Clients et comptes rattachés
11
2 085
144
Autres actifs courants
12
474
168
Trésorerie et équivalent de trésorerie
13
4 247
6 425
Actifs destinés à être cédés
2.5
-
-
TOTAL ACTIF
27 944
25 459
PASSIF
31/12/2025 31/12/2024
CAPITAUX PROPRES PART DU
18 285
18 579
GROUPE
Capital
14.1
1 674
1 674
Réserves consolidées
16 994
17 253
Résultat de l'exercice
15
(383)
(347)
Participations ne donnant pas le contrôle
15
161
PASSIFS NON COURANTS
5 500
4 065
Dettes financières non courantes
16.1
3 861
2 292
Impôts différés non courants
29.3
1 639
1 773
Provisions non courantes
17
-
-
PASSIFS COURANTS
4 144
2 654
Fournisseurs et comptes rattachés
18
305
306
Dettes financières courantes
16.2
1 604
1 929
Provisions courantes
17
291
268
Autres Passifs courants
19
1 944
151
TOTAL CAPITAUX PROPRES ET
27 944
25 459
PASSIFS
- 53
É TAT DE LA SITUATION FINANCIERE AU 31 DECEMBRE 2025 (EN K€)
Postes
31/12/2025
Note
31/12/2025 31/12/2024
Total Chiffre d'Affaires
20
2 563
945
Autres produits
76
-
Achats consommés
(1 985)
-
Charges de personnel
(17)
(17)
Charges externes
(1 259)
(1 385)
Impôts et taxes
(144)
(72)
Dotation aux amortissements et aux provisions
17
(135)
(65)
Autres produits et charges d'exploitation
23
614
87
Résultat opérationnel
(286)
(508)
Produits de trésorerie et d'équivalents de trésorerie
25
11
211
Coût de l'endettement financier brut
(150)
(218)
Coût de l'endettement financier net
(139)
(7)
Autres produits financiers
-
-
Autres Charges Financières
0
(1)
Quote-part du résultat net des sociétés mises en équivalence
(22)
(5)
Charge d'impôt
29
110
131
Résultat net consolidé des activités poursuivis
(337)
(390)
Résultat net Consolidé
(337)
(390)
Dont Résultat net consolidé-Part Groupe
(383)
(347)
Dont Résultat net consolidé-Part Minoritaires
46
(43)
Résultat net de base par action (en Euros)
15
-5,30 €
-4,80 €
Résultat net dilué par action (en Euros)
15
-5,30 €
-4,80 €
É TAT RESULTAT NET ET DES GAINS ET PERTES COMPTABILISES DIRECTEMENT EN CAPITAUX PROPRES (EN K€)
31/12/2025 31/12/2024
Résultat Net
(337)
(390)
Eléments qui seront reclassés (ou recyclables) en résultat net :
-
-
Réévaluation des actifs financiers disponibles à la vente
-
-
Eléments de la quote-part des gains et pertes comptabilisés
-
-
directement en capitaux propres des entreprises mise en équivalence
contrat de liquidité (PRA)
-
-
Impôts liés
-
-
Eléments qui ne seront reclassés (ou ne sont pas recyclables)
-
-
ultérieurement en résultat net :
Réévaluation des immobilisations
-
-
Réévaluation (ou écarts actuariels) au titre des régimes à prestations
-
-
définies
Elément de la quote-part des gains et pertes comptabilisés directement en
-
-
capitaux propres des entreprises mise en équivalence
Impôts liés
-
-
Total des gains et pertes comptabilisés directement en capitaux propres
-
-
Résultat net et gains et pertes comptabilisés directement en capitaux
(337)
(390)
propres
Dont part du Groupe (ou des actionnaires de la société mère)
(383)
(347)
54 -
T ABLEAU DES FLUX DE TRESORERIE NETTE – AU 31 DECEMBRE 2025 (EN K€)
31/12/2025
31/12/2024
Résultat net consolidé (y compris intérêts minoritaires)
(337)
(390)
+/- Dotations nettes Amortissements et provisions
40
40
-/+ Gains et pertes latents liés aux variations de juste valeur
(893)
(108)
-/+ Plus et moins-values de cession
260
-
-/+ Quote-part de résultat des sociétés mises en équivalence
22
5
Capacité d'autofinancement après coût de l'endettement financier net et impôt
(908)
(454)
+ Coût de l'endettement financier net
139
7
+/- Charge d'impôt (y compris impôts différés)
(110)
(131)
Capacité d'autofinancement avant coût de l'endettement financier net et impôt
(880)
(577)
- impôts versés
-
-
+/- Variation du BFR lié à l'activité (y compris dette liée aux avantages au personnel)
1 127
(220)
FLUX NET DE TRESORERIE GENERES PAR L'ACTIVITE
247
(797)
- Décaissements liés aux acquisitions d'immobilisations corporelles et incorporelles
(4 343)
(266)
+ Encaissements liés aux cessions d'immobilisations corporelles et incorporelles
932
-
- Décaissements liés aux acquisitions d'immobilisations financières (titres non consolidés)
(16)
-
+ Encaissements liés aux cessions d'immobilisations financières (titres non consolidés)
-
-
+/- Incidence des variations de périmètre
-
-
+/- Variation des prêts et avances consentis
-
-
Dividendes reçus
-
-
+/- Autres flux liés aux opérations d'investissement
-
-
FLUX NET DE TRESORERIE LIES AUX OPERATIONS D'INVESTISSEMENT
(3 427)
(266)
+ Sommes reçues des actionnaires lors d'augmentation de capital
(104)
(3)
-/+ Rachats et reventes d'actions propres
-
-
- Dividendes mis en paiement en cours d'exercice :
. Dividendes versés aux actionnaires de la société mère…………………
-
-
. Dividendes versés aux minoritaires des sociétés intégrées………………
-
(9)
+ Encaissements liés aux nouveaux emprunts
3 390
542
- Remboursement d'emprunts (y compris contrats de location financement)
(2 146)
(225)
- Intérêts financiers nets versés (y compris contrats de location financement)
(139)
(7)
+/- Autres flux liés aux opérations de financement
-
-
FLUX NET DE TRESORERIE LIES AUX OPERATIONS DE FINANCEMENT
1 001
297
Variation de trésorerie NETTE
(2 179)
(767)
Trésorerie à l'ouverture
6 425
7 192
Trésorerie à la clôture
4 247
6 425
La variation de l'endettement financier en 2025 correspond exclusivement à des flux cash.
Les dotations aux amortissements et gains et pertes latents liés aux variations de la juste valeur correspondent à des flux non
cash.
- 55
Etat de Variation des Capitaux Propres Consolidés - Au 31 décembre 2025
E N K€
Au 31/12/2023
1 674
455
(43)
17 009
(168)
0
18 930
214
19 145
A FFECTATION DU R ESULTAT
-
-
-
(168)
168
-
0
(9)
(9)
A CQUISITION TITRES SCI
-
-
-
(2)
-
-
(2)
(1)
(3)
R EMUSAT
S ORTIE PERIMETRE A NTONY
-
-
-
-
-
-
-
(1)
(1)
R ESULTAT DE LA PERIODE
-
-
-
-
(347)
-
(347)
(43)
(390)
Au 31/12/2024
1 674
455
(43)
16 840
(347)
0
18 579
161
18 740
A FFECTATION DU R ESULTAT
-
-
-
(347)
347
-
0
0
0
A CQUISITION TITRES SCI
-
-
-
89
-
-
89
(192)
(103)
R EMUSAT
R ESULTAT DE LA PERIODE
-
-
-
-
(383)
-
(383)
(46)
(337)
Au 31/12/2025
1 674
455
(43)
16 581
(383)
0
18 285
16
18 300
56 -
II SOMMAIRE DE L'ANNEXE AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS
1. Généralités
2. Méthodes comptables
3. Périmètre de consolidation
4. Autres éléments significatifs de l'exercice
5. Information sectorielle
6. Immobilisations corporelles
7. Immeubles de placement
8. Participation dans les entreprises associées
9. Actifs financiers non-courants
10. Stocks
11. Clients
12. Autres actifs courants
13. Trésorerie et équivalents de trésorerie
14. Capitaux Propres
15. Résultat par action
16. Instruments financiers – emprunts et dettes financières
17. Provisions
18. Fournisseurs et comptes rattachés
19. Autres passifs courants
20. Revenus
21. Echéancier des encaissements de loyers TTC sur 5 ans
22. Achats consommés
23. Dotations aux amortissements et aux provisions
24. Autres produits et charges d'exploitation
25. Autres produits et charges opérationnels
26. Produits de trésorerie et équivalents de trésorerie
27. Coût de l'endettement financier brut
28. Tableau de variation de l'endettement financier net
29. Autres Produits et Charges Financiers
30. Charges d'impôt
31. Parties liées et rémunérations des dirigeants
32. Engagements donnés ou reçus
33. Contentieux
34. Honoraires des Commissaires aux Comptes
35. Evénements postérieurs à la date d'arrêté des comptes consolidés
- 57
N OTE 1 - G ENERALITES
Le Conseil d'Administration du 19 mars 2026 a arrêté les états annuels consolidés au 31 décembre 2025 et a autorisé leur
publication.
N OTE 2 - M ETHODES COMPTABLES
Pour l'établissement des comptes consolidés, le Groupe utilise des estimations et formule des jugements qui sont régulièremen t
mis à jour et sont fondés sur des informations historiques et sur d'autres facteurs, notamment des anticipations d'événements
futurs jugés raisonnables au vu des circonstances.
Les estimations significatives réalisées par le Groupe portent principalement sur :
-
L'évaluation de la juste valeur des immeubles de placement,
-
Les provisions,
-
Et les dépréciations d'actifs.
En raison des incertitudes inhérentes à tout processus d'évaluation, le Groupe COURTOIS révise ses estimations sur la base
d'informations régulièrement mises à jour. Ces estimations qui pourraient risquer d'entraîner des ajustements de la valeur
comptable des actifs et des passifs au cours de la période concernent essentiellement la juste valeur du patrimoine immobili e r,
qu'il soit détenu durablement ou destiné à la vente. Cette juste valeur est déterminée notamment en se basant sur l'évaluatio n
du patrimoine effectuée par des experts indépendants selon des méthodes décrites au paragraphe 2.5. Toutefois, compte tenu
du caractère estimatif inhérent à ces évaluations, il est possible que le résultat de cession de certains lots puisse différer peu ou
prou de l'évaluation effectuée.
2.1 Déclaration de conformité
En application du règlement n° 1606 / 2002 adopté le 19 juillet 2002 par le Parlement et le Conseil Européen, les comptes
consolidés du Groupe COURTOIS sont établis conformément au référentiel IFRS tel qu'adopté par l'Union Européenne. Les
comptes consolidés sont arrêtés par le Conseil d'Administration de COURTOIS SA et présentés conformément à la
recommandation n° 2010-03 du 7 novembre 2013 et à la norme IAS 1 révisée.
Le but recherché par l'application des normes IFRS est de fournir une information intelligible et pertinente, fiable et
comparable pour les utilisateurs. La fiabilité signifie que l'information financière doit présenter une image fidèle des
transactions et autres évènements. En conséquence, il s'avère nécessaire que ceux-ci soient comptabilisés et présentés
conformément à leur substance et à leur réalité économique et non pas seulement d'après leur forme juridique.
Les nouvelles normes IFRS, amendements et interprétations dont l'application est obligatoire au 1er janvier 2025 :
-
Amendements à la norme IAS 1 : informations à fournir sur les principes et méthodes comptables,
-
Amendements IAS 7 / IFRS 7 : nouvelles exigences en matière de divulgation pour les accords de financement des
fournisseurs,
-
Amendements IFRS 16 : le traitement comptable des transactions de cession-bail, pour les contrats de location,
-
IAS21 - Absence de convertibilité (amendement publié en août 2023).
Les nouvelles normes applicables au 1er janvier 2025 n'ont aucun impact significatif sur les comptes au 31 décembre 2025.
L'information sur l'analyse des risques financiers est intégrée au rapport de gestion, au paragraphe I-5.
2.2 Présentation des états financiers
Les états financiers consolidés sont présentés en milliers d'euros.
Les méthodes comptables et modalités de calculs adoptées dans les états financiers sont identiques à celles utilisées dans les
états financiers annuels au 31.12.2024. Si elles ont changé, nous avons décrit ces changements et leurs effets. Les postes du
bilan ou du compte de résultat qui n'ont pas connu de variations significatives depuis le 31.12.2024 n'ont pas été intégrés d ans
l'information financière et cela dans le but de ne laisser que les informations pertinentes.
Les actifs destinés à être cédés ou consommés au cours du cycle d'exploitation normal du Groupe, les actifs détenus dans la
perspective d'une cession dans les douze mois suivant la clôture de l'exercice ainsi que la trésorerie et les équivalents de
trésorerie constituent des actifs courants. Tous les autres actifs sont non courants.
Les dettes échues au cours du cycle d'exploitation normal du Groupe ou dans les douze mois suivant la clôture de l'exercice
constituent des dettes courantes. Toutes les autres dettes sont non courantes.
58 -
2.3 Principes de consolidation
Les filiales sont des entreprises contrôlées par le Groupe. Le contrôle suppose l'exercice d'un pouvoir sur des activités dites
pertinentes, l'exposition à des rendements variables ainsi que la capacité à utiliser son pouvoir pour influer sur ces rendements.
Toutes les transactions réalisées entre les sociétés consolidées ainsi que les profits internes sont éliminés.
Les principes comptables et les méthodes d'évaluation appliqués aux divers postes du bilan et du compte de résultat sont les
suivants :
2.4 Immobilisations corporelles hors immeubles de placement
Contrat de location norme IFRS 16 : le Groupe COURTOIS applique la norme IFRS 16 qui concerne le retraitement des
locations.
Les autres immobilisations corporelles sont comptabilisées au coût d'acquisition et amorties selon le mode linéaire en foncti on
de la durée probable d'utilisation par l'entreprise.
2.5 Immeubles de Placement
Les immeubles de placement sont des biens immobiliers détenus pour en retirer des loyers ou pour valoriser le capital, ou les
deux, plutôt que pour :
- Les utiliser dans la production ou la fourniture de biens ou de services ou à des fins administratives,
- Eventuellement les vendre dans le cadre de l'activité ordinaire.
Conformément à l'option offerte par IAS 40, les immeubles de placement sont évalués à la juste valeur et la différence de
valeur d'une date de clôture à une autre est portée dans le résultat de l'exercice (sous la rubrique « Autres produits et
charges »).
2.5.1 Le Groupe applique à compter de 2013 la norme IFRS 13, laquelle définit la juste valeur comme le prix qui serait reçu
pour la vente d'un actif ou payé pour le transfert d'un passif lors d'une transaction normale entre des intervenants du march é
à la date d'évaluation
La norme établit une hiérarchie des justes valeurs à trois niveaux pour les données utilisées dans le cadre des évaluations :
Niveau 1 : Cours (non ajusté) sur un marché actif pour des actifs/passifs identiques et disponibles à la date d'évaluation,
Niveau 2 : Modèle de valorisation utilisant des données d'entrée observables directement ou indirectement sur un marché
actif,
Niveau 3 : Modèle de valorisation utilisant des données d'entrée non observables sur un marché actif.
Le niveau hiérarchique de la juste valeur est ainsi déterminé par référence aux niveaux des données d'entrée dans la techniqu e
de valorisation. En cas d'utilisation d'une technique d'évaluation basée sur des données de différents niveaux, le niveau de la
juste valeur est alors contraint par le niveau le plus bas.
L'évaluation de la juste valeur doit tenir compte de l'utilisation optimale de l'actif. Le Groupe COURTOIS n'a pas identifié
d'utilisation optimale d'un actif différente de l'utilisation actuelle. De ce fait, la mise en œuvre d'IFRS 13 n'a pas condui t à
modifier les hypothèses retenues pour la valorisation du patrimoine.
L'évaluation à la juste valeur des immeubles de placement implique le recours à différentes méthodes de valorisation utilisan t
des paramètres non observables ou observables mais ayant fait l'objet de certains ajustements. De ce fait, le patrimoine du
Groupe est réputé relever, dans son ensemble, du niveau 3 au regard de la hiérarchie des justes valeurs édictées par la norme
IFRS 13, nonobstant la prise en compte de certaines données observables de niveau 2.
2.5.2 Au 31 décembre 2025 la juste valeur des immeubles de placement s'élève à 14 174 K€, dont 4 068 K€ de constructions
en cours
La variation de la juste valeur impacte le résultat opérationnel d'un montant positif de 893 K€.
Le Groupe COURTOIS a mandaté un nouvel expert immobilier, BNP REAL ESTATE, pour l'évaluation de l'ensemble des
biens immobiliers à compter de 2025 et jusqu'en 2027.
Au 31 décembre 2025 les expertises ont été réalisées selon les principes suivants :
- La méthode d'évaluation d'après la surface pondérée pour les commerces,
- Et /ou la méthode de capitalisation du revenu locatif. Les taux de rendement retenus se situent entre 7,00% et 8,00%,
- Et /ou la méthode par Discounted Cash-Flow. Les taux d'actualisation et de rendement retenus sont respectivement de 6,70%
et 7,20%.
Ces experts déterminent la juste valeur de l'ensemble des biens immobiliers une fois par an en fin d'année.
A noter que si la juste valeur d'un immeuble varie significativement d'un exercice à l'autre, une nouvelle expertise est réal isée
par un expert mandaté par le Groupe à cet effet.
- 59
Au 31 décembre 2025 tous les locaux sont loués à l'exception du 33 rue de Rémusat depuis fin 2024, en cours de réhabilitation
et d'un lot d'habitation situé à Paris 20ème
.
« Actifs non courants destinés à être cédés ».
Pour le Groupe COURTOIS seuls les immeubles faisant l'objet de promesses de vente ou lorsque le processus de vente est
suffisamment avancé sont classés en actifs destinés à la vente selon la norme IFRS 5.
2.6 Actifs financiers non-courants
Il s'agit d'actifs financiers assortis de paiement déterminés ou déterminables.
Ce poste comprend des échéances supérieures à 12 mois.
Les autres actifs financiers dont l'échéance est inférieure à 12 mois sont présentés au bilan actif dans le poste « autres actifs
courant ».
A/ Titres à la juste Valeur :
-
Titres immobilisés
Sont classés en titres immobilisés, les titres dans lesquels la société n'a pas d'influence sur la gestion. Ils sont comptabi lisés au
coût d'acquisition. Ils font l'objet d'une dépréciation dès lors que leur valeur comptable nette est inférieure à leur quote-part
dans les capitaux propres de la société détenue ou de la valeur de cotation à la clôture de l'exercice.
B/ Créances
Les créances non courantes sont actualisées avec un taux dans les comptes consolidés ; l'actualisation est enregistrée dans le
compte de résultat sous la rubrique « Autres produits financiers ».
Elles sont enregistrées à leur valeur nominale déduction faite des éventuelles pertes de valeurs identifiées et actualisées en
cours de recouvrement.
2.7 Stocks
Les en-cours de production immobilière sont évalués à leur coût de production.
Rénovation d'Immeubles :
-
Les immeubles comptabilisés en stock, le coût de production inclut essentiellement le prix d'acquisition, les frais y
afférant et les travaux.
Seuls les frais financiers relatifs aux opérations de rénovation des immeubles qui nécessitent une longue période de préparation
nécessaire à la vente sont inclus dans la valorisation des stocks.
Promotion Immobilière :
Le coût de revient d'une opération immobilière comporte :
➢
Le terrain et frais accessoires,
➢
Travaux de voirie et réseaux divers (VRD),
➢
Travaux de constructions,
➢
Frais annexes de constructions, etc.
Selon la norme IAS 23 les coûts d'emprunt sont comptabilisés en compte de charge.
2.7.1 Les stocks font l'objet d'une dépréciation dans les cas d'identification d'indice de perte de valeur
Les indices identifiés par le Groupe sont les suivants :
-
Evaluation du marché, grilles de prix régulièrement ajustées en fonction des prix constatés pour des lots analogues
dans le quartier ou la rue considérée,
-
Valeur de réalisation du stock post clôture (prix de vente probable diminué des coûts annexes à la vente).
2.8 Trésorerie équivalents de trésorerie
La trésorerie et équivalents de trésorerie comprennent les liquidités et les placements à court terme.
Ces actifs sont évalués en valeur brute.
Ces actifs sont facilement convertibles en un montant connu de trésorerie tout en étant soumis à un risque négligeable de
changement de valeur.
Pour le tableau des flux de trésorerie, le découvert bancaire est le cas échéant intégré dans la trésorerie nette.
2.9 Instruments financiers
COURTOIS SA et ses filiales n'ont recours à aucun instrument financier au 31 décembre 2025, ni sur les périodes antérieures
présentées.
60 -
2.10 Dividendes
Les dividendes sont comptabilisés en dettes dans la période après approbation par l'Assemblée Générale.
COURTOIS SA n'a pas versé de dividendes en 2025.
2.11 Dépréciations des créances
Les créances sont comptabilisées pour leur valeur nominale. Les créances locataires sont dépréciées dès lors qu'elles
présentent un risque de non-recouvrement.
Lors de l'inventaire, il est nécessaire de distinguer les créances irrécouvrables des créances douteuses ou litigieuses ; seules ces
deux dernières catégories donnent lieu à la constatation d'une dépréciation.
2.12 Emprunts et dettes financières
Aucun instrument de couverture n'a été mis en place.
Les coûts d'emprunts sont comptabilisés en compte de charge dans l'exercice au cours duquel ils sont encourus, pour le
financement des stocks.
Pour le financement des travaux des biens en patrimonial, les frais d'émission d'emprunt sont étalés sur la durée du contrat,
avec un impact sur le résultat. Seuls les intérêts relatifs à la période intercalaire du financement des travaux seront rattachés au
coût de la construction et impacteront la juste valeur des immeubles de placement.
A ce titre, COURTOIS SA a comptabilisé 104 K€ de frais d'emprunt, au cours de l'exercice, intégralement immobilisés en
constructions en cours ; ils seront ensuite étalés sur la durée du prêt, soit 15 ans, à partir de la réception des travaux de
l'immeuble.
2.13 Provisions
A la clôture de l'exercice, un passif est comptabilisé lorsque le Groupe a une obligation à l'égard d'un tiers et qu'il est
probable ou certain que cette obligation provoquera une sortie de ressources au bénéfice de ce tiers sans contrepartie au moins
équivalente attendue de celui-ci.
2.14 Fournisseurs et autres créditeurs
Les dettes commerciales et les autres dettes sont évaluées en valeurs brutes.
2.15 Impôt différé
L'impôt différé est calculé selon la méthode du report variable au dernier taux connu à la clôture de l'exercice.
Des actifs d'impôts différés sont inscrits au bilan dans la mesure où il est probable qu'ils soient récupérés au cours des an nées
ultérieures ; les actifs et passifs d'impôts ne sont pas actualisés.
Le taux de base de l'impôt sur les sociétés en France au 31 décembre 2025 est de 25 %.
Le Groupe COURTOIS n'est pas soumis aux contributions additionnelles à l'impôt sur les sociétés.
2.16 Résultat et résultat dilué par action
Le résultat par action est issu du rapport entre le résultat net consolidé part du Groupe et le nombre d'actions composant le
capital de la société consolidante.
Il n'existe pas d'éléments dilutifs ni relutifs.
2.17 Nature des Revenus
Les revenus consolidés du Groupe sont issus essentiellement des activités suivantes :
A) Immeubles de Placement :
Ces revenus locatifs des immeubles de placement sont comptabilisés au compte de résultat de façon linéaire sur la durée des
baux en cours :
•
Les loyers (hors charges) sous la rubrique : « CA- Immeubles de placement »,
•
Les charges locatives acquittées par le Groupe et le remboursement par les locataires sous la rubrique « Charges
externes » ou « Impôts et Taxes ».
- 61
B) Rénovation d'Immeubles (dont Loyers) :
Les ventes immobilières, loyers (hors charges) sont comptabilisés sous la rubrique :
« CA- Ventes Rénovation Immeubles (dont loyers) » :
•
Les cessions concernant l'activité de rénovation d'immeubles sont comptabilisées le jour de l'acte notarié (date de
transfert de propriété),
•
Les charges locatives acquittées par le Groupe et le remboursement par les locataires sous la rubrique « Charges
externes » ou « Impôts et Taxes ».
C) Promotion Immobilière :
L'activité de Promotion Immobilière est comptabilisée sous la rubrique « CA - Ventes promotion immobilière » :
•
Ventes immobilières comptabilisées selon la méthode de l'avancement.
2.18 Société mise en équivalence
Lorsque la quote-part de l'entreprise détentrice des titres dans les capitaux propres d'une entreprise dont les titres sont mis en
équivalence devient négative, celle-ci est retenue normalement pour une valeur nulle.
Cependant, dans le cas où l'entreprise détentrice des titres a l'obligation ou l'intention de ne pas se désengager financière ment
de sa participation dans l'entreprise en question, la partie négative des capitaux propres est portée dans la rubrique des
provisions. Cette provision est ajustée à la clôture de chaque exercice en fonction de la quote-part dans les capitaux propres de
l'entreprise mise en équivalence.
La quote-part des capitaux propres négatifs des sociétés SCCV ONDES RESIDENCE LES CAROLLES et
SCCV RESIDENCE DU LAC a été constatée au passif sous la rubrique : « Provisions à court terme » pour un montant de 291
K€, répartie de la façon suivante :
-
SCCV ONDES RESIDENCE LES CAROLLES : 18 K€,
-
SCCV RESIDENCE DU LAC : 273 K€.
Synthèse des informations financières requises par IFRS 12.21.b et B12
SCCV ONDES RESIDENCE LES
SCCV RESIDENCE DU LAC
CAROLLES
Montants en K€
2025
2024
2025
2024
Actifs courants
0
0
0
0
Actifs non courants
352
392
667
661
Trésorerie et équivalents de trésorerie
40
16
95
102
Passifs courants
71
71
3
2
Passifs non courants
927
896
799
799
Produits
3
0
0
0
Résultat net
-48
-9
-2
-2
N OTE 3 - P ERIMETRE DE CONSOLIDATION
Le tableau ci-dessous récapitule l'ensemble des sociétés comprises dans le périmètre de consolidation.
Les sociétés sont consolidées par intégration globale (IG).
Les sociétés sont consolidées par mise en équivalence (ME).
% d'intérêt et de
% d'intérêt et de
Numéro °
Méthode de
Nom des Sociétés
Adresses
contrôle au
contrôle au
SIREN
Consolidation
31/12/2025
31/12/2024
COURTOIS SA
3 rue Mage-31000 Toulouse
540802105
Mère
100 %
100 %
SARL FONCIERE
IMMOBILIERE COURTOIS
3 rue Mage-31000 Toulouse
320942949
IG
100 %
100 %
(SFIC)
SCI REMUSAT (1)
3 rue Mage-31000 Toulouse
327235347
IG
96,50 %
76,17 %
SCI NORD INVEST
3 rue Mage-31000 Toulouse
409485448
IG
100 %
100 %
SCI BONNEFOY
3 rue Mage-31000 Toulouse
410342638
IG
100 %
100 %
SCI CAUDRA
3 rue Mage-31000 Toulouse
408595163
IG
100 %
100 %
SCI PORT INVEST
3 rue Mage-31000 Toulouse
410961593
IG
100 %
100 %
SCI AMPERE STRATEGE
3 rue Mage-31000 Toulouse
423721935
IG
100 %
100 %
SARL LE TESCOU
3 rue Mage-31000 Toulouse
438183329
IG
100 %
100 %
SCI DAULZ
3 rue Mage-31000 Toulouse
533834495
IG
100 %
100 %
SCCV RESIDENCE DU LAC
3 rue Mage-31000 Toulouse
821695467
ME
45 %
45 %
SCCV ONDES RESIDENCE
3 rue Mage-31000 Toulouse
827896523
ME
45 %
45 %
LES CAROLLES
SAS COURBEVOIE 157
24T rue Lazare Carnot
953400451
IG
51 %
51 %
TIMBAUD
92130 Issy-Les-Moulineaux
1- Acquisition par FIC de titres minoritaires de la SCI REMUSAT en 2025.
62 -
N OTE 4 – A UTRES ELEMENTS SIGNIFICATIFS DE L'EXERCICE
Néant.
N OTE 5 - I NFORMATION S ECTORIELLE
L'information sectorielle du premier niveau est présentée par pôle de métier.
L'activité du Groupe s'oriente autour de 3 activités :
-
Gestion de biens immobiliers en Midi-Pyrénées et Région Parisienne,
-
Rénovation d'immeubles en Région Parisienne,
-
Promotion immobil ière.
Les activités du Groupe sont réalisées essentiellement en Région Parisienne et Midi-Pyrénées.
Du fait de l'activité, certains clients peuvent ponctuellement représenter plus de 10 % du chiffre d'affaires sans toutefois que
ces opérations puissent être récurrentes et engendrer un lien de dépendance.
Les dettes, les créances et les frais généraux qui correspondent aux frais de cotation de la Société Mère sont répartis en
fonction de la marge brute de chaque filiale consolidée sur les différents secteurs d'activité.
La contribution de chacune de ces activités dans nos comptes est la suivante :
5.1 État de la situation financière consolidé par secteur d'activité
5.1.1 Actif consolidé par secteur d'activité (en K€) - Au 31 décembre 2025
Au 31/12/2025
Au 31/12/2024
Activité
Activité
Activité
Activité
Activité
Activité
Total
Total
A C T I F
Rénovation Promotion
G e s t ion
T o tal
Rénovation Promotion
G e s t ion
non
T o tal
non affecte
Immeubles Immobilière
des Immeu
Immeubles Immobilière
des Immeu
affecte
A C T I FS N O N-COURAN T S
184
850
14 182
-
15 217
107
822
10 291
-
11 220
Au t res immobilisations incorporelles
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Immobilisations corporelles
164
1
7
-
173
63
8
142
-
213
Immeubles de placement
-
-
14 174
-
14 174
-
-
10 130
-
10 130
Participations dans entreprises associées
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Actifs financiers non-courants
-
849
-
-
849
-
814
20
-
834
Impôt différé
20
0
1
-
21
43,762
-
-
-
44
A C T I FS C O U RAN T S
9 899
482
2 347
-
12 727
10 193
1 081
2 965
-
14 239
S t ocks et en-cours
5 920
0
-
-
5 920
6 960
542
-
-
7 502
Clients et comptes rattachés
2 021
54
10
-
2 085
91
53
0
-
144
Au t res actifs courants
111
0
363
-
474
72
61
35
-
168
Trésorerie et équivalent de trésorerie
1 846
428
1 974
-
4 247
3 070
426
2 929
-
6 425
Actifs non courants destinés à être cédés
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
T O T A L A C T I F
10 083
1 332
16 529
-
27 944
10 300
1 903
13 256
-
25 459
5.1.2 Passif Consolidé par Secteur d'Activité (en K€) - Au 31 décembre 2025
Au 31/12/2025
Au 31/12/2024
Activité
Activité
Activité
Activité
Activité
Activité
Total
Total
PASSIF
Rénovation Promotion
G e s t ion
Total
Rénovation Promotion
G e s t ion
non
Total
non affecte
Immeubles Immobilière
des Immeu
Immeubles Immobilière
des Immeu
affecte
C A PI T A UX PR O P R E S
(712)
8
321
18 668
18 285
(414)
(21)
88
18 926
18 579
Capital émis
-
-
-
1 674
1 674
-
-
-
1 674
1 674
Réserves consolidées
-
-
-
16 994
16 994
-
-
-
17 252
17 252
Résul t at d e l'exercice
(712)
8
321
-
(383)
(414)
(21)
88
-
(347)
I n terêts minoritaires
(29)
44
-
15
(64)
225
-
161
PASSI F S N O N CO U RAN T S
308
(3)
5 195
-
5 500
1 531
24
2 511
-
4 065
Dettes financières non courantes
717
2
3 142
-
3 861
1 748
24
520
-
2 292
Passif d'impôts non courants
(409)
(5)
2 053
-
1 639
(217) -
1 990
-
1 773
Provisions non courantes
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
PASSI F S C O U RAN T S
3 427
294
422
-
4 144
2 091
438
125
-
2 654
Fournisseurs et comptes rattachés
115
1
189
-
305
112
141
53
-
306
Dettes financières courantes
1 533
2
68
-
1 604
1 862
2
65
-
1 929
Provisions courantes
-
291
-
-
291
-
268
-
-
268
Au t res passifs courants
1 779
1
165
-
1 944
117
28
6
-
151
T O T A L PASSIF
2 995
298
5 982
18 668
27 944
3 144
441
2 948
18 926
25 459
Les montant non affectés correspondent au capital, prime et réserves consolidées de la Société Mère.
- 63
5.2 État du Résultat Global consolidé (en K€) par Secteurs d'Activité - Au 31 décembre 2025
Au 31/12/2025
Au 31/12/2024
Activité
Activité
Activité
Activité
Activité
Activité
Rénovation
Promotion
G e s t ion
Total
Rénovation
Promotion
G e s t ion
Total
Immeubles
Immobilière
des Immeubles
Immeubles
Immobilière
des Immeubles
Chiffre d'affaires
2 375
33
155
2 563
34
48
863
945
V e ntes interacti v i té
-
-
-
0
-
-
-
0
Chiffre d'affaires consolidé
2 375
33
155
2 563
34
48
863
945
Au t res produits
43
0
33
76
-
-
-
-
Achats consommés
(1 985)
0
0
(1 985)
0
0
0
0
Charges de personnel
(16)
(0)
(1)
(17)
(1)
(1)
(16)
(17)
Charges externes
(937)
(6)
(317)
(1260)
(380)
(67)
(939)
(1 385)
Impôts et taxes
(46)
(4)
(93)
(144)
(32)
(0)
(40)
(72)
Dotation aux amortissements et provisions
(127)
0
(7)
(135)
(69)
(0)
5
(65)
Au t res produits et charges Exploitation
et Opérationnels
(7)
2
619
614
(1)
2
(23)
(22)
R é sultat opérationnel
(699)
25
388
(286)
(448)
(19)
(149)
(616)
Coût de l'endettement financier net
(132)
0
(6)
(138)
(172)
4
143
(25)
Autres produits et charges financiers
-
-
0
0
-
-
126
126
Quote-part du résultat net des sociétés
mises en
-
(22)
-
(22)
-
(5)
-
(5)
é q ui v alence
Charge d'impôt
155
5
(50)
110
165
0
(34)
131
R é sultat net
(676)
8
332
(337)
(455)
(20)
85
(390)
R é sultat a v ant IS
(831)
3
382
(447)
(620)
(20)
119
(521)
Monoritaires
35
0
11
46
(42)
2
(3)
(43)
R é sultat Groupe
(712)
8
321
(383)
(414)
(21)
88
(347)
N OTE 6 - I MMOBILISATIONS CORPORELLES
(en K€)
31/12/2024
Acquis.
Cessions
31/12/2025
Autres immobilisations corporelles
94
-
-
94
Contrat de Location (droit d'utilisation)
291
-
-
291
Immobilisation en cours (1)
-
-
-
-
Valeur brute
385
0
0
385
31/12/2024
Dotations
Reprises
31/12/2025
Autres immobilisations corporelles
(37)
-
-
(37)
Contrat de Location (droit d'utilisation)
(135)
(40)
-
(175)
Amortissements
(172)
(40)
0
(212)
Valeur nette
213
(40)
0
173
(1) Les constructions en cours de COURTOIS SA (4 068 K€), concernant l'immeuble rue de Rémusat, ont été affectées
en immeuble de placement.
N OTE 7 - I MMEUBLES DE PLACEMENT
Variation
Mise au
En cours
(en K€)
31/12/2024
Acquis.
Cessions
Juste
31/12/2025
rebut
de cession
Valeur
Terrains
2 963
-
(262)
-
-
2 701
Constructions
7 166
4 343
(423)
893
(508)
-
11 472
Valeur Nette
10 130
4 343
(685)
893
(508)
0
14 174
Acquisitions en lien avec les travaux de réhabilitation Rue de Rémusat à Toulouse pour 3 802 K€ et les 3 lots de Cugnaux par
SCI CAUDRA pour 541 K€.
Variation de la juste valeur du terrain situé Rue de Rémusat à Toulouse pour 740 K€ par BNP REAL ESTATE et mise au rebut
des installations électriques, suite aux travaux de rénovation, pour 508 K€.
64 -
N OTE 8 - P ARTICIPATION DANS LES ENTREPRISES ASSOCIEES
Au 31 décembre 2025 le montant des apports par COURTOIS SA dans les SCCV RESIDENCE DU LAC et ONDES est de
829 K€.
8.1 SCCV RESIDENCE LAC : détention COURTOIS SA 45 % du capital
➢
Promotion immobilière de 36 lots.
La contribution au résultat consolidé est négative de 22 K€.
8.2 SCCV ONDES : détention COURTOIS SA 45 % du capital
➢
Promotion immobilière.
La contribution au résultat consolidé est négative de 1 K€.
Les comptes de ces filiales sont intégrés dans la consolidation par mise en équivalence en application de la norme IFRS 11.
N OTE 9 - A CTIFS FINANCIERS NON-COURANTS
Concerne essentiellement les apports en compte courant dans les sociétés mises en équivalence (intérêts inclus).
N OTE 10 – S TOCKS
(en K€)
31/12/2024
31/12/2025
Valeur Brute activité Rénovation des Immeubles
6 944
5 996
T.V.A sur travaux des stocks en cours
118
114
Provision pour dépréciation stocks
(102)
(190)
Activité Promotion Immobilière
542
0
Total
7 502
5 920
Cf. note 2.7 « Stocks »
N OTE 11 - C LIENTS
Ils concernent essentiellement les soldes des ventes signées sur le dossier de Courbevoie, restant à encaisser, pour 1 930 K€,
des commissions à encaisser sur la FIC pour un montant de 91 K€ TTC et sur la SCCV RESIDENCE DU LAC des prestations
pour 46 K€ TTC.
L'ancienneté des créances clients est représentée dans le tableau suivant :
Echéances
Echéances
Echéances
Echéances
Montant 2025
inférieures ou
comprises entre
comprises entre
supérieures à
en K€
égale à 1 an
1 et 2 ans
2 et 5 ans
5 ans
Créances clients
2 085
1 944
7
0
133
N OTE 12 - A UTRES ACTIFS COURANTS
(en K€)
31/12/2024 31/12/2025
Créances de TVA
91
326
Loyers à encaisser / Produits à recevoir
57
59
Autres créances d'exploitation
304
330
Acomptes versés Fournisseurs
-
11
Dépréciation des créances locataires et autres
(288)
(288)
Charges constatées d'avance
4
36
Total
168
474
N OTE 13 - T RESORERIE ET EQUIVALENTS DE TRESORERIE
(en K€)
31/12/2024 31/12/2025 Variation
Comptes courants bancaires
6 425
4 247
(2 178)
- 65
N OTE 14 - C APITAUX P ROPRES
14.1 Composition du capital social
Le capital au 31 décembre 2025 est fixé à 1 673 940 € divisé en 72 780 actions d'une valeur nominale de 23 € chacune.
Il est entièrement libéré.
Conformément à l'article 13 des statuts, chaque membre de l'Assemblée a autant de voix qu'il possède ou représente d'actions.
Ce droit de vote est doublé pour toutes les actions entièrement libérées pour lesquelles il est justifié d'une inscription
nominative sur les registres de la société, depuis deux ans au moins, au nom d'un même Actionnaire.
14.2 Achat d'actions par certains salariés
Néant.
14.3 Actions propres
Sur les 3 derniers exercices
Nombre de titres
Valeur en K€
31/12/2023
423
44 K€
31/12/2024
423
44 K€
31/12/2025
423
44 K€
En normes IFRS les actions propres sont déduites du total des capitaux propres.
14.4 Montant des dividendes distribués
Néant.
N OTE 15 - R ESULTAT PAR ACTION
Le résultat par action est obtenu en divisant le résultat net (part du Groupe) par le nombre d'actions (cf. note 2.16).
31/12/2024 31/12/2025
Résultat net du Groupe (en K€)
(347)
(383)
Nombre d'actions
72 357
72 357
Résultat en euros par action
-4,80 €
-5,30 €
N OTE 16 - I NSTRUMENTS F INANCIERS - E MPRUNTS ET DETTES FINANCIERES
16.1 Dettes financières non courantes
Ventilation par nature
31/12/2024
31/12/2025
(en K€)
de 2 à 5 ans
plus de 5 ans
TOTAL de 2 à 5 ans
plus de 5 ans
TOTAL
Dette Contrat Location
162
-
162
129
-
129
Financement du Stock Immobilier
1 350
-
1 350
-
-
-
Financement Gestion d'Immeubles
186
155
341
1 078
2 010
3 088
Comptes courants
391
-
391
597
-
597
Dépôts et cautionnements reçus
48
-
48
46
-
46
Total
2 137
155
2 292
1 851
2 010
3 861
Les emprunts font l'objet d'un engagement hors bilan (cf. note 3 2).
16.2 Dettes financières courantes
Ventilation par nature
(en K€)
31/12/2024
31/12/2025
Dette Contrat de Location
32
33
Financement du Stock Immobilier
1 808
1 350
Financement Gestion d'Immeubles
35
35
Comptes courants et autres
7
163
Intérêts courus
47
22
Total
1 929
1 604
Pour le financement du stock immobilier, les taux d'emprunt sur dettes financières sont des taux variables.
66 -
N OTE 17 - P ROVISIONS
Provisions Court Terme : concerne les sociétés « Mise en Equivalence » cf. note 2.18.
N OTE 18 - F OURNISSEURS ET COMPTES RATTACHES
Le montant des dettes fournisseurs s'élève à 218 K€, les factures à recevoir à 87 K€.
N OTE 19 - A UTRES PASSIFS COURANTS
(en K€)
31/12/2024
31/12/2025
Dettes de TVA
33
263
Autres dettes fiscales et sociales
4
3
Impôt sur les sociétés
-
-
Autres dettes d'exploitation
27
39
Travaux à refacturer Courtois (Rémusat)
20
Produits constatés d'avance
86
1 619
Total
151
1 944
Les dettes de TVA correspondent à la TVA sur ventes non encaissées pour Courbevoie (79 K€) et la TVA sur la vente du
terrain de la SCI REMUSAT, en décembre 2025 (150 K€).
Les produits constatés d'avance concernent le dossier Courbevoie.
N OTE 20 – REVENUS
(en K€)
31/12/2024
31/12/2025
Rénovation Immeubles - ventes et loyers
34
2 375
Gestion Immeubles
48
155
Promotion Immobilière
863
33
Total
945
2 563
N OTE 21 – E CHEANCIER DES ENCAISSEMENTS DE LOYERS TTC SUR 5 ANS
(en K€)
31/12/2024
31/12/2025
Inférieur à 1 an
221
221
De 1 an à 2 ans
221
1 176
De 2 ans à 5 ans
1 176
1 176
Au-delà de 5 ans
1 176
1 176
Total
5 149
6 104
N OTE 22 - A CHATS CONSOMMES
Ils concernent les achats corrigés de la variation de stocks :
(en K€)
31/12/2024
31/12/2025
Rénovation Immeubles
-
(1 985)
Promotion Immobilière
-
-
Total
0
(1 985)
➢
Activité de rénovation d'immeubles :
-
Prix d'achat des lots, frais accessoires, travaux TTC ou HT (selon l'option à la TVA sur marge pour la vente de
chaque lot), indemnités d'évictions etc.
- 67
N OTE 23 - D OTATIONS AUX AMORTISSEMENTS ET AUX PROVISIONS
(en K€)
Au 31/12/2023
Dotations Reprises
Au 31/12/2024
Dotations Reprises
Au 31/12/2025
Rénovation d'immeubles
-
-
-
-
-
-
-
Litige Créances Diverses
288
-
-
288
-
-
288
Stocks
72
30
-
102
88
-
190
Gestion immeubles
-
-
-
-
-
-
-
Litige Locataire
6
-
(5)
1
7
-
7
Total
366
30
(5)
391
95
-
485
N OTE 24 - A UTRES PRODUITS ET CHARGES D'EXPLOITATION
31/12/2024
31/12/2025
(en K€)
Produits
Charges
Produits
Charges
Rémunération membres Conseil d'Administration
-
(18)
-
(17)
Divers produits et Charges (1)
4
(7)
3
(512)
Plus-value cession Immeubles de Placement (2)
-
-
747
(500)
Variation de la juste valeur Immeuble de Placement
112
(4)
973
(80)
Total
116
(30)
1 724
(1 110)
1-Concerne la perte sur créance irrécouvrable d'une locataire pour 6 K€ en 2024.
En 2025, la mise au rebut d'une immobilisation de COURTOIS pour 508 K€.
2- Concerne la cession de Vitrolles, de la SCI REMUSAT.
N OTE 25 - A UTRES PRODUITS ET CHARGES OPERATIONNELS
Néant.
N OTE 26 - P RODUITS DE TRESORERIE ET EQUIVALENTS DE TRESORERIE
Concerne le placement de trésorerie à court terme pour un montant de 11 K€.
N OTE 27 - C OUT DE L'ENDETTEMENT FINANCIER BRUT
Cf. note 16.
N OTE 28 - T ABLEAU DE VARIATION DE L'ENDETTEMENT FINANCIER NET
(en K€)
Ouverture
Variation
Clôture
Trésorerie Brute
6 425
(2 178)
4 247
Solde débiteurs et concours bancaires courants
-
-
-
Trésorerie nette
6 425
(2 178)
4 247
Endettement financier brut
(4 221)
(1 244)
(5 465)
Endettement financier net
2 205
(3 422)
(1 217)
N OTE 29 - A UTRES PRODUITS ET CHARGES FINANCIERS
Concernent essentiellement les intérêts sur fonds propres facturés aux sociétés « Mises en Equivalence ».
Cf. note 2.18.
N OTE 30 - CHARGES D'IMPOT
30.1 Compte de charges
(en K€)
31/12/2024
31/12/2025
Impôt courant
-
-
Impôt différé
131
110
Total
131
110
La charge d'impôt différé est déterminée selon la méthode comptable précisée en note 2.15.
68 -
Le Groupe COURTOIS n'a pas de déficit reportable non activés au 31/12/2025.
30.2 La preuve de l'impôt
(en K€)
31/12/2025
Résultat de l'ensemble consolidé
(337)
Produit d'Impôt comptabilisé
(110)
Résultat consolidé avant impôts
(447)
Produit d'impôt théorique à 25 %
112
Non déduction de jetons de présence
(3)
Economie d'impôt bénéficiant aux minoritaires
4
Correction déficit initial
(3)
Produit d'impôt comptabilisé
110
30.3 Impôt différé
Variation du compte « Impôts Différés Actifs et Passifs » :
Au 31/12/2024
Au 31/12/2025
(en K€)
Actif Passif
Actif Passif
Immobilisations corporelles
-
-
-
-
Adoption de la juste valeur sur Immeubles Placement
-
(1 997)
-
(2 076)
Retraitement des cessions internes d'actif Immobilisé
26
-
22
-
Contrat de Location
10
-
12
-
Immobilisations financières
-
-
-
-
Adoption de la juste valeur Immobilisations financières
3
-
3
-
Actifs circulants
-
-
-
-
Retraitement intragroupe Stock
34
Déficit filiales
185
-
381
-
Méthode de l'avancement-
44
-
6
-
Total
267
(1 997)
458
(2 076)
Concernent essentiellement les impôts différés pour les immeubles de placement sur le retraitement des amortissements des
comptes sociaux et de la juste valeur.
30.4 Impôt Exigible
Le Groupe pratique l'intégration fiscale pour les sociétés COURTOIS SA, FIC, ses filiales SCI CAUDRA et
SCI BONNEFOY. La convention d'intégration fiscale place chacune de ces sociétés dans la situation qui aurait été la sienne en
l'absence d'intégration.
N OTE 31 - P ARTIES LIEES ET REMUNERATIONS DES DIRIGEANTS
Pour le Groupe l'entreprise liée est au sens des normes IFRS :
31.1 La société SAS REGIA
Cette société, détenue majoritairement par Madame Jennifer COURTOIS de VIÇOSE ainsi que la SC COURTOIS & FILS.
SAS REGIA détient 53,55 % du capital de COURTOIS SA au 31 décembre 2025.
Au cours de l'exercice, la SAS REGIA n'a pas facturé de prestations aux sociétés du Groupe.
31.2 La société SC COURTOIS & FILS
Madame Jennifer COURTOIS de VIÇOSE, co-gérante de la SC COURTOIS & FILS détient directement et indirectement,
66,38 % du capital de la SAS REGIA au 31 décembre 2025.
SC COURTOIS & FILS, créée en février 2024, a repris l'activité de la SAS REGIA, à compter du 1er juillet 2024 et devenue la
société mère de COURTOIS SA.
- 69
La société SC COURTOIS & FILS, a facturé à la société COURTOIS SA, les prestations qu'elle réalise au profit de toutes les
sociétés du Groupe, en tenant compte des besoins réels de chaque société, pour la période du 1er janvier au 31 décembre 2025 :
1/ Dans les domaines financier et comptable,
2/ Dans le domaine informatique,
3/ Dans le domaine du personnel,
4/ Dans le domaine administratif,
5/ Dans le domaine commercial.
Pour l'année 2025, la facturation de la SC COURTOIS & FILS représente :
(en K€)
31/12/2025
Montant des prestations dans le compte de résultat (1)
770
Créances associées
-
Dettes associées
-
Garanties données
-
Garanties reçues
-
Autres engagements reçus
-
(1)-La facturation des prestations de services par la SC COURTOIS & FILS repose sur l'analyse des coûts engagés.
31.3 Rémunérations des dirigeants
Le Président Directeur Général perçoit pour ses fonctions, une rémunération allouée aux membres du Conseil (anciennement
dénommée « jetons de présence ») et une partie variable brute :
Elle est également rémunérée dans la SC COURTOIS & FILS, qui facture des prestations de services à COURTOIS SA, qui
elle-même refacture aux autres filiales du Groupe.
Le montant des rémunérations brutes du Président vous sont communiquées dans le Rapport de Gouvernement d'Entreprise
rubrique V-Rémunération des mandataires sociaux.
Au 31 décembre 2025, le Groupe COURTOIS n'a pas attribué de stock-options, ni d'actions gratuites, ni de golden parachutes,
ni d'indemnités quelconques en cas de départ ou de rachat de la société.
31.4 Les membres du Conseil d'Administration
La rémunération allouée aux membres du Conseil (anciennement dénommée « jetons de présence ») est de 17 K€.
N OTE 32 - E NGAGEMENTS DONNES OU REÇUS
32.1 Engagements donnés ou reçus liés au périmètre du Groupe consolidé
Néant.
70 -
32.2 Engagements donnés ou reçus liés au financement de la société et des sociétés du Groupe
32.2.1 Engagements donnés par la société Mère et des sociétés du Groupe
A/ Par la Société Mère : COURTOIS SA
En K€
31/12/2024
31/12/2025
Nom
COURTOIS SA
CREDIT AGRICOLE
7 126
Hypothèque
Toulouse
RESIDENCE DU LAC
25
25
CDC HABITAT
Caution protocole signé
FIC
BANQUE
POPULAIRE
900
900
Caution solidaire
Occitanie
COURBEVOIE 157 TIMBAUD
CAISSE
D'EPARGNE
Privilège de prêteur de deniers montant restant à
1 350
1 350
(Ile de France)
rembourser (1)
COURBEVOIE 157 TIMBAUD
CAISSE
D'EPARGNE
600
Affectation hypothécaire en 2ème rang
(Ile de France)
COURBEVOIE 157 TIMBAUD
CAISSE
D'EPARGNE
Promesse d'affectation hypothécaire en 3ème rang
299
(Ile de France)
GFA – VEFA
COURBEVOIE 157 TIMBAUD
CAISSE
D'EPARGNE
Promesse d'affectation hypothécaire en 3ème rang
2 024
(Ile de France)
GFA – VIR
B/ Par les sociétés du Groupe :
SARL FIC
En K€
31/12/2024 31/12/2025
Nom
BANQUE
Privilège de prêteur de deniers montant
1 808
0 POPULAIRE
restant à rembourser (1)
Occitane
BANQUE
Hypothèque complémentaire
275
275 POPULAIRE
Occitane
SCI NORD INVEST
En K€
31/12/2024 31/12/2025 Nom
Privilège de prêteur de deniers montant
375
341
BNP PARIBAS
restant à rembourser (1)
(1) - Privilège de prêteur de deniers en principal sur les biens financés.
32.2.2 Engagements reçus par la Société Mère et des sociétés du Groupe
Néant.
32.3 Engagements donnés ou reçus liés aux activités de la société ou des sociétés du Groupe
32.3.1 Engagements donnés
•
Par la Société Mère : Néant.
•
Par les sociétés du Groupe : Néant.
32.3.2 Engagements reçus
•
Par la Société Mère : COURTOIS SA : Néant.
•
Par les sociétés du Groupe : Néant.
- 71
N OTE 33 - C ONTENTIEUX
Les impayés locatifs sont classés en contentieux à compter du second mois ; il n'y a pas de risque significatif au
31 décembre 2025 en raison de la provision intégrale sur les contentieux en cours.
Rénovation d'immeubles :
Ancien prestataire à Paris : décision au fond rendue par la Cour d'Appel de Paris qui est venue confirmer et améliorer la
décision de 1ère instance, puisque la FIC a été reconnue comme créancier de la somme de 310 497 € outre les intérêts.
En parallèle de cette décision, la FIC a toujours la qualité de contrôleur de la procédure de liquidation, ouverte au bénéfice du
prestataire. Elle va à ce titre enjoindre au liquidateur judiciaire d'initier les procédures qui s'imposent à l'égard de l'an cien
dirigeant de cette société et/ou l'extension de la procédure des sociétés tierces.
Promotion Immobilière :
SCCV RESIDENCE DU LAC (société mise en équivalence détention 45 %) : fin décembre 2023 l'exposition de
COURTOIS SA, dûment provisionnée dans les comptes sociaux est de 273 K€.
Procédure en cours auprès du Tribunal Judiciaire de Toulouse :
- Après mise en cause de l'Architecte et de l'Assistant du Maître d'Ouvrage, nomination d'un expert en date du
7 décembre 2023. Un projet de rapport établit une indemnisation de la SCCV RESIDENCE DU LAC à hauteur de 131 K€ HT.
La procédure auprès de la Cour d'Appel de Toulouse, avec un acquéreur déjà débouté à hauteur de 109 K€.
Sur requête de la partie adverse, la Cour d'Appel a statué en mai 2025, sur la condamnation de la SCCV RESIDENCE DU
LAC, pour un montant de 41 K€, dont 14 K€ ont déjà été réglés. Ce litige est donc soldé.
Pour les autres litiges en cours, ils sont peu significatifs.
N OTE 34 - H ONORAIRES DES C OMMISSAIRES AUX C OMPTES (EN K€)
Forvis Mazars
Sygnatures
Exercice au 31 décembre 2025 (1)
Montant
%
Montant
%
2024 déc-25 2024 déc-25 2024 déc-25 2024 déc-25
Audit
* Commissariat aux comptes, certification,
-
-
-
-
-
-
examen des comptes individuels et
-
-
-
-
-
-
consolidés
- Emetteur
27
22
68 %
63 %
27
22
100%
100%
- Filiales intégrées globalement
13
13
33 %
37 %
0
-
*
Autres diligences et prestations
-
-
-
-
-
-
directement
liées à la mission du commissaire aux
-
-
-
-
-
-
comptes
40
35
100 %
100 %
27
27
-
100%
Sous Total
Autres prestations rendues par les
-
-
-
-
-
-
réseaux
aux filiales intégrées globalement
-
-
-
-
-
-
Total
40
35
100 %
100 %
27
27
100%
100%
(1) - Il s'agit des prestations effectuées au titre d'un exercice comptable prises en charge au compte de résultat.
N OTE 35 - E VENEMENTS POSTERIEURS A LA DATE D'ARRETE DES COMPTES CONSOLIDES
Concernant le dossier de Courbevoie, un acquéreur s'est désisté de la réservation signée, pour un montant de 420 K€ ; ce qui
porte le montant des ventes et réservations à 4 248 K€, soit 50 % du projet.
72 -
RAPPORT DES COMMISSAIRES AUX COMPTES SUR LES
COMPTES CONSOLIDÉS
EXERCICE CLOS LE 31 DÉCEMBRE 2025
A l'assemblée générale de la société COURTOIS S.A,
O PINION
En exécution de la mission qui nous a été confiée par votre Assemblée g énérale, nous avons effectué l'audit des comptes
consolidés de la société COURTOIS S.A relatifs à l'exercice clos le 31 décembre 2025, tels qu'ils sont joints au présent
rapport.
Nous certifions que les comptes consolidés sont, au regard du référentiel IFRS tel qu'adopté dans l'Union européenne,
réguliers et sincères et donnent une image fidèle du résultat des opérations de l'exercice écoulé ainsi que de la situation
financière et du patrimoine, à la fin de l'exercice, de l'ensemble constitué par les personnes et entités comprises dans la
consolidation.
L'opinion formulée ci-dessus est cohérente avec le contenu de notre rapport au conseil d'administration exerçant les missions
du comité spécialisé visé à l'article L.821-67 du code de commerce.
F ONDEMENT DE L'OPINION
Référentiel d'audit
Nous avons effectué notre audit selon les normes d'exercice professionnel applicables en France. Nous estimons que les
éléments que nous avons collectés sont suffisants et appropriés pour fonder notre opinion.
Les responsabilités qui nous incombent en vertu de ces normes sont indiquées dans la partie « Responsabilités des
commissaires aux comptes relatives à l'audit des comptes consolidés » du présent rapport.
Indépendance
Nous avons réalisé notre mission d'audit dans le respect des règles d'indépendance prévues par le code de commerce et par le
code de déontologie de la profession de commissaire aux comptes sur la période du 1er Janvier 2025 à la date d'émission de
notre rapport, et notamment nous n'avons pas fourni de services interdits par l'article 5, paragraphe 1, du règlement (UE)
n° 537/2014.
J USTIFICATION DES APPRECIATIONS – P OINTS CLES DE L'AUDIT
En application des dispositions des articles L.821-53 et R.821-180 du code de commerce relatives à la justification de nos
appréciations, nous portons à votre connaissance les points clés de l'audit relatifs aux risques d'anomalies significatives q ui,
selon notre jugement professionnel, ont été les plus importants pour l'audit des comptes consolidés de l'exercice, ainsi que les
réponses que nous avons apportées face à ces risques.
Les appréciations ainsi portées s'inscrivent dans le contexte de l'audit des comptes consolidés pris dans leur ensemble et de la
formation de notre opinion exprimée ci-avant. Nous n'exprimons pas d'opinion sur des éléments de ces comptes consolidés
pris isolément.
E VALUATION DES IMMEUBLES DE PLACEMENT :
Risque identifié
Le patrimoine immobilier du Groupe Courtois est principalement composé d'immeubles de placement. Au 31 décembre 2025,
comme indiqué dans la note 7 de l'annexe, la valeur de ces immeubles s'établit à 14 174 K€ au regard d'un total actif de
27 944 K€.
Le Groupe Courtois a opté, comme le permet la norme IAS 40, pour une valorisation à la juste valeur des immeubles de
placement. Les évaluations s'appuient majoritairement sur des données non observables de niveau 3 telles que définies par la
norme IFRS 13 « Evaluation de la juste valeur » et présentées en note 2.5 de l'annexe aux comptes consolidés qui reposent par
conséquent sur des estimations. Les évaluations des immeubles de placement tiennent notamment compte d'informations
spécifiques telles que la nature de chaque bien, leur emplacement et les revenus locatifs.
Nous avons considéré la valorisation des immeubles de placement comme un point clé de notre audit en raison du caractère
significatif de ce poste au regard des comptes consolidés et compte tenu de la sensibilité de la juste valeur des immeubles de
placements aux hypothèses retenues.
Procédures d'audit mises en œuvre face au risque identifié
Dans ce cadre, nos travaux ont notamment consisté à :
−
Apprécier les informations sous-tendant les évaluations (loyers) ;
−
Obtenir, le cas échéant, les rapports d'expertise immobilière et corroborer la variation de juste valeur des immeubles
de placement concernés au regard des méthodes d'évaluation utilisées, de l'évolution du périmètre et des paramètres
de marché retenus sur lesquels se fondent leurs évaluations ;
−
Valider la compétence et l'indépendance des experts immobiliers en charge de la valorisation du patrimoine ;
−
Apprécier le caractère approprié des informations présentées dans les notes 2.5 et 7 de l'annexe.
- 73
E VALUATION DES STOCKS ET DES TRAVAUX EN COURS :
Risque identifié
Les encours de production immobilière s'élèvent, au 31 décembre 2025, à 5 920 K€ pour un total actif de 27 944 K€. Comme
indiqué dans la note 2.7 de l'annexe, ils sont comptabilisés à leur coût de production.
La Direction estime à la clôture leur valeur nette de réalisation en se fondant sur plusieurs indices de perte de valeur tels que
décrits dans cette note 2.7.
Procédures d'audit mises en œuvre face au risque identifié
Nos travaux ont consisté à apprécier les données et les hypothèses retenues par la Direction pour déterminer leur valeur net t e
de réalisation et identifier les stocks devant, le cas échéant, être dépréciés.
Pour ce faire, nous avons :
−
Vérifié le caractère approprié des méthodes comptables retenues ;
−
Validé la réalité des stocks ;
−
Validé et testé les modalités d'estimation et de mise en œuvre des dépréciations.
V ERIFICATIONS SPECIFIQUES
Nous avons également procédé, conformément aux normes d'exercice professionnel applicables en France, aux vérifications
spécifiques prévues par les textes légaux et réglementaires des informations relatives au groupe, données dans le rapport de
gestion du conseil d'administration.
Nous n'avons pas d'observation à formuler sur leur sincérité et leur concordance avec les comptes consolidés.
A UTRES VERIFICATIONS OU INFORMATIONS PREVUES PAR LES TEXTES LEGAUX ET REGLEMENTAIRES
Format de présentation des comptes consolidés destinés à être inclus dans le rapport financier annuel
Nous avons également procédé, conformément à la norme d'exercice professionnel sur les diligences du commissaire aux
comptes relatives aux comptes annuels et consolidés présentés selon le format d'information électronique unique européen, à l a
vérification du respect de ce format défini par le règlement européen délégué n° 2019/815 du 17 décembre 2018 dans la
présentation des comptes consolidés destinés à être inclus dans le rapport financier annuel mentionné au I de l'article
L.451-1- 2 du code monétaire et financier, établis sous la responsabilité du Président Directeur Général.
S'agissant de comptes consolidés, nos diligences comprennent la vérification de la conformité du balisage de ces comptes au
format défini par le règlement précité.
Sur la base de nos travaux, nous concluons que la présentation des comptes consolidés destinés à être inclus dans le rapport
financier annuel respecte, dans tous ses aspects significatifs, le format d'information électronique unique européen.
En raison des limites techniques inhérentes au macro-balisage des comptes consolidés selon le format d'information
électronique unique européen, il est possible que le contenu de certaines balises des notes annexes ne soit pas restitué de
manière identique aux comptes consolidés joints au présent rapport.
Par ailleurs, il ne nous appartient pas de vérifier que les comptes consolidés qui seront effectivement inclus par votre société
dans le rapport financier annuel déposé auprès de l'AMF correspondent à ceux sur lesquels nous avons réalisé nos travaux.
Désignation des commissaires aux comptes
Nous avons été nommés commissaires aux comptes de la société COURTOIS S.A par votre assemblée générale du 23 mai
2024 pour le cabinet SYGNATURES et datant du 11 mai 2006 pour le cabinet FORVIS MAZARS.
Au 31 décembre 2025, le cabinet SYGNATURES réalisait sa 2ième année de mandat et le cabinet FORVIS MAZARS réalisait
sa 20ième année de mandat.
R ESPONSABILITE DE LA DIRECTION ET DES PERSONNES CONSTITUANT LE GOUVERNEMENT D'ENTREPRISE RELATIVES AUX
COMPTES CONSOLIDES
Il appartient à la direction d'établir des comptes consolidés présentant une image fidèle conformément au référentiel IFRS te l
qu'adopté dans l'Union européenne ainsi que de mettre en place le contrôle interne qu'elle estime nécessaire à l'établissemen t
de comptes consolidés ne comportant pas d'anomalies significatives, que celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d'erreurs.
Lors de l'établissement des comptes consolidés, il incombe à la direction d'évaluer la capacité de la société à poursuivre so n
exploitation, de présenter dans ces comptes, le cas échéant, les informations nécessaires relatives à la continuité d'exploit ation
et d'appliquer la convention comptable de continuité d'exploitation, sauf s'il est prévu de liquider la société ou de cesser son
activité.
Il incombe au conseil d'administration exerçant les missions du comité spécialisé visé à l'article L.821-67 du code de
commerce de suivre le processus d'élaboration de l'information financière et de suivre l'efficacité des systèmes de contrôle
interne et de gestion des risques, ainsi que le cas échéant de l'audit interne, en ce qui concerne les procédures relatives à
l'élaboration et au traitement de l'information comptable et financière.
Les comptes consolidés ont été arrêtés par le conseil d'administration.
74 -
R ESPONSABILITES DES COMMISSAIRES AUX COMPTES RELATIVES A L'AUDIT DES COMPTES CONSOLIDES
Objectif et démarche d'audit
Il nous appartient d'établir un rapport sur les comptes consolidés. Notre objectif est d'obtenir l'assurance raisonnable que les
comptes consolidés pris dans leur ensemble ne comportent pas d'anomalies significatives. L'assurance raisonnable correspond
à un niveau élevé d'assurance, sans toutefois garantir qu'un audit réalisé conformément aux normes d'exercice professionnel
permet de systématiquement détecter toute anomalie significative. Les anomalies peuvent provenir de fraudes ou résulter
d'erreurs et sont considérées comme significatives lorsque l'on peut raisonnablement s'attendre à ce qu'elles puissent, prise s
individuellement ou en cumulé, influencer les décisions économiques que les utilisateurs des comptes prennent en se fondant
sur ceux-ci.
Comme précisé par l'article L.821-55 du code de commerce, notre mission de certification des comptes ne consiste pas à
garantir la viabilité ou la qualité de la gestion de votre société.
Dans le cadre d'un audit réalisé conformément aux normes d'exercice professionnel applicables en France, le commissaire aux
comptes exerce son jugement professionnel tout au long de cet audit.
En outre :
−
il identifie et évalue les risques que les comptes consolidés comportent des anomalies significatives, que celles-ci
proviennent de fraudes ou résultent d'erreurs, définit et met en œuvre des procédures d'audit face à ces risques, et
recueille des éléments qu'il estime suffisants et appropriés pour fonder son opinion. Le risque de non-détection d'une
anomalie significative provenant d'une fraude est plus élevé que celui d'une anomalie significative résultant d'une
erreur, car la fraude peut impliquer la collusion, la falsification, les omissions volontaires, les fausses déclarations ou
le contournement du contrôle interne ;
−
il prend connaissance du contrôle interne pertinent pour l'audit afin de définir des procédures d'audit appropriées en
la circonstance, et non dans le but d'exprimer une opinion sur l'efficacité du contrôle interne ;
−
il apprécie le caractère approprié des méthodes comptables retenues et le caractère raisonnable des estimations
comptables faites par la direction, ainsi que les informations les concernant fournies dans les comptes consolidés ;
−
il apprécie le caractère approprié de l'application par la direction de la convention comptable de continuité
d'exploitation et, selon les éléments collectés, l'existence ou non d'une incertitude significative liée à des événements
ou à des circonstances susceptibles de mettre en cause la capacité de la société à poursuivre son exploitation. Cette
appréciation s'appuie sur les éléments collectés jusqu'à la date de son rapport, étant toutefois rappelé que des
circonstances ou événements ultérieurs pourraient mettre en cause la continuité d'exploitation. S'il conclut à
l'existence d'une incertitude significative, il attire l'attention des lecteurs de son rapport sur les informations fournies
dans les comptes consolidés au sujet de cette incertitude ou, si ces informations ne sont pas fournies ou ne sont pas
pertinentes, il formule une certification avec réserve ou un refus de certifier ;
−
il apprécie la présentation d'ensemble des comptes consolidés et évalue si les comptes consolidés reflètent les
opérations et événements sous-jacents de manière à en donner une image fidèle ;
−
concernant l'information financière des personnes ou entités comprises dans le périmètre de consolidation, il collecte
des éléments qu'il estime suffisants et appropriés pour exprimer une opinion sur les comptes consolidés. Il est
responsable de la direction, de la supervision et de la réalisation de l'audit des comptes consolidés ainsi que de
l'opinion exprimée sur ces comptes.
Rapport au conseil d'administration exerçant les missions du comité spécialisé visé à l'article L.821-67 du code de commerce
Nous remettons au conseil d'administration exerçant les missions du comité spécialisé visé à l'article L.821-67 du code de
commerce un rapport qui présente notamment l'étendue des travaux d'audit et le programme de travail mis en œuvre, ainsi que
les conclusions découlant de nos travaux. Nous portons également à sa connaissance, le cas échéant, les faiblesses
significatives du contrôle interne que nous avons identifiées pour ce qui concerne les procédures relatives à l'élaboration e t au
traitement de l'information comptable et financière.
Parmi les éléments communiqués dans le rapport au conseil d'administration exerçant les missions du comité spécialisé visé à
l'article L.821-67 du code de commerce figurent les risques d'anomalies significatives, que nous jugeons avoir été les plus
importants pour l'audit des comptes consolidés de l'exercice et qui constituent de ce fait les points clés de l'audit, qu'il nous
appartient de décrire dans le présent rapport.
Nous fournissons également au conseil d'administration exerçant les missions du comité spécialisé visé à l'article L.821-67 du
code de commerce la déclaration prévue par l'article 6 du règlement (UE) n° 537-2014 confirmant notre indépendance, au sens
des règles applicables en France telles qu'elles sont fixées notamment par les articles L.821-27 à L.821-34 du code de
commerce et dans le code de déontologie de la profession de commissaire aux comptes. Le cas échéant, nous nous entretenons
avec le conseil d'administration des risques pesant sur notre indépendance et des mesures de sauvegarde appliquées.
Fait à Toulouse et Labège, le 30 avril 2026
Les Commissaires aux Comptes,
FORVIS MAZARS
SYGNATURES
Paul MORANDI
Laure MULIN
- 75
ANNEXE AUX COMPTES SOCIAUX
AU 31 DÉCEMBRE 2025
En K€
31-déc-25
31-déc-24
Amort. &
ACTIF
Notes
Brut
Net
Net
Dépréciations
Actif immobilisé
11 978
1 514
10 464
6 785
Immobilisations incorporelles
10
10
Immobilisations corporelles
36
36
Immeubles de Placement
3.1.3
5 598
1 175
4 423
882
Immobilisations financières
3.1.5
6 334
294
6 040
5 903
Actif circulant
2 271
0
2 271
3 294
Stocks
3.4
-
541
Clients et comptes rattachés
54
54
53
Autres créances et comptes de
3.2-3.5
315
315
67
régularisation
Valeurs mobilières de placement
Disponibilités
1 902
1 902
2 633
Total de l'actif
14 249
1 514
12 735
10 079
En K€
PASSIF
Notes
31-déc-25
31-déc-24
Capitaux propres
4.1
8 761
9 841
Capital
4.2
1 674
1 674
Prime d'apport
455
455
Réserve légale
185
185
Réserves réévaluation
115
115
Autres réserves
7 413
7 447
Report à nouveau
Résultat
-1 080
-35
Provisions réglementées
Provisions pour risques
Provisions pour charges
Dettes
4.3
3 974
238
Emprunts et dettes financières
2 786
25
Fournisseurs et comptes rattachés
227
193
Autres dettes et comptes de
960
20
régularisation
Total du passif
12 735
10 079
76 -
COMPTE DE RESULTAT AU 31/12/2025
Notes
En K€
31-déc-25
31-déc-24
Chiffre d'Affaires Net
5.1
866
963
Production Stockée
5.2
Autres produits
3
Total Produits d'Exploitation
869
963
Variation de Stock
(542)
Charges externes
5.3
(1 197)
(1 038)
Impôts et taxes
(81)
(26)
Charges de personnel
5.4
(17)
(17)
Dotations aux amortissements
(9)
(51)
Autres charges d'exploitation
(119)
(19)
Total charges d'exploitation
(1 966)
(1 152)
Résultat d'exploitation
(1 097)
(189)
Produits financiers
81
140
Charges financières
(75)
(6)
Résultat financier
5.5
5
133
Résultat courant avant impôt
(1 092)
(55)
Produits exceptionnels
Charges exceptionnelles
Résultat exceptionnel
5.6
0
0
Impôts sur les résultats
5.7
12
21
Résultat net
(1 080)
(35)
- 77
ANNEXE AUX COMPTES SOCIAUX
AU 31 DÉCEMBRE 2025
PRÉAMBULE
L'exercice social clos le 31/12/2025 a une durée de 12 mois.
L'exercice précédent clos le 31/12/2024 avait une durée de 12 mois.
Le total du bilan de l'exercice avant affectation du résultat est de 12 735 K€.
Le résultat comptable net est une perte de 1 080 K€.
Les informations communiquées ci-après font partie intégrante des comptes annuels qui ont été arrêtés le 19 mars 2026 par le
Conseil d'Administration.
1- PRINCIPES COMPTABLES, METHODES
➢
Autres immobilisations :
D'EVALUATION, COMPARABILITE DES
Amortissements de l'actif immobilisé
:
les biens
COMPTES
susceptibles de subir une dépréciation sont amortis selon le
mode linéaire sur la base de leur durée de vie économique.
Référentiel, principes et méthodes d'évaluation,
changement de méthode comptable.
1.2 Immobilisations Financières
Les conventions générales comptables ont été appliquées,
➢
Titres de participation et créances rattachées :
dans le respect du principe de prudence, conformément aux
Sont classées en titres de participation les parts et les
hypothèses suivantes :
actions détenues principalement dans les sociétés locatives,
➢ Continuité d'exploitation,
les sociétés de vente et de rénovation d'immeubles qui
➢ Permanence des méthodes comptables d'un exercice à
constituent soit le support juridique des opérations
l'autre,
immobilières réalisées par la société, soit le prolongement
➢ Indépendance des exercices,
de son activité, ainsi que les autres entreprises dans
et conformément au règlement ANC 2018-01 et autres
lesquelles la société peut exercer une influence dans la
règlements en vigueur modifiant le règlement ANC
gestion et le contrôle. Ces titres sont comptabilisés au coût
2014-03, aux règles générales d'établissement et de
d'acquisition.
présentation des comptes annuels.
La valeur d'inventaire des titres et des créances rattachées
➢ Changement de réglementation comptable :
afférentes est appréciée en fonction de la quote-part des
Le règlement ANC n°2022 06, homologué le
capitaux propres détenue, éventuellement corrigée des plus-
30 décembre 2023, modifie le plan comptable général et
values latentes ou moins-values latentes telles que résultent
s'applique à compter du 1er janvier 2025. Notamment, il
d'expertises indépendantes réalisées annuellement.
modifie la définition du résultat exceptionnel, supprime la
technique des transferts de charges et modifie les modèles
➢
Titres immobilisés :
d'états financiers. Les comptes de l'exercice clos au
Sont classés en titres immobilisés, les titres dans lesquels la
31 décembre 2025 sont établis et présentés conformément
société n'a pas d'influence sur la gestion. Ils sont
aux dispositions de ce règlement. Les incidences de cette
comptabilisés au coût d'acquisition. Ils font l'objet d'une
première application n'ont pas d'impacts significatifs sur
dépréciation dès lors que leur valeur comptable nette est
les comptes de l'entité.
inférieure à leur quote-part dans les capitaux propres de la
société détenue ou de la valeur de cotation à la clôture de
Les principales méthodes utilisées sont exposées ci-après :
l'exercice.
1.1 Immobilisations et Amortissements
1.3 Stocks
➢
Immeubles de placement :
Les en-cours de production immobilière sont évalués à leur
La méthode retenue par COURTOIS SA au 1er janvier
coût de production.
2005 est la méthode de réallocation des valeurs comptables.
Les stocks sont essentiellement constitués de biens
Dans le cadre de cette méthode les immobilisations
immobiliers destinés à la vente.
totalement amorties n'ont pas été reconstituées.
Le coût de production inclut essentiellement le prix
En revanche tout composant renouvelé est inscrit à l'actif.
d'acquisition du terrain, les frais y afférant, les taxes et les
Les immeubles de placement sont inscrits au bilan pour leur
travaux.
valeur brute à leur coût d'acquisition, augmentée des
Les frais financiers relatifs aux opérations qui nécessitent
réévaluations antérieures pratiquées.
une longue période de préparation nécessaire à la vente sont
Une dépréciation est constatée lorsque la valeur actuelle
inclus dans la valorisation des stocks.
devient inférieure à sa valeur nette comptable. La valeur
Lorsque des évènements ou des situations nouvelles
d'expertise au 31 décembre 2025 est supérieure à la valeur
donnent lieu à des indices de pertes de valeur, des tests de
nette comptable.
dépréciation sont effectués. La valeur nette comptable de
l'actif est alors comparée à sa valeur recouvrable reposant
sur une estimation de flux de trésorerie futurs (méthode par
actualisation des cash-flows ou DCF). Si la valeur
recouvrable est inférieure à la valeur nette comptable de ces
actifs ; une dépréciation est comptabilisée.
78 -
Les stocks font l'objet d'une dépréciation dans les cas
1.7 Actions propres
d'identification d'indice de perte de valeur.
La Société détient au 31 décembre 2025 :
Les indices identifiés par COURTOIS SA sont les
- 423 actions propres comptabilisées sous la rubrique
suivants :
« Autres immobilisations financières ».
•
Evaluation du marché,
1.8 Changement de méthode
•
Les grilles de prix de COURTOIS SA sont
régulièrement ajustées en fonction des prix constatés
Aucun changement de méthode comptable n'est intervenu
pour des lots analogues dans le quartier ou la rue
considérés,
au cours de l'exercice.
•
Valeur de réalisation du stock post clôture (prix de
1.9 Identité de la Société Mère consolidante
vente probable diminué des coûts annexes à la vente).
Société : COURTOIS SA
1.4 Créances
Forme : Société Anonyme
Capital de : 1 673 940 €
Les créances sont comptabilisées pour leur valeur
Siège social : 3 rue Mage -31000 Tou louse
nominale. Les créances sont dépréciées dès lors qu'elles
Siret : 540 802 105 00200
présentent un risque de non-recouvrement.
La société établit des comptes consolidés en nomes IFRS.
Lors de l'inventaire, il est nécessaire de distinguer les
créances irrécouvrables des créances douteuses ou
2- AUTRES
ELEMENTS SIGNIFICATIFS DE
litigieuses ; seules ces deux dernières catégories donnent
L'EXERCICE
lieu à la constatation d'une dépréciation.
Leur perte de valeur est le cas échéant constatée en compte
Vente des 3 lots de Cugnaux à la SCI CAUDRA, pour
de résultat.
542 K€, en juillet 2025.
1.5 Provisions pour risques
Elles sont constituées dès lors qu'il existe un risque
probable de sortie de ressources sans contreparties
attendues. Elles sont revues à chaque date d'établissement
des comptes annuels et ajustées pour refléter la meilleure
estimation à cette date.
Les provisions sont déterminées en prenant compte,
notamment, des demandes reçues, de l'avancement des
procédures et des évolutions futures.
1.6 Dépréciations de l'actif circulant
Elles sont constituées pour tenir compte des risques
d'irrécouvrabilité relatifs à l'actif existant à la date de
clôture
des
comptes.
3- NOTES SUR BILAN ACTIF
3.1 Actif Immobilisé
Les mouvements de l'exercice sont détaillés dans les tableaux ci-dessous :
3.1.1 Immobilisations brutes en K€
Actif immobilisé
Au 31/12/2024
Augmentation Diminution Au 31/12/2025
Immobilisations incorporelles
10
10
Immobilisations corporelles
2 490
3 652
(508)
5 635
Immobilisations financières
6 130
160
6 290
Autres Immobilisations financières
44
44
TOTAL
8 674
3 812
(508)
11 978
- 79
3.1.2 Amortissements et dépréciations d'actif en K€
Amortissements et provisions
Au 31/12/2024
Augmentation Diminution Au 31/12/2025
Immobilisations incorporelles
(10)
(10)
Immobilisations corporelles
(1 608)
(9)
406
(1 211)
Immobilisations financières (*)
(271)
(22)
(294)
TOTAL
(1 889)
(32)
406
(1 515)
(*) Provision sur la base des capitaux propres de SCCV RESIDENCE DU LAC et SCCV ONDES LES CAROLLES.
Une procédure est en cours pour la mise en cause de l'Architecte et de la Maîtrise d'Œuv re à la demande des associés de la
RESIDENCE DU LAC.
3.1.3 Immeubles de placement en K€
Base
Valeur
Mode
Nature des biens immobilisés
Montant
Amortis.
Durée
Amortissements
nette
Amortissement
Non
Terrain
412
412
amortissable
Total Terrain
412
412
Bâtiment Principal
543
72
(510)
33
44 ans
Linéaire
Bâtiment Annexe
42
6
(39)
3
44 ans
Linéaire
Ravalement Façade Arrière
20
3
(19)
1
25 ans
Linéaire
Zinguerie façade Arrière
18
2
(18)
0
25 ans
Linéaire
Menuiseries façade Arrière
44
8
(43)
1
25 ans
Linéaire
Toiture
116
15
(114)
2
24 ans
Linéaire
Zinguerie façade avant
12
2
(12)
0
14 ans
Linéaire
Menuiseries façade avant
151
20
(151)
0
14 ans
Linéaire
Façade ravalement avant
76
10
(76)
0
14 ans
Linéaire
Nettoyage façade avant
53
53
(53)
0
7 ans
Linéaire
Electricité mise en conformité
-
-
-
-
15 ans
Linéaire
*
Chauffage mise en conformité
90
90
(90)
0
12 ans
Linéaire
Remplacement Fenêtres
75
75
(31)
44
15 ans
Linéaire
Travaux étanchéité toiture
27
27
(11)
16
20 ans
Linéaire
Total Constructions
1 267
891
(1 175)
92
Total
1 679
891
(1 175)
504
(*) Mise au rebut de la mise en conformité électrique, du fait des travaux de réhabilitation, avec consignation (VNC : 102 K€).
Conformément à l'article R123-190 du Code de Commerce, les mises au rebut ont fait l'objet d'un amortissement
exceptionnel, qui figure en autres charges d'exploitation.
3.1.4 Autres Immobilisations corporelles en K€
Les immobilisations en cours correspondent aux travaux de la rue de Rémusat à Toulouse (3 918 K€).
80 -
3.1.5 Immobilisations financières
Titres de participation
La valeur brute et les dépréciations sont détaillées dans le tableau suivant :
% de
Nombre
Au
(en K€)
A l'ouverture
Acquisition
Cession
détention de Titres
31/12/2025
Titres de Participation
- Filiales à plus de 50%
S.F.I. COURTOIS
100 %
250 000
3 948
3 948
COURBEVOE 157 TIMBAUD
51 %
51
1
1
- Participations entre 10% et
50%
RESIDENCE LAC
45 %
90
1
1
ONDES
45 %
90
1
1
- Participations inférieures à
10%
AMPERE STRATEGE
1 %
10
1
1
NORD INVEST
4,46 %
120
18
18
PORT INVEST
3 %
3
6
6
LE TESCOU
1 %
1
CAUDRA
0.02 %
1
0
0
BONNEFOY
0.01 %
1
0
0
DAULZ
0.01 %
1
0
0
Sous Total
3 977
0
0
3 977
Créances rattachées à des
Au
A l'ouverture
Augmentation Diminution
participations
31/12/2025
S.F.I. COURTOIS
100 %
249 985
133
101
233
RESIDENCE LAC
45 %
90
414
15
429
ONDES
45 %
90
399
399
COURBEVOE 157 TIMBAUD
51 %
51
1 184
44
1 228
Sous Total
2 130
160
2 290
Autres titres immobilisés
Titres Immobilisés
22
22
Sous Total
22
0
22
Total Valeur Brute
6 127
160
0
6 287
Autres Immobilisations
financières
Actions propres
423
44
44
Sous total
423
44
44
Au
Dépréciations
A l'ouverture
Augmentation Diminution
31/12/2025
Titres de participations
(269)
(22)
(291)
Actions Propres
0
0
Autres
(2)
(2)
Total Dépréciations
(271)
(22)
0
(294)
Valeur nette
5 900
115
0
6 038
3.2 Echéance des créances (en K€)
Montant
A 1 an au
A plus de 1
Libellé
Brut
plus
an
Actif Immobilisé
2 290
233
2 057
Actif Circulant
&
Charges
368
326
42
constatées d'avance
Les échéances à plus d'un concern ent les opérations en cours avec une date prévisionnelle en 2027.
3.3 Autres immobilisations financières (actions propres détenues)
Cf. note 1.7.
- 81
3.4 Stock et en cours
Au 31 décembre 2025, le montant des stocks est nul. Les lots de Cugnaux ont été cédés à la SCI CAUDRA, en juillet 2025.
3.5 Autres Créances et comptes de régularisation
Concerne essentiellement les comptes de TVA, dont un crédit de TVA de 228 K€, remboursé sur le 1er trimestre 2026.
4- NOTES SUR LE BILAN PASSIF
4.1 Variation des capitaux propres
Prime
Réserve
Réserves
Autres
Report
Résultat
En K€
Capital
Total
d'émission Légale Réévaluation Réserves à nouveau de l'exercice
Au 31/12/2024
1 674
455
185
115
7 447
-35
9 842
Affectation du résultat
(35)
35
0
Actions propres
Résultat de l'exercice
(1 080)
(1 080)
Au 31/12/2025
1 674
455
185
115
7 413
(1 080)
8 761
4.2 Capital social : 1 673 940 €
Soit 72 780 actions de 23 € de nominal.
4.3 Emprunts et dettes
Ventilation par nature
Total au
(en K€)
- 1 an
de 1 à 5 ans
plus de 5 ans
31/12/2025
Emprunts
928
1 855
2 783
Dépôts de Garantie Locataires (Cugnaux)
3
3
Dettes financières diverses
950
950
Fournisseurs
227
227
Dettes fiscales et sociales
11
11
Impôt sur les sociétés
Total
1 191
928
1 855
3 974
4.4 Autres informations
Il existe une imposition latente à la clôture de l'exercice, en lien avec un placement d'action effectué, dont la plus-value latente
s'élève à 27 K€.
5- NOTES SUR LE COMPTE DE RESULTAT
5.1 Chiffre d'affaires
(en K€)
2024
2025
Loyers et charges
789
35
Promotion Immobilière (ventes
542
Cugnaux)
Prestations de services Groupe
174
289
Total
963
866
5.2 Production stockée
Néant.
5.3 Charges externes
Le total des charges externes s'élève à 1 197 K€ contre 1 038 K€ au 31 décembre 2024.
82 -
5.4 Charges de personnel
Cf. note 6.6.
5.5 Résultat financier
(en K€)
Charges Produits
Intérêts Groupe
48
Produits de participation
0
Produits des coupons
5
Placement Trésorerie
à
Court
29
Terme
Dépréciation Titres Immobilisés
0
Dépréciation
(22)
des filiales du Groupe
Total
(22)
81
5.6 Charges et produits exceptionnels
Néant.
5.7 Résultat et impôts sur les bénéfices
Le Groupe pratique l'intégration fiscale pour les sociétés COURTOIS SA, FIC, ses filiales SCI CAUDRA et
SCI BONNEFOY. La convention d'intégration fiscale place chacune de ces sociétés dans la situation qui aurait été la sienne en
l'absence d'intégration.
6- AUTRES INFORMATIONS
6.1 Engagements donnés ou reçus
➢
Engagements donnés aux filiales
En milliers d'euros
31/12/2024
31/12/2025
Nom
COURTOIS SA
CREDIT AGRICOLE
7 126
Hypothèque
Toulouse
RESIDENCE DU LAC
25
25
CDC HABITAT
Caution protocole signé
FIC
BANQUE POPULAIRE
900
900
Caution solidaire
Occitanie
COURBEVOIE 157 TIMBAUD
CAISSE D'EPARGNE
1 350
1 350
Privilège de prêteur de deniers montant restant à rembourser
(Ile de France)
COURBEVOIE 157 Timbaud
CAISSE D'EPARGNE
600
Affectation hypothécaire en 2ème rang
(Ile de France)
COURBEVOIE 157 Timbaud
CAISSE D'EPARGNE
299
Promesse d'affectation hypothécaire en 3ème rang GFA - VEFA
(Ile de France)
COURBEVOIE 157 Timbaud
CAISSE D'EPARGNE
2 024
Promesse d'affectation hypothécaire en 3ème rang GFA - VIR
(Ile de France)
➢
Engagements reçus
Néant.
- 83
6.2 Sociétés consolidantes, filiales, participations et entreprises liées
TABLEAU DES FILIALES ET PARTICIPATIONS
COURTOIS SA est la Société Mère d'un Groupe consolidé (en K€)
Dividendes
Quote-part du
Valeur brute
Valeur nette
Prêts et a v ances
Cautions
C.A. H.T. d u
R é sultat du
F i liales et
Capitaux
encaissés par
capital détenu
d e s titres
d e s titres
consenties par la
a v als donnés
d e r nier dernier
participations
propr e s
la Sté dans
en %
d é tenus
d é tenus
Sté
par la Sté
exercice clos
exercice clos
l'exercice
R e nseignements détaillés concernant les filiales et participations
S F I C O U R T O I S
5 166
100
3 948
3 948
233
-
332
(337)
-
N O R D INV E S T
556
4,46
18
18
-
-
55
14
-
P O R T I NV E S T
237
3
6
6
-
-
-
4
-
AMP E R E
288
1
1
1
-
-
27
159
-
L E T E S COU
3
1
-
-
-
-
0
-
R E S I D E N C E D U LAC
(607)
45
1
-
429
-
-
(48)
-
O N D E S
(40)
45
1
-
400
-
-
(2)
-
CO U RB E V O I E
(55)
51
1
1
1 228
-
-
(31)
-
C A UDRA
2 073
0,01
0
0
-
-
31
22
0
BONN E F O Y
104
0,01
0
0
-
-
28
13
0
DAULZ
18
0,5
0
0
-
-
-
-
-
6.3 Parties liées
•
Les filiales « Immobilisations Financières » cf. note au 3.1.5.
•
La société SAS RÉGIA, initialement Société Mère de COURTOIS SA, détient 53,55 % de son capital au
31 décembre 2025, elle-même détenue par la Société Civile COURTOIS & FILS, créée en février 2024, à hauteur de
60,11 %. La Société Civile COURTOIS & FILS est désormais la Mère de COURTOIS SA.
➢
SAS RÉGIA
La SAS REGIA n'a facturé aucune prestation à COURTOIS SA en 2025.
➢
SC COURTOIS & FILS
Depuis le 1er juillet 2024, la SC COURTOIS & FILS facture à COURTOIS SA, les prestations qu'elle a réalisées au profit de
COURTOIS et ses filiales, du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025, en tenant compte des besoins réels de chaque société :
1/ Dans les domaines financier et comptable,
2/ Dans le domaine informatique,
3/ Dans le domaine du personnel,
4/ Dans le domaine administratif,
5/ Dans le domaine commercial.
La rémunération de COURTOIS & FILS est établie en fonction d'un coût estimé qu'elle engage majorée de 8 % et est facturée
selon des clefs de répartition.
(En K€)
Au 31/12/2025
Montant des prestations dans le compte de résultat
752
Créances associées
-
Dettes associées
100
Garanties données
-
Garanties reçues
-
Autres engagements reçus
-
➢
Filiales de COURTOIS SA
Depuis le 1er juillet 2024, la société COURTOIS SA refacture aux filiales concernées, la quote-part des prestations refacturées
par COURTOIS & FILS.
Les filiales concernées sont AMPERE, BONNEFOY, CAUDRA, FIC, NORD INVEST, PORT INVEST et REMUSAT.
6.4 Les membres du Conseil d'Administration
(Cf. note II du Rapport sur le Gouvernement d'Entreprise).
La rémunération allouée aux membres du Conseil (anciennement dénommée « jetons de présence ») s'élève à 17 K€.
84 -
6.5 Effectif
2023 : Néant.
2024 : Néant.
2025 : Néant.
6.6 Dirigeants
Le Président Directeur Général perçoit une rémunération pour ses fonctions, allouée aux membres du Conseil (anciennement
dénommée « jetons de présence ») et une partie variable brute :
-
De 4,50 % basée sur le résultat net d'ensemble consolidé, calculé avant impôts sur les bénéfices,
-
Et un montant additionnel de 10 K€ brut concernant l'acquisition d'un bien immobilier dans le Groupe COURTOIS.
Le Président Directeur Général est rémunéré, pour l'activité du Groupe COURTOIS, en tant que « Travailleur Non Salarié »,
dans la société civile COURTOIS & FILS (holding du Groupe COURTOIS), depuis le 1er juillet 2024.
La rémunération variable est versée par COURTOIS SA au titre des résultats de l'exercice clos le 31 décembre 2025.
Au 31 décembre 2025 COURTOIS SA n'a pas attribué de stock-options, ni d'actions gratuites, ni de golden ni parachutes ni
d'indemnités quelconques en cas de départ ou de rachat de la société.
6.7 Honoraires des Commissaires aux Comptes
Il s'agit des prestations effectuées au titre d'un exercice comptable prises en charge au compte de résultat.
➢
Certification et examen des comptes individuels et consolidés pour un montant de 44 K€ :
•
Cabinet FORVIS MAZARS : 22 K€,
•
Cabinet SYGNATURES : 22 K€.
6.8 Evénements postérieurs à la clôture
Conformément au calendrier de mise à disposition des locaux de la rue de Rémusat, à Toulouse, des premières mises à
disposition anticipée (MADA) sont réalisées au cours du 1er trimestre 2026, pour une partie du bâtiment.
La société ne percevra pas de loyer pour cet immeuble en 2026.
- 85
RAPPORT DES COMMISSAIRES AUX COMPTES SUR LES
COMPTES ANNUELS
EXERCICE CLOS LE 31 DÉCEMBRE 2025
A l'assemblée générale de la société COURTOIS S.A,
O PINION
En exécution de la mission qui nous a été confiée par l'assemblée générale, nous avons effectué l'audit des comptes annuels d e
la société COURTOIS SA relatifs à l'exercice clos le 31 décembre 2025, tels qu'ils sont joints au présent rapport.
Nous certifions que les comptes annuels sont, au regard des règles et principes comptables français, réguliers et sincères et
donnent une image fidèle du résultat des opérations de l'exercice écoulé ainsi que de la situation financière et du patrimoin e de
la société à la fin de cet exercice.
L'opinion formulée ci-dessus est cohérente avec le contenu de notre rapport au Conseil d'administration exerçant les missions
du comité spécialisé visé à l'article L.821-67 du code de commerce.
F ONDEMENT DE L'OPINION
Référentiel d'audit
Nous avons effectué notre audit selon les normes d'exercice professionnel applicables en France. Nous estimons que les
éléments que nous avons collectés sont suffisants et appropriés pour fonder notre opinion.
Les responsabilités qui nous incombent en vertu de ces normes sont indiquées dans la partie « Responsabilités des
commissaires aux comptes relatives à l'audit des comptes annuels » du présent rapport.
Indépendance
Nous avons réalisé notre mission d'audit dans le respect des règles d'indépendance prévues par le code de commerce et par le
code de déontologie de la profession de commissaire aux comptes sur la période du 1er janvier 2025 à la date d'émission de
notre rapport, et notamment nous n'avons pas fourni de services interdits par l'article 5, paragraphe 1, du règlement (UE)
n° 537/2014.
O BSERVATION
Sans remettre en cause l'opinion exprimée ci-dessus, nous attirons votre attention sur le paragraphe « Changement de
réglementation comptable » de la note 1 de l'annexe qui expose le changement de méthode comptable relatif à la première
application du nouveau règlement ANC 2022-06.
J USTIFICATION DES APPRÉCIATIONS – POINTS CLÉS DE L'AUDIT
En application des dispositions des articles L.821-53 et R.821-180 du code de commerce relatives à la justification de nos
appréciations, nous portons à votre connaissance les points clés de l'audit relatifs aux risques d'anomalies significatives q ui,
selon notre jugement professionnel, ont été les plus importants pour l'audit des comptes annuels de l'exercice, ainsi que les
réponses que nous avons apportées face à ces risques.
Les appréciations ainsi portées s'inscrivent dans le contexte de l'audit des comptes annuels pris dans leur ensemble et de la
formation de notre opinion exprimée ci-avant. Nous n'exprimons pas d'opinion sur des éléments de ces comptes annuels pris
isolément.
É VALUATION DES TITRES DE PARTICIPATION ET DE CRÉANCES RATTACHÉES :
Risque identifié
Les titres de participation et de créances rattachées, figurant au bilan au 31 décembre 2025 pour un montant net de 6 042 K€,
représentent un des postes les plus importants du bilan. Ils sont comptabilisés à leur date d'entrée au coût d'acquisition et
dépréciés sur la base de leur valeur d'utilité.
Comme indiqué dans la note 1.2 de l'annexe, la valeur d'inventaire est estimée par la Direction sur la base de la valeur des
capitaux propres détenus éventuellement corrigée des plus ou moins-values immobilières latentes telles que résultant
d'expertises indépendantes réalisées annuellement.
L'estimation de la valeur d'utilité de ces titres requiert l'exercice du jugement de la Direction dans son choix des éléments à
considérer selon les participations concernées.
Dans ce contexte, nous avons considéré que la correcte évaluation des titres de participation et des créances rattachées
constituait un point clé de l'audit.
Procédures d'audit mises en œuvre face au risque identifié
Pour apprécier le caractère raisonnable de l'estimation des valeurs d'utilité des titres de participation et des créances rat tachées,
sur la base des informations qui nous ont été communiquées, nos travaux ont consisté principalement à vérifier que
l'estimation de ces valeurs déterminées par la Direction est fondée sur une justification appropriée de la méthode d'évaluati on.
86 -
V ÉRIFICATIONS SPÉCIFIQUES
Nous avons également procédé, conformément aux normes d'exercice professionnel applicables en France, aux vérifications
spécifiques prévues par les textes légaux et réglementaires.
Informations données dans le rapport de gestion et dans les autres documents sur la situation financière et les comptes
annuels adressés aux actionnaires
Nous n'avons pas d'observation à formuler sur la sincérité et la concordance avec les comptes annuels des informations
données dans le rapport de gestion du conseil d'administration et dans les autres documents sur la situation financière et les
comptes annuels adressés aux actionnaires.
Nous attestons de la sincérité et de la concordance avec les comptes annuels des informations relatives aux délais de paiement
mentionnées à l'article D.441-6 du code de commerce.
Rapport sur le gouvernement d'entreprise
Nous attestons de l'existence, dans le rapport du conseil d'administration sur le gouvernement d'entreprise, des informations
requises par les articles L.225-37-4, L.22-10-10 et L.22-10-9 du code de commerce.
Concernant les informations fournies en application des dispositions de l'article L.22-10-9 du code de commerce sur les
rémunérations et avantages versés ou attribués aux mandataires sociaux ainsi que sur les engagements consentis en leur faveur,
nous avons vérifié leur concordance avec les comptes ou avec les données ayant servi à l'établissement de ces comptes et, le
cas échéant, avec les éléments recueillis par votre société auprès des entreprises contrôlées par elle qui sont comprises dans le
périmètre de consolidation. Sur la base de ces travaux, nous attestons l'exactitude et la sincérité de ces informations.
A UTRES VERIFICATIONS OU INFORMATIONS PREVUES PAR LES TEXTES LEGAUX ET REGLEMENTAIRES
Format de présentation des comptes annuels inclus dans le rapport financier annuel
Nous avons également procédé, conformément à la norme d'exercice professionnel sur les diligences du commissaire aux
comptes relatives aux comptes annuels et consolidés présentés selon le format d'information électronique unique européen, à l a
vérification du respect de ce format défini par le règlement européen délégué n° 2019/815 du 17 décembre 2018 dans la
présentation des comptes annuels inclus dans le rapport financier annuel mentionné au I de l'article L.451-1-2 du code
monétaire et financier, établis sous la responsabilité du Président Directeur Général.
Sur la base de nos travaux, nous concluons que la présentation des comptes annuels inclus dans le rapport financier annuel
respecte, dans tous ses aspects significatifs, le format d'information électronique unique européen.
Désignation des commissaires aux comptes
Nous avons été nommés commissaires aux comptes de la société COURTOIS SA par l'assemblée générale du 11 mai 2006
pour le cabinet Forvis Mazars et du 23 mai 2024 pour le cabinet Sygnatures.
Au 31 décembre 2025, le cabinet Forvis Mazars était dans la 20ème année de sa mission sans interruption et le cabinet
Sygnatures dans la 2ème année de mandat.
R ESPONSABILITÉS DE LA DIRECTION ET DES PERSONNES CONSTITUANT LE GOUVERNEMENT D'ENTREPRISE RELATIVES AUX
COMPTES ANNUELS
Il appartient à la direction d'établir des comptes annuels présentant une image fidèle conformément aux règles et principes
comptables français ainsi que de mettre en place le contrôle interne qu'elle estime nécessaire à l'établissement de comptes
annuels ne comportant pas d'anomalies significatives, que celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d'erreurs.
Lors de l'établissement des comptes annuels, il incombe à la direction d'évaluer la capacité de la société à poursuivre son
exploitation, de présenter dans ces comptes, le cas échéant, les informations nécessaires relatives à la continuité d'exploit ation
et d'appliquer la convention comptable de continuité d'exploitation, sauf s'il est prévu de liquider la société ou de cesser son
activité.
Il incombe au Conseil d'administration exerçant les missions du comité spécialisé visé à l'article L.821-67 du code de
commerce de suivre le processus d'élaboration de l'information financière et de suivre l'efficacité des systèmes de contrôle
interne et de gestion des risques, ainsi que le cas échéant de l'audit interne, en ce qui concerne les procédures relatives à
l'élaboration et au traitement de l'information comptable et financière.
Les comptes annuels ont été arrêtés par le conseil d'administration.
R ESPONSABILITÉS DES COMMISSAIRES AUX COMPTES RELATIVES À L'AUDIT DES COMPTES ANNUELS
Objectif et démarche d'audit
Il nous appartient d'établir un rapport sur les comptes annuels. Notre objectif est d'obtenir l'assurance raisonnable que les
comptes annuels pris dans leur ensemble ne comportent pas d'anomalies significatives. L'assurance raisonnable correspond à
un niveau élevé d'assurance, sans toutefois garantir qu'un audit réalisé conformément aux normes d'exercice professionnel
permet de systématiquement détecter toute anomalie significative. Les anomalies peuvent provenir de fraudes ou résulter
d'erreurs et sont considérées comme significatives lorsque l'on peut raisonnablement s'attendre à ce qu'elles puissent, prise s
individuellement ou en cumulé, influencer les décisions économiques que les utilisateurs des comptes prennent en se fondant
sur ceux-ci.
- 87
Comme précisé par l'article L.821-55 du code de commerce, notre mission de certification des comptes ne consiste pas à
garantir la viabilité ou la qualité de la gestion de votre société.
Dans le cadre d'un audit réalisé conformément aux normes d'exercice professionnel applicables en France, le commissaire aux
comptes exerce son jugement professionnel tout au long de cet audit.
En outre :
•
il identifie et évalue les risques que les comptes annuels comportent des anomalies significatives, que celles-ci
proviennent de fraudes ou résultent d'erreurs, définit et met en œuvre des procédures d'audit face à ces risques, et
recueille des éléments qu'il estime suffisants et appropriés pour fonder son opinion. Le risque de non-détection d'une
anomalie significative provenant d'une fraude est plus élevé que celui d'une anomalie significative résultant d'une erreur,
car la fraude peut impliquer la collusion, la falsification, les omissions volontaires, les fausses déclarations ou le
contournement du contrôle interne ;
•
il prend connaissance du contrôle interne pertinent pour l'audit afin de définir des procédures d'audit appropriées en la
circonstance, et non dans le but d'exprimer une opinion sur l'efficacité du contrôle interne ;
•
il apprécie le caractère approprié des méthodes comptables retenues et le caractère raisonnable des estimations
comptables faites par la direction, ainsi que les informations les concernant fournies dans les comptes annuels ;
•
il apprécie le caractère approprié de l'application par la direction de la convention comptable de continuité d'exploitation
et, selon les éléments collectés, l'existence ou non d'une incertitude significative liée à des événements ou à des
circonstances susceptibles de mettre en cause la capacité de la société à poursuivre son exploitation. Cette appréciation
s'appuie sur les éléments collectés jusqu'à la date de son rapport, étant toutefois rappelé que des circonstances ou
événements ultérieurs pourraient mettre en cause la continuité d'exploitation. S'il conclut à l'existence d'une incertitude
significative, il attire l'attention des lecteurs de son rapport sur les informations fournies dans les comptes annuels au
sujet de cette incertitude ou, si ces informations ne sont pas fournies ou ne sont pas pertinentes, il formule une
certification avec réserve ou un refus de certifier ;
•
il apprécie la présentation d'ensemble des comptes annuels et évalue si les comptes annuels reflètent les opérations et
événements sous-jacents de manière à en donner une image fidèle.
Rapport au conseil d'administration exerçant les missions du comité spécialisé visé à l'article L82 1-67 du code de commerce
Nous remettons au Conseil d'administration exerçant les missions du comité spécialisé visé à l'article L.821-67 du code de
commerce un rapport qui présente notamment l'étendue des travaux d'audit et le programme de travail mis en œuvre, ainsi
que les conclusions découlant de nos travaux. Nous portons également à sa connaissance, le cas échéant, les faiblesses
significatives du contrôle interne que nous avons identifiées pour ce qui concerne les procédures relatives à l'élaboration e t au
traitement de l'information comptable et financière.
Parmi les éléments communiqués dans le rapport au Conseil d'administration exerçant les missions du comité spécialisé visé à
l'article L.821-67 du code de commerce figurent les risques d'anomalies significatives, que nous jugeons avoir été les plus
importants pour l'audit des comptes annuels de l'exercice et qui constituent de ce fait les points clés de l'audit, qu'il nou s
appartient de décrire dans le présent rapport.
Nous fournissons également au Conseil d'administration exerçant les missions du comité spécialisé visé à l'article L.821-67 du
code de commerce
la déclaration prévue par l'article 6 du règlement (UE) n° 537-2014 confirmant notre indépendance, au
sens des règles applicables en France telles qu'elles sont fixées notamment par les articles L.821-27 à L.821-34 du code de
commerce et dans le code de déontologie de la profession de commissaire aux comptes. Le cas échéant, nous nous entretenons
avec le Conseil d'administration exerçant les missions du comité spécialisé visé à l'article L.821-67 du code de commerce
des
risques pesant sur notre indépendance et des mesures de sauvegarde appliquées.
Fait à Toulouse et Labège, le 30 avril 2026
Les Commissaires aux Comptes,
FORVIS MAZARS
SYGNATURES
Paul MORANDI
Laure MULIN
88 -
ASSEMBLÉE GÉNÉRALE MIXTE
DU 21 MAI 2026
ORDRE DU JOUR
À caractère ordinaire :
1. Approbation des comptes annuels de l'exercice clos le 31 décembre 2025,
2. Approbation des comptes consolidés de l'exercice clos le 31 décembre 2025,
3. Affectation du résultat de l'exercice,
4. Rapport spécial des Commissaires aux Comptes sur les conventions réglementées et constat de l'absence de
convention nouvelle,
5. Renouvellement de la SAS REGIA, en qualité d'Administrateur,
6. Approbation de la politique de rémunération du Président Directeur Général et/ou de tout autre dirigeant mandataire
social,
7. Approbation de la politique de rémunération des membres du Conseil d'Administration,
8. Approbation des informations visées au I de l'article L. 22-10-9 du Code de Commerce,
9. Approbation des éléments fixes, variables et exceptionnels composant la rémunération totale et les avantages de toute
nature versés au cours de l'exercice écoulé ou attribués au titre du même exercice à Madame Jennifer COURTOIS de
VIÇOSE, Président Directeur Général,
10. Approbation des éléments fixes, variables et exceptionnels composant la rémunération totale et les avantages de toute
nature versés au cours de l'exercice écoulé ou attribués au titre du même exercice à Monsieur Jean-Louis COURTOIS
de VIÇOSE,
11. Autorisation à donner au Conseil d'Administration à l'effet de faire racheter par la société ses propres actions dans le
cadre du dispositif de l'article L. 22-10-62 du Code de Commerce, durée de l'autorisation, finalités, modalités,
plafond,
A caractère extraordinaire :
12. Autorisation à donner au Conseil d'Administration en vue d'annuler les actions propres détenues par la société
rachetées dans le cadre du dispositif de l'article L. 22-10-62 du Code de Commerce, durée de l'autorisation, plafond,
13. Délégation de compétence à donner au Conseil d'Administration pour augmenter le capital par incorporation de
réserves, bénéfices et/ou primes, durée de la délégation, montant nominal maximal de l'augmentation de capital, sort
des rompus,
14. Délégation de compétence à donner au Conseil d'Administration pour émettre des actions ordinaires et/ou des valeurs
mobilières donnant accès au capital (de la société ou d'une société du Groupe) et/ou à des titres de créance, avec
maintien du droit préférentiel de souscription, durée de la délégation, montant nominal maximal de l'augmentation de
capital, faculté d'offrir au public les titres non souscrits,
15. Délégation de compétence à donner au Conseil d'Administration pour émettre des actions ordinaires et/ou des valeurs
mobilières donnant accès au capital (de la société ou d'une société du Groupe) et/ou à des titres de créance, avec
suppression du droit préférentiel de souscription par offre au public (à l'exclusion des offres visées au 1 de l'article L.
411-2 du Code Monétaire et Financier), et/ou en rémunération de titres dans le cadre d'une offre publique d'échange,
durée de la délégation, montant nominal maximal de l'augmentation de capital, prix d'émission, faculté de limiter au
montant des souscriptions ou de répartir les titres non souscrits,
16. Délégation de compétence à donner au Conseil d'Administration pour émettre des actions ordinaires et/ou des valeurs
mobilières donnant accès au capital (de la société ou d'une société du Groupe) et/ou à des titres de créance, avec
suppression du droit préférentiel de souscription par une offre visée au 1 de l'article L. 411-2 du Code Monétaire et
Financier, durée de la délégation, montant nominal maximal de l'augmentation de capital, prix d'émission, faculté de
limiter au montant des souscriptions ou de répartir les titres non souscrits,
17. Autorisation d'augmenter le montant des émissions en application des quatorzième à seizième résolutions de la
présente Assemblée Générale,
18. Délégation à donner au Conseil d'Administration pour augmenter le capital par émission d'actions ordinaires et/ou de
valeurs mobilières donnant accès au capital, dans la limite de 10 % du capital en vue de rémunérer des apports en
nature de titres de capital ou de valeurs mobilières donnant accès au capital, durée de la délégation,
19. Délégation de compétence à donner au Conseil d'Administration pour augmenter le capital par émission d'actions
ordinaires et/ou de valeurs mobilières donnant accès au capital avec suppression de droit préférentiel de souscription
au profit des adhérents d'un plan d'épargne d'entreprise en application des articles L. 3332-18 et suivants du Code du
Travail, durée de la délégation, montant nominal maximal de l'augmentation de capital, prix d'émission, possibilité
d'attribuer des actions gratuites en application de l'article L. 3332-21 du Code du Travail,
20. Mise en harmonie de l'article 17.2 des statuts s'agissant de la date d'inscription en compte permettant de participer à
l'Assemblée Générale,
21. Modification de l'article 14-5 des statuts en vue d'élever la limite d'âge applicable aux fonctions de Président du
Conseil d'Administration, de Directeur Général et de Directeur Général Délégué,
À caractère ordinaire :
22. Pouvoirs pour les formalités.
- 89
PROJET DE TEXTES DES RÉSOLUTIONS
A caractère ordinaire :
Première résolution – Approbation des comptes annuels de l'exercice clos le 31 décembre 2025
L'Assemblée Générale, après avoir pris connaissance des rapports du Conseil d'Administration et des Commissaires aux
Comptes sur l'exercice clos le 31 décembre 2025, approuve, tels qu'ils ont été présentés, les comptes annuels arrêtés à cette
date se soldant par une perte de 1 080 245 euros.
Deuxième résolution - Approbation des comptes consolidés de l'exercice clos le 31 décembre 2025
L'Assemblée Générale, après avoir pris connaissance des rapports du Conseil d'Administration et des Commissaires aux
Comptes sur les comptes consolidés au 31 décembre 2025, approuve ces comptes tels qu'ils ont été présentés se soldant par
une perte (part du Groupe) de 383 408 euros.
Troisième résolution - Affectation du résultat de l'exercice
L'Assemblée Générale, sur proposition du Conseil d'Administration, décide d'affecter l'intégralité de la perte de l'exercice
clos le 31 décembre 2025 s'élevant à 1 080 245 € au compte « Autres Réserves » qui est ainsi ramené de 7 413 115 € à
6 332 870 €.
Conformément aux dispositions de l'article 243 bis du Code Général des Impôts, l'Assemblée constate qu'il lui a été rappelé
qu'au titre des trois derniers exercices, les distributions de dividendes et revenus ont été les suivantes :
REVENUS ÉLIGIBLES À LA RÉFACTION
REVENUS NON
Au titre de
ÉLIGIBLES À LA
DIVIDENDES
l'Exercice
RÉFACTION
AUTRES REVENUS DISTRIBUÉS
200 145 €*
2022
-
Soit 2,75 € par action
2023
-
-
2024
-
-
* Incluant le montant du dividende correspondant aux actions autodétenues non versé et affecté au compte report à nouveau.
Quatrième résolution - Rapport spécial des Commissaires aux Comptes sur les conventions réglementées et constat de
l'absence de convention nouvelle
L'Assemblée Générale, après avoir pris connaissance du rapport spécial des Commissaires aux Comptes mentionnant
l'absence de nouvelle convention réglementée telle que visée à l'article L. 225-38 du Code de Commerce, en prend acte
purement et simplement.
Cinquième résolution - Renouvellement de la SAS REGIA, en qualité d'Administrateur
L'Assemblée Générale décide de renouveler la SAS REGIA, en qualité d'Administrateur, pour une durée de six années, venant
à expiration à l'issue de l'Assemblée tenue dans l'année 2032 appelée à statuer sur les comptes de l'exercice écoulé.
Sixième résolution – Approbation de la politique de rémunération du Président Directeur Général et/ou de tout autre
dirigeant mandataire social
L'Assemblée Générale, statuant en application de l'article L. 22-10-8 du Code de Commerce, approuve la politique de
rémunération du Président Directeur Général et/ou de tout autre dirigeant mandataire social présentée dans le rapport sur le
gouvernement d'entreprise au paragraphe IV sous les rubriques IV-1 et IV-2 figurant dans le rapport financier annuel 2025.
Septième résolution – Approbation de la politique de rémunération des membres du Conseil d'Administration
L'Assemblée Générale, statuant en application de l'article L. 22-10-8 du Code de Commerce, approuve la politique de
rémunération des membres du Conseil d'Administration présentée dans le rapport sur le gouvernement d'entreprise au
paragraphe IV sous les rubriques IV-1 et IV-3 figurant dans le rapport financier annuel 2025.
90 -
Huitième résolution – Approbation des informations visées au I de l'article L. 22-10-9 du Code de Commerce
L'Assemblée Générale, statuant en application de l'article L. 22-10-34 I du Code de Commerce, approuve les informations
visées au I de l'article L. 22-10-9 du Code de Commerce mentionnées dans le rapport sur le gouvernement d'entreprise au
paragraphe V sous les rubriques V-1 figurant dans le rapport financier annuel 2025.
Neuvième résolution – Approbation des éléments fixes, variables et exceptionnels composant la rémunération totale et
les avantages de toute nature versés au cours de l'exercice écoulé ou attribués au titre du même exercice à Madame
Jennifer COURTOIS de VIÇOSE, Président Directeur Général
L'Assemblée Générale, statuant en application de l'article L. 22-10-34 II du Code de Commerce, approuve les éléments fixes,
variables et exceptionnels composant la rémunération totale et les avantages de toute nature versés au cours de l'exercice
écoulé ou attribués au titre du même exercice à Madame Jennifer COURTOIS de VIÇOSE, Président Directeur Général,
présentés dans le rapport sur le gouvernement d'entreprise au paragraphe V sous la rubriques V-3 figurant dans le rapport
financier annuel 2025.
Dixième résolution – Approbation des éléments fixes, variables et exceptionnels composant la rémunération totale et les
avantages de toute nature versés au cours de l'exercice écoulé ou attribués au titre du même exercice à Monsieur Jean-
Louis COURTOIS de VIÇOSE, Directeur Général Délégué
L'Assemblée Générale, statuant en application de l'article L. 22-10-34 II du Code de Commerce, approuve les éléments fixes,
variables et exceptionnels composant la rémunération totale et les avantages de toute nature versés au cours de l'exercice
écoulé ou attribués au titre du même exercice à Monsieur Jean-Louis COURTOIS de VIÇOSE, Directeur Général Délégué,
présentés dans le rapport sur le gouvernement d'entreprise au paragraphe V sous la rubrique V-4 figurant dans le rapport
financier annuel 2025.
Onzième résolution - Autorisation à donner au Conseil d'Administration à l'effet de faire racheter par la société ses
propres actions dans le cadre du dispositif de l'article L. 22-10-62 du Code de Commerce
L'Assemblée Générale, connaissance prise du rapport du Conseil d'Administration, autorise ce dernier, avec faculté de
subdélégation, pour une période de dix-huit mois, conformément aux articles L. 22-10-62 et suivants et L. 225-210 et suivants
du Code de Commerce, à procéder à l'achat, en une ou plusieurs fois aux époques qu'il déterminera, d'actions de la société
dans la limite d'un nombre maximal d'actions ne pouvant représenter plus de 10 % du nombre d'actions composant le capital
social au jour de la présente assemblée, le cas échéant ajusté afin de tenir compte des éventuelles opérations d'augmentation ou
de réduction de capital pouvant intervenir pendant la durée du programme.
Cette autorisation met fin à l'autorisation donnée au Conseil d'Administration par l'Assemblée Générale du 22 mai 2025 dans
sa dixième résolution à caractère ordinaire.
Les acquisitions pourront être effectuées en vue :
-
d'assurer l'animation du marché secondaire ou la liquidité de l'action COURTOIS par l'intermédiaire d'un prestataire de
services d'investissement au travers d'un contrat de liquidité conforme à la pratique admise par la réglementation, étant
précisé que dans ce cadre, le nombre d'actions pris en compte pour le calcul de la limite susvisée correspond au nombre
d'actions achetées, déduction faite du nombre d'actions revendues,
-
de conserver les actions achetées et les remettre ultérieurement en échange ou en paiement dans le cadre d'opérations
éventuelles de fusion, de scission, d'apport ou de croissance externe,
-
d'assurer la couverture de plans d'options d'achat d'actions et/ou de plans d'actions attribuées gratuitement (ou plans
assimilés) au bénéfice des salariés et/ou des mandataires sociaux du Groupe, en ce compris les Groupements d'Intérêt
Economique et sociétés liées, ainsi que toutes allocations d'actions au titre d'un plan d'épargne d'entreprise ou de Groupe
(ou plan assimilé), au titre de la participation aux résultats de l'entreprise et/ou toutes autres formes d'allocation d'acti ons
à des salariés et/ou des mandataires sociaux du Groupe, en ce compris les Groupements d'Intérêt Economique et sociétés
liées,
-
d'assurer la couverture de valeurs mobilières donnant droit à l'attribution d'actions de la société dans le cadre de la
réglementation en vigueur,
-
de procéder à l'annulation éventuelle des actions acquises, conformément à l'autorisation conférée ou à conférer par
l'Assemblée Générale Extraordinaire,
-
de manière générale, mettre en œuvre toute pratique de marché qui viendrait à être admise par l'AMF, et plus
généralement, réaliser toute autre opération conforme à la réglementation en vigueur, étant précisé que dans une telle
hypothèse, la société informera ses Actionnaires par voie de communiqué.
Ces achats d'actions pourront être opérés par tous moyens, y compris par voie d'acquisition de blocs de titres, et aux époques
que le Conseil d'Administration appréciera.
La société n'entend pas utiliser des mécanismes optionnels ou instruments dérivés.
- 91
Le prix maximum d'achat est fixé à 150 euros par action. En cas d'opération sur le capital, notamment de division ou de
regroupement des actions ou d'attribution gratuite d'actions aux Actionnaires, le montant sus-indiqué sera ajusté dans les
mêmes proportions (coefficient multiplicateur égal au rapport entre le nombre d'actions composant le capital avant l'opératio n
et le nombre d'actions après l'opération).
Le montant maximal de l'opération est fixé à 1 091 700 euros.
L'Assemblée Générale confère tous pouvoirs au Conseil d'Administration, avec faculté de subdélégation, à l'effet de procéder
à ces opérations, d'en arrêter les conditions et les modalités, de conclure tous accords et d'effectuer toutes formalités.
A caractère extraordinaire :
Douzième résolution - Autorisation à donner au Conseil d'Administration en vue d'annuler les actions propres détenues
par la société rachetées dans le cadre du dispositif de l'article L. 22-10-62 du Code de Commerce
L'Assemblée Générale, en application de l'article L. 22-10-62 du Code de Commerce, connaissance prise du rapport du
Conseil d'Administration et du rapport des Commissaires aux Comptes :
1) Donne au Conseil d'Administration l'autorisation d'annuler, sur ses seules décisions, en une ou plusieurs fois, dans la
limite de 10 % du capital calculé au jour de la décision d'annulation, déduction faite des éventuelles actions annulées
au cours des 24 derniers mois précédents, les actions que la société détient ou pourra détenir notamment par suite des
rachats réalisés dans le cadre de l'article L. 22-10-62 du Code de Commerce ainsi que de réduire le capital social à
due concurrence conformément aux dispositions légales et réglementaires en vigueur,
2) Fixe à vingt-quatre mois à compter de la présente Assemblée, la durée de validité de la présente autorisation,
3) Donne tous pouvoirs au Conseil d'Administration pour réaliser les opérations nécessaires à de telles annulations et
aux réductions corrélatives du capital social, modifier en conséquence les statuts de la société et accomplir toutes les
formalités requises.
Treizième résolution - Délégation de compétence à donner au Conseil d'Administration pour augmenter le capital par
incorporation de réserves, bénéfices et/ou primes
L'Assemblée Générale, statuant aux conditions de quorum et de majorité requises pour les Assemblées Générales Ordinaires,
connaissance prise du rapport du Conseil d'Administration, et conformément aux dispositions des articles L. 225-129-2,
L. 225-130 et L. 22-10-50 du Code de Commerce :
1) Délègue au Conseil d'Administration, avec faculté de subdélégation, sa compétence à l'effet de décider d'augmenter
le capital social, en une ou plusieurs fois, aux époques et selon les modalités qu'il déterminera, par incorporation au
capital de réserves, bénéfices, primes ou autres sommes dont la capitalisation serait admise, par l'émission et
l'attribution gratuite d'actions ou par l'élévation du nominal des actions ordinaires existantes, ou par la combinaison
de ces deux modalités.
2) Décide qu'en cas d'usage de la présente délégation, conformément aux dispositions des articles L. 225-130 et L. 22-
10-50 du Code de Commerce, en cas d'augmentation de capital sous forme d'attribution gratuite d'actions, les droits
formant rompus ne seront pas négociables, ni cessibles et que les titres de capital correspondants seront vendus ; les
sommes provenant de la vente seront allouées aux titulaires des droits dans le délai prévu par la réglementation.
3) Fixe à vingt-six mois la durée de validité de la présente délégation, décomptée à compter du jour de la présente
Assemblée.
4) Décide que le montant d'augmentation de capital au titre de la présente résolution ne devra pas excéder le montant
nominal de 800 000 euros, compte non tenu du montant nominal de l'augmentation de capital nécessaire pour
préserver, conformément à la loi et, le cas échéant, aux stipulations contractuelles prévoyant d'autres modalités de
préservation, les droits des titulaires de droits ou valeurs mobilières donnant accès au capital de la société.
Ce plafond est indépendant de l'ensemble des plafonds prévus par les autres résolutions de la présente Assemblée.
5) Confère au Conseil d'Administration, avec faculté de subdélégation, tous pouvoirs à l'effet de mettre en œuvre la
présente résolution, et, généralement, de prendre toutes mesures et effectuer toutes les formalités requises pour la
bonne fin de chaque augmentation de capital, en constater la réalisation et procéder à la modification corrélative des
statuts.
6) Prend acte que la présente délégation prive d'effet, à compter de ce jour, à hauteur, le cas échéant, de la partie non
utilisée, toute délégation antérieure ayant le même objet.
92 -
Quatorzième résolution - Délégation de compétence à donner au Conseil d'Administration pour émettre des actions
ordinaires et/ou des valeurs mobilières donnant accès au capital (de la société ou d'une société du Groupe) et/ou à des
titres de créance, avec maintien du droit préférentiel de souscription
L'Assemblée Générale, connaissance prise du rapport du Conseil d'Administration et du rapport spécial des Commissaires aux
Comptes et conformément aux dispositions du Code de Commerce et, notamment, de ses articles L. 225-129-2, L. 228-92 et L.
225-132 et suivants :
1) Délègue au Conseil d'Administration, avec faculté de subdélégation, sa compétence pour procéder à l'émission, à titre
gratuit ou onéreux, en une ou plusieurs fois, dans les proportions et aux époques qu'il appréciera, sur le marché
français et/ou international, soit en euros, soit en monnaies étrangères ou en toute autre unité de compte établie par
référence à un ensemble de monnaies :
-
d'actions ordinaires,
-
et/ou de valeurs mobilières donnant accès au capital et/ou à des titres de créance.
Conformément à l'article L. 228-93 du Code de Commerce, les valeurs mobilières à émettre pourront donner accès à
des actions ordinaires à émettre par toute société qui possède directement ou indirectement plus de la moitié de son
capital ou dont elle possède directement ou indirectement plus de la moitié du capital.
2) Fixe à vingt-six mois la durée de validité de la présente délégation, décomptée à compter du jour de la présente
Assemblée.
3) Décide de fixer, ainsi qu'il suit, les limites des montants des émissions autorisées :
Le montant nominal global des actions ordinaires susceptibles d'être émises en vertu de la présente délégation ne
pourra être supérieur à 800 000 euros.
A ce plafond s'ajoutera, le cas échéant, le montant nominal de l'augmentation de capital nécessaire pour préserver,
conformément à la loi et, le cas échéant, aux stipulations contractuelles prévoyant d'autres modalités de préservation,
les droits des titulaires de droits ou valeurs mobilières donnant accès au capital de la société.
Le montant nominal des titres de créance sur la société susceptibles d'être émis en vertu de la présente délégation ne
pourra être supérieur à 5 000 000 euros.
Les plafonds visés ci-dessus sont indépendants de l'ensemble des plafonds prévus par les autres résolutions de la
présente Assemblée.
4) En cas d'usage de la présente délégation de compétence dans le cadre des émissions visées au 1) ci-dessus :
a. décide que la ou les émissions d'actions ordinaires ou de valeurs mobilières donnant accès au capital seront
réservées par préférence aux Actionnaires qui pourront souscrire à titre irréductible,
b. décide que si les souscriptions à titre irréductible, et le cas échéant à titre réductible, n'ont pas absorbé la
totalité d'une émission visée au 1), le Conseil d'Administration avec faculté de subdélégation, pourra utiliser
les facultés suivantes :
-
limiter le montant de l'émission au montant des souscriptions, dans les limites prévues par la
réglementation,
-
répartir librement tout ou partie des titres non souscrits,
-
offrir au public tout ou partie des titres non souscrits.
5) Décide que les émissions de bons de souscription d'actions de la société pourront être réalisées par offre de
souscription, mais également par attribution gratuite aux propriétaires des actions existantes, étant précisé que le
Conseil d'Administration avec faculté de subdélégation aura la faculté de décider que les droits d'attribution formant
rompus ne seront pas négociables et que les titres correspondants seront vendus.
6) Décide que la somme revenant ou devant revenir à la société pour chacune des actions émises dans le cadre de la
présente délégation sera au moins égale à la valeur nominale des actions.
7) Décide que le Conseil d'Administration, avec faculté de subdélégation, disposera, dans les limites fixées ci-dessus,
des pouvoirs nécessaires notamment pour fixer les conditions de la ou des émissions et déterminer le prix d'émission,
le cas échéant, constater la réalisation des augmentations de capital qui en résultent, procéder à la modification
corrélative des statuts, imputer, à sa seule initiative, les frais des augmentations de capital sur le montant des primes
qui y sont afférentes et prélever sur ce montant les sommes nécessaires pour porter la réserve légale au dixième du
nouveau capital après chaque augmentation et, plus généralement, faire le nécessaire en pareille matière.
8) Prend acte que cette délégation prive d'effet, à compter de ce jour, à hauteur, le cas échéant, de la partie non utilisée,
toute délégation antérieure ayant le même objet.
- 93
Quinzième résolution - Délégation de compétence à donner au Conseil d'Administration pour émettre des actions
ordinaires et/ou des valeurs mobilières donnant accès au capital (de la société ou d'une société du Groupe) et/ou à des
titres de créance, avec suppression du droit préférentiel de souscription par offre au public (à l'exclusion des offres
visées au 1 de l'article L. 411-2 du Code Monétaire et Financier) et/ou en rémunération de titres dans le cadre d'une
offre publique d'échange
L'Assemblée Générale, connaissance prise du rapport du Conseil d'Administration et du rapport spécial des Commissaires aux
Comptes et conformément aux dispositions du Code de Commerce et notamment ses articles L. 225-129-2, L. 225-136, L. 22-
10-51, L. 22-10-52, L. 22-10-54 et L. 228-92 :
1) Délègue au Conseil d'Administration, avec faculté de subdélégation, sa compétence à l'effet de procéder à l'émission,
en une ou plusieurs fois, dans les proportions et aux époques qu'il appréciera, sur le marché français et/ou
international, par une offre au public à l'exclusion des offres visées au 1 de l'article L. 411-2 du Code Monétaire et
Financier, soit en euros, soit en monnaies étrangères ou en toute autre unité de compte établie par référence à un
ensemble de monnaies :
-
d'actions ordinaires,
-
et/ou de valeurs mobilières donnant accès au capital et/ou à des titres de créance.
Ces titres pourront être émis à l'effet de rémunérer des titres qui seraient apportés à la société dans le cadre d'une
offre publique d'échange sur titres répondant aux conditions fixées par l'article L. 22-10-54 du Code de Commerce.
Conformément à l'article L. 228-93 du Code de Commerce, les valeurs mobilières à émettre pourront donner accès à
des actions ordinaires à émettre par toute société qui possède directement ou indirectement plus de la moitié de son
capital ou dont elle possède directement ou indirectement plus de la moitié du capital.
2) Fixe à vingt-six mois la durée de validité de la présente délégation, décomptée à compter du jour de la présente
Assemblée.
3) Le montant nominal global des actions ordinaires susceptibles d'être émises en vertu de la présente délégation ne
pourra être supérieur à 800 000 euros.
A ce plafond s'ajoutera, le cas échéant, le montant nominal de l'augmentation de capital nécessaire pour préserver,
conformément à la loi et, le cas échéant, aux stipulations contractuelles prévoyant d'autres modalités de préservation,
les droits des titulaires de droits ou valeurs mobilières donnant accès au capital de la société.
Ce montant s'impute sur le montant nominal maximum des actions ordinaires susceptibles d'être émises en vertu de la
seizième résolution de la présente Assemblée Générale.
Le montant nominal des titres de créance sur la société susceptibles d'être émis en vertu de la présente délégation ne
pourra être supérieur à 5 000 000 euros.
Ce montant s'impute sur le plafond du montant nominal des titres de créance prévu à la seizième résolution de la
présente Assemblée Générale.
4) Décide de supprimer le droit préférentiel de souscription des Actionnaires aux actions ordinaires et aux valeurs
mobilières donnant accès au capital et/ou à des titres de créance faisant l'objet de la présente résolution, en laissant
toutefois au Conseil d'Administration, avec faculté de subdélégation, la faculté de conférer aux Actionnaires un droit
de priorité, conformément à la loi.
5) Décide de déléguer au Conseil d'Administration, avec faculté de subdélégation, tous pouvoirs pour fixer librement le
prix d'émission des titres de capital assimilables pouvant être émis dans le cadre de la présente délégation de
compétence.
6) Décide, en cas d'émission de titres appelés à rémunérer des titres apportés dans le cadre d'une offre publique
d'échange, que le Conseil d'Administration, avec faculté de subdélégation, disposera, dans les conditions fixées à
l'article L. 22-10-54 du Code de Commerce et dans les limites fixées ci-dessus, des pouvoirs nécessaires pour arrêter
la liste des titres apportés à l'échange, fixer les conditions d'émission, la parité d'échange ainsi que, le cas échéant, le
montant de la soulte en espèces à verser, et déterminer les modalités d'émission.
7) Décide que si les souscriptions n'ont pas absorbé la totalité d'une émission visée au 1/, le Conseil d'Administration,
avec faculté de subdélégation, pourra utiliser les facultés suivantes :
-
limiter le montant de l'émission au montant des souscriptions, le cas échéant dans les limites prévues par
la réglementation,
-
répartir librement tout ou partie des titres non souscrits.
94 -
8) Décide que le Conseil d'Administration, avec faculté de subdélégation, disposera, dans les limites fixées ci-dessus,
des pouvoirs nécessaires notamment pour fixer les conditions de la ou des émissions, le cas échéant, constater la
réalisation des augmentations de capital qui en résultent, procéder à la modification corrélative des statuts, imputer, à
sa seule initiative, les frais des augmentations de capital sur le montant des primes qui y sont afférentes et prélever sur
ce montant les sommes nécessaires pour porter la réserve légale au dixième du nouveau capital après chaque
augmentation et, plus généralement, faire le nécessaire en pareille matière.
9) Prend acte que cette délégation prive d'effet, à compter de ce jour, à hauteur, le cas échéant, de la partie non utilisée,
toute délégation antérieure ayant le même objet.
Seizième résolution - Délégation de compétence à donner au Conseil d'Administration pour émettre des actions
ordinaires et/ou des valeurs mobilières donnant accès au capital (de la société ou d'une société du Groupe) et/ou à des
titres de créance, avec suppression du droit préférentiel de souscription par une offre visée au 1 de l'article L. 411-2 du
Code Monétaire et Financier
L'Assemblée Générale, connaissance prise du rapport du Conseil d'Administration et du rapport spécial des Commissaires aux
Comptes et conformément aux dispositions du Code de Commerce et notamment ses articles L. 225-129-2, L. 225-136, L. 22-
10-52, et L. 228-92 :
1) Délègue au Conseil d'Administration, avec faculté de subdélégation, sa compétence à l'effet de procéder à l'émission,
en une ou plusieurs fois, dans les proportions et aux époques qu'il appréciera, sur le marché français et/ou
international, par une offre visée au 1 de l'article L. 411-2 du Code Monétaire et Financier, soit en euros, soit en
monnaies étrangères ou en toute autre unité de compte établie par référence à un ensemble de monnaies :
-
d'actions ordinaires,
-
et/ou de valeurs mobilières donnant accès au capital et/ou à des titres de créance.
Conformément à l'article L. 228-93 du Code de Commerce, les valeurs mobilières à émettre pourront donner accès à
des actions ordinaires à émettre par toute société qui possède directement ou indirectement plus de la moitié de son
capital ou dont elle possède directement ou indirectement plus de la moitié du capital.
2) Fixe à vingt-six mois la durée de validité de la présente délégation, décomptée à compter du jour de la présente
Assemblée.
3) Le montant nominal global des actions ordinaires susceptibles d'être émises en vertu de la présente délégation ne
pourra être supérieur à 670 000 euros, dans les limites prévues par la réglementation.
A ce plafond s'ajoutera, le cas échéant, le montant nominal de l'augmentation de capital nécessaire pour préserver,
conformément à la loi et, le cas échéant, aux stipulations contractuelles prévoyant d'autres modalités de préservation,
les droits des titulaires de droits ou valeurs mobilières donnant accès au capital de la société.
Ce montant s'impute sur le montant nominal maximum des actions ordinaires susceptibles d'être émises en vertu de la
quinzième résolution de la présente Assemblée Générale.
Le montant nominal des titres de créance sur la société susceptible d'être émis en vertu de la présente délégation ne
pourra être supérieur à 5 000 000 euros.
Ce montant s'impute sur le plafond du montant nominal des titres de créance prévu à la quinzième résolution de la
présente Assemblée Générale.
4) Décide de supprimer le droit préférentiel de souscription des Actionnaires aux actions ordinaires et aux valeurs
mobilières donnant accès au capital et/ou à des titres de créance faisant l'objet de la présente résolution.
5) Décide de déléguer au Conseil d'Administration, avec faculté de subdélégation, tous pouvoirs pour fixer librement le
prix d'émission des titres de capital assimilables pouvant être émis dans le cadre de la présente délégation de
compétence.
6) Décide que si les souscriptions n'ont pas absorbé la totalité d'une émission visée au 1/, le Conseil d'Administration,
avec faculté de subdélégation, pourra utiliser les facultés suivantes :
-
limiter le montant de l'émission au montant des souscriptions, le cas échéant dans les limites prévues par
la réglementation,
-
répartir librement tout ou partie des titres non souscrits.
- 95
7) Décide que le Conseil d'Administration, avec faculté de subdélégation, disposera, dans les limites fixées ci-dessus,
des pouvoirs nécessaires notamment pour fixer les conditions de la ou des émissions, le cas échéant, constater la
réalisation des augmentations de capital qui en résultent, procéder à la modification corrélative des statuts, imputer, à
sa seule initiative, les frais des augmentations de capital sur le montant des primes qui y sont afférentes et prélever sur
ce montant les sommes nécessaires pour porter la réserve légale au dixième du nouveau capital après chaque
augmentation, et plus généralement faire le nécessaire en pareille matière.
8) Prend acte que cette délégation prive d'effet, à compter de ce jour, à hauteur, le cas échéant, de la partie non utilisée,
toute délégation antérieure ayant le même objet.
Dix-septième résolution – Autorisation d'augmenter le montant des émissions en application des quatorzième à
seizième résolutions de la présente Assemblée Générale
L'Assemblée Générale, après avoir pris connaissance du rapport du Conseil d'Administration et du rapport spécial des
Commissaires aux Comptes décide que, pour chacune des émissions d'actions ordinaires ou de valeurs mobilières décidées en
application des quatorzième à seizième résolutions, le nombre de titres à émettre pourra être augmenté dans les conditions
prévues par les articles L. 225-135-1 et R. 225-118 du Code de Commerce et dans la limite des plafonds fixés par l'Assemblée.
Dix-huitième résolution - Délégation à donner au Conseil d'Administration pour augmenter le capital par émission
d'actions ordinaires et/ou de valeurs mobilières donnant accès immédiatement ou à terme au capital de la société dans
la limite de 10 % du capital en vue de rémunérer des apports en nature de titres ou de valeurs mobilières donnant accès
au capital
L'Assemblée Générale, après avoir pris connaissance des rapports du Conseil d'Administration et des Commissaires aux
Comptes et conformément aux articles L. 225-147, L. 22-10-53 et L. 228-92 du Code de Commerce :
1) Autorise le Conseil d'Administration, avec faculté de subdélégation, à procéder, sur rapport du Commissaire aux
Apports, à l'émission d'actions ordinaires ou de valeurs mobilières donnant accès immédiatement ou à terme au
capital de la société en vue de rémunérer des apports en nature consentis à la société et constitués de titres de capital
ou de valeurs mobilières donnant accès au capital lorsque les dispositions de l'article L. 22-10-54 du Code de
Commerce ne sont pas applicables.
2) Fixe à vingt-six mois la durée de validité de la présente délégation, décomptée à compter du jour de la présente
Assemblée.
3) Décide que le montant nominal global des actions ordinaires susceptibles d'être émises en vertu de la présente
délégation ne pourra être supérieur à 10 % du capital au jour de la présente Assemblée, compte non tenu du montant
nominal de l'augmentation de capital nécessaire pour préserver, conformément à la loi et, le cas échéant, aux
stipulations contractuelles prévoyant d'autres modalités de préservation, les droits des titulaires de droits ou valeurs
mobilières donnant accès au capital de la société.
4) Ce plafond est indépendant de l'ensemble des plafonds prévus par les autres résolutions de la présente Assemblée.
5) Délègue tous pouvoirs au Conseil d'Administration, avec faculté de subdélégation, aux fins de procéder à
l'approbation de l'évaluation des apports, de décider l'augmentation de capital en résultant, d'en constater la
réalisation, d'imputer le cas échéant sur la prime d'apport l'ensemble des frais et droits occasionnés par
l'augmentation de capital, de prélever sur la prime d'apport les sommes nécessaires pour porter la réserve légale au
dixième du nouveau capital après chaque augmentation et de procéder à la modification corrélative des statuts, et de
faire le nécessaire en pareille matière.
6) Prend acte que cette délégation prive d'effet, à compter de ce jour, à hauteur, le cas échéant, de la partie non utilisée,
toute délégation antérieure ayant le même objet.
Dix-neuvième résolution - Délégation de compétence à donner au Conseil d'Administration pour augmenter le capital
par émission d'actions ordinaires et/ou de valeurs mobilières donnant accès au capital avec suppression du droit
préférentiel de souscription au profit des adhérents d'un plan d'épargne d'entreprise en application des articles
L. 3332-18 et suivants du Code du Travail
L'Assemblée Générale, après avoir pris connaissance du rapport du Conseil d'Administration et du rapport spécial des
Commissaires aux Comptes, statuant en application des articles L. 225-129-6, L. 225-138-1 et L. 228-92 du Code de
Commerce et L. 3332-18 et suivants du Code du Travail :
96 -
1) Délègue sa compétence au Conseil d'Administration, avec faculté de subdélégation, à l'effet, s'il le juge opportun, sur
ses seules décisions, d'augmenter le capital social en une ou plusieurs fois par l'émission d'actions ordinaires ou de
valeurs mobilières donnant accès au capital de la société au profit des adhérents à un ou plusieurs plans d'épargne
entreprise ou de Groupe établis par la société et/ou les entreprises françaises ou étrangères qui lui sont liées dans les
conditions de l'article L. 225-180 du Code de Commerce et de l'article L. 3344-1 du Code du Travail.
2) Supprime en faveur de ces personnes le droit préférentiel de souscription aux actions et aux valeurs mobilières qui
pourront être émises en vertu de la présente délégation.
3) Fixe à vingt-six mois à compter de la présente Assemblée la durée de validité de cette délégation.
4) Limite le montant nominal maximum de la ou des augmentations pouvant être réalisées par utilisation de la présente
délégation à 40 000 euros, ce montant étant indépendant de tout autre plafond prévu en matière de délégation
d'augmentation de capital. A ce montant s'ajoutera, le cas échéant, le montant nominal de l'augmentation de capital
nécessaire pour préserver, conformément à la loi et, le cas échéant, aux stipulations contractuelles prévoyant d'autres
modalités de préservation, les droits des titulaires de droits ou valeurs mobilières donnant accès au capital de la
société.
5) Décide que le prix des actions à émettre, en application du 1/ de la présente délégation, sera déterminé
dans les
conditions et limites fixées par les dispositions légales et réglementaires applicables ; ne pourra être ni inférieur de
plus de 30 %, ou de 40 % lorsque la durée d'indisponibilité prévue par le plan en application des articles L. 3332-25 et
L. 3332-26 du Code du Travail est supérieure ou égale à dix ans, à la moyenne des cours côtés de l'action lors des
20 séances de bourse sur le marché réglementé d'Euronext Paris précédant la décision fixant la date d'ouverture de la
souscription, ni supérieur à cette moyenne.
6) Décide, en application des dispositions de l'article L. 3332-21 du Code du Travail, que le Conseil d'Administration,
avec faculté de subdélégation, pourra prévoir l'attribution aux bénéficiaires définis au premier paragraphe ci-dessus, à
titre gratuit, d'actions à émettre ou déjà émises ou d'autres titres donnant accès au capital de la société à émettre ou
déjà émis, au titre (i) de l'abondement qui pourra être versé en application des règlements de plans d'épargne
entreprise ou de Groupe, et/ou (ii), le cas échéant, de la décote et pourra décider en cas d'émission d'actions nouvelles
au titre de la décote et/ou de l'abondement, d'incorporer au capital les réserves, bénéfices ou primes nécessaires à la
libération desdites actions.
7) Prend acte que cette délégation prive d'effet, à compter de ce jour, à hauteur, le cas échéant, de la partie non utilisée,
toute délégation antérieure ayant le même objet.
Le Conseil d'Administration, avec faculté de subdélégation, pourra ou non mettre en œuvre la présente délégation, prendre
toutes mesures et procéder à toutes formalités nécessaires.
Vingtième résolution - Mise en harmonie de l'article 17.2 des statuts s'agissant de la date d'inscription en compte
permettant de participer à l'Assemblée Générale
L'Assemblée Générale, connaissance prise du rapport du Conseil d'Administration, décide de modifier comme suit le
troisième alinéa de l'article 17.2 des statuts, afin de tenir compte des dispositions de l'article R. 22-10-28 du Code de
Commerce telles que modifiées par le décret n°2026-94 du 13 février 2026 s'agissant de la date d'inscription en compte
permettant de participer à l'Assemblée Générale :
Ancienne version
Nouvelle version
(…)
(…)
Tout actionnaire a le droit de participer aux
Tout actionnaire a le droit de participer aux
assemblées générales, de s'y faire représenter ou de
assemblées générales, de s'y faire représenter ou de
voter par correspondance, quel que soit le nombre de
voter par correspondance, quel que soit le nombre de
ses titres de capital, dès lors que ses titres sont libérés
ses titres de capital, dès lors que ses titres sont libérés
des versements exigibles et inscrits à son nom au
des versements exigibles et inscrits à son nom dans le
deuxième jour ouvré précédant l'assemblée, à zéro
délai prévu par la réglementation en vigueur, les
heure, heure de Paris, dans les comptes de titres
comptes de titres nominatifs tenus par la société.
nominatifs tenus par la société.
(…)
(…)
- 97
Vingt-et-unième résolution – Modification de l'article 14-5 des statuts en vue d'élever la limite d'âge applicable aux
fonctions de Président du Conseil d'Administration, de Directeur Général et de Directeur Général Délégué
L'Assemblée Générale, connaissance prise du rapport du Conseil d'Administration, décide d'élever la limite d'âge applicable
aux fonctions de Président du Conseil d'Administration, et sur renvoi de l'article 16 des statuts aux fonctions de Directeur
Général et de Directeur Général Délégué et de modifier comme suit le deuxième alinéa de l'article 14.5 des statuts :
Ancienne version
Nouvelle version
14.5 (…)
14.5 (…)
La limite d'âge des fonctions de Président est fixée à
La limite d'âge des fonctions de Président est fixé e à
quatre-vingts ans.
quatre-vingt-huit ans.
(…)
(…)
A caractère ordinaire :
Vingt-deuxième résolution - Pouvoirs pour les formalités
L'Assemblée Générale donne tous pouvoirs au porteur d'un exemplaire, d'une copie ou d'un extrait du présent procès -verbal à
l'effet d'accomplir toutes les formalités de dépôt et de publicité requises par la loi.
98 -
INFORMATIONS COMPLEMENTAIRES
Explications des modifications du nom de l'entité présentant les état
COURTOIS SA
financiers
Adresse du siège social de l'entité
3 rue MAGE -31000 TOULOUSE
Pays de constitution
Franc e
3 rue MAGE -BP 48531
Adresse de l'entité
31685 TOULOUSE CEDEX 6
3 rue MAGE -BP 48531
Etablissement principal
31685 TOULOUSE CEDEX 6
Société Anonyme à Conseil
Forme juridique de l'entité
d'Administration
Nom de l'entité mère
COURTOIS SA
Nom de la société tête de Groupe
COURTOIS SA
R.C.S
Toulouse numéro 540 802 105
ATTESTATION DU RESPONSABLE DU RAPPORT FINANCIER ANNUEL
ANNEE 2025
J'atteste, à ma connaissance, que les comptes annuels et les comptes consolidés sont établis conformément au corps de normes
comptables applicable et donnent une image fidèle et honnête des éléments d'actif et de passif, de la situation financière et des
profits ou pertes de l'émetteur et de l'ensemble des entreprises comprises dans la consolidation, et que le rapport sur la ge stion
du groupe figurant en page 2 présente un tableau fidèle de l'évolution et des résultats de l'entreprise et de la situation
financière de l'émetteur et de l'ensemble des entreprises comprises dans la consolidation, ainsi qu'une description des
principaux risques et incertitudes auxquels ils sont confrontés.
Jennifer COURTOIS de VIÇOSE
Président Directeur Général
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