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<ID>CETATEXT000054449941</ID>
<ANCIEN_ID>J7_L_2026_07_00025DA00848</ANCIEN_ID>
<ORIGINE>CETAT</ORIGINE>
<URL>texte/juri/admin/CETA/TEXT/00/00/54/44/99/CETATEXT000054449941.xml</URL>
<NATURE>Texte</NATURE>
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<META_JURI>
<TITRE>CAA de DOUAI, 4ème chambre, 20/07/2026, 25DA00848, Inédit au recueil Lebon</TITRE>
<DATE_DEC>2026-07-20</DATE_DEC>
<JURIDICTION>CAA de DOUAI</JURIDICTION>
<NUMERO>25DA00848</NUMERO>
<SOLUTION/>
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<META_JURI_ADMIN>

<FORMATION>4ème chambre</FORMATION>
<TYPE_REC>plein contentieux</TYPE_REC>
<PUBLI_RECUEIL>C</PUBLI_RECUEIL>
<DEMANDEUR/>
<DEFENDEUR/>
<PRESIDENT>Mme Baes Honoré</PRESIDENT>
<AVOCATS>SOCIETE JURIDIQUE ET FISCALE MOYAERT BARALE &amp; ASSOCIES</AVOCATS>
<RAPPORTEUR>M. Jean-François  Papin</RAPPORTEUR>
<COMMISSAIRE_GVT>M. Arruebo-Mannier</COMMISSAIRE_GVT>
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<TEXTE>
<BLOC_TEXTUEL>
<CONTENU>Vu la procédure suivante :<br/>
<br/>
       Procédure contentieuse antérieure :<br/>
<br/>
       M. A... B... a, par deux demandes successives, demandé au tribunal administratif d'Amiens, d'une part, de rétablir le déficit foncier reportable déclaré par lui au titre de l'année 2018, résultant de la remise en cause de la déduction des sommes versées à l'association syndicale libre " 49-53 avenue Maréchal de Lattre de Tassigny-Nancy " afin de financer les travaux de réaménagement entrepris par cette association sur un immeuble dont il avait acquis deux lots, d'autre part, de prononcer la décharge des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux auxquelles il a été assujetti, en conséquence de la remise en cause de la déduction d'autres versements de même objet, au titre des années 2019 et 2020, enfin, de mettre à la charge de l'Etat la somme totale de 4 000 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.<br/>
<br/>
       Par un jugement nos 2300546, 2301793 du 6 février 2025, le tribunal administratif d'Amiens a, d'une part, rétabli le déficit foncier déclaré par M. B... au titre de l'impôt sur le revenu de l'année 2018, d'autre part, déchargé M. B... des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux auxquelles il a été assujetti au titre des années 2019 et 2020, enfin, mis à la charge de l'Etat le versement, à M. B..., d'une somme de 1 500 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.<br/>
<br/>
<br/>
<br/>
<br/>
       Procédure devant la cour :<br/>
<br/>
       Par une requête, enregistrée le 14 mai 2025, et un mémoire enregistré le 22 juin 2026, qui n'a pas été communiqué, le ministre de l'action et des comptes publics demande à la cour :<br/>
<br/>
       1°) d'annuler ce jugement ;<br/>
<br/>
       2°) de remettre à la charge de M. B..., en droits et pénalités, les suppléments d'impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux établis au titre des années 2019 et 2020 et dont la décharge a été prononcée par ce jugement ;<br/>
<br/>
	3°) de décider qu'il y a lieu de confirmer l'annulation des déficits fonciers déclarés par M. B... au titre des années 2017, 2018 et 2019 ; <br/>
<br/>
       4°) de rejeter les conclusions correspondantes de la demande présentée par M. B... devant le tribunal administratif d'Amiens.<br/>
<br/>
       Il soutient que :<br/>
       - c'est à tort que le tribunal administratif a estimé que la déduction des sommes versées par M. B... à l'association syndicale dont il est membre afin de financer les travaux de restructuration de l'immeuble dont l'intéressé avait acquis deux lots constituaient des charges déductibles des revenus fonciers des années concernées, alors que ces travaux, qui ont inclus des démolitions, ont impliqué une redistribution totale des surfaces de l'immeuble et qui ont affecté notablement le gros-œuvre de l'immeuble, notamment des percements de planchers pour créer des vides sur séjour et pour y intégrer de nouveaux escaliers, ainsi que le percement de murs porteurs afin de créer des liaisons avec l'immeuble voisin, doivent être regardés non comme constituant des travaux de réparation, d'entretien ou d'amélioration, au sens du a du 1° du I de l'article 31 du code général des impôts, mais comme des travaux procédant d'une opération globale de restructuration de l'immeuble, qui, par leur ampleur, sont assimilables à une reconstruction ; <br/>
	- à supposer même que certaines des prestations réalisées puissent être regardées comme des travaux d'entretien ou d'amélioration, ce que les mentions de la facture globale ne permettent pas d'établir, ni de déterminer celles de ces prestations qui ont concerné en propre les lots acquis par M. B..., elles ne pourraient être considérées comme dissociables de l'opération globale de restructuration de l'immeuble dans laquelle elles s'insèrent. <br/>
<br/>
       Par un mémoire en défense, enregistré le 30 juillet 2025, M. B..., représenté par Me Richard Moyaert, conclut au rejet de la requête, à la confirmation du jugement attaqué et à ce que la somme de 3 000 euros soit mise à la charge de l'Etat sur le fondement de l'article L. 761­1 du code de justice administrative.<br/>
<br/>
       Il soutient que :<br/>
       - alors que les démolitions limitées qui ont précédé l'exécution des travaux de réhabilitation en cause n'ont porté que sur des structures légères et que ces travaux, pris dans leur globalité, n'ont pas conduit à la création de nouvelles surfaces habitables, ni affecté notablement le gros-œuvre, mais n'ont consisté qu'en une redistribution des surfaces internes et en une modification des cloisonnements, la déduction, en tant que charges de ses revenus fonciers, des versements effectués pour financer les dépenses correspondantes a été remise en cause à tort par l'administration ; la doctrine administrative publiée le 3 février 2014 sous la référence BOI-RFPI-BASE-20-30-10 conforte, en ses paragraphes n°100 et n°140, son analyse ;<br/>
       - en tout état de cause, les travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration réalisés spécifiquement sur ses lots devaient être regardés, au vu de la facture produite, comme dissociables de l'opération de réhabilitation de l'immeuble et les sommes versées pour les financer devaient être regardées comme déductibles de ses revenus fonciers sur le fondement de l'article 31 du code général des impôts. <br/>
<br/>
       Vu les autres pièces du dossier.<br/>
<br/>
<br/>
       Vu :<br/>
       - le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;<br/>
       - le code de justice administrative.<br/>
<br/>
<br/>
       Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.<br/>
<br/>
       Ont été entendus au cours de l'audience publique :<br/>
       - le rapport de M. Jean-François Papin, premier conseiller,<br/>
       - et les conclusions de M. Jean-Philippe Arruebo-Mannier, rapporteur public.<br/>
<br/>
<br/>
       Considérant ce qui suit :<br/>
<br/>
       1.  M. A... B... a acquis, selon un acte notarié établi le 28 décembre 2017, les lots n°8 et 43 de l'immeuble situé au n°53 avenue du Maréchal de Lattre de Tassigny à Nancy, correspondant, respectivement, à un appartement en duplex et à un emplacement de stationnement. L'association syndicale libre " ASL 49-53 avenue de Lattre de Tassigny Nancy ", constituée le 11 décembre 2017 dans le but d'assurer la maîtrise d'ouvrage de l'opération de réhabilitation des immeubles, a engagé et supervisé l'opération de réhabilitation de cet immeuble et, concomitamment, celle de deux autres immeubles contigus. Les travaux correspondants ont été exécutés durant la période couvrant les mois de mars 2018 à juin 2020 pour un montant global de 4 445 564 euros. Afin d'assurer le financement de cette opération, l'association syndicale a procédé à des appels de fonds et M. B... a versé, à ce titre, les sommes de 76 257,60 euros en 2017, de 57 193,20 euros en 2018, de 47 661 euros en 2019 et de 9 532,20 euros en 2020. <br/>
<br/>
       2. A l'issue d'un contrôle sur pièces portant sur les déclarations de revenus souscrites par M. B... au titre de ces années, l'administration a remis en cause la déduction de ses revenus fonciers, des sommes versées en tant que charges de la propriété, après avoir estimé que les travaux ainsi financés étaient assimilables à une reconstruction. Par une proposition de rectification qu'elle lui a adressée le 2 décembre 2021, elle a remis en cause, en conséquence, des déficits fonciers reportables déclarés au titre des années 2017 à 2019 et porté à sa connaissance qu'il serait assujetti à des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux au titre des années 2019 et 2020. Ces suppléments d'impôt et de prélèvements sociaux ont été mis en recouvrement à hauteur d'un montant total de 4 645 euros pénalités incluses.      <br/>
<br/>
<br/>
<br/>
       3. Sa réclamation ayant été rejetée, M. B... a porté le litige devant le tribunal administratif d'Amiens. Par un jugement du 6 février 2025, le tribunal a rétabli le déficit foncier déclaré par M. B... au titre de l'impôt sur le revenu de l'année 2018, déchargé en conséquence M. B... des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux auxquelles il a été assujetti au titre des années 2019 et 2020, et mis à la charge de l'Etat le versement à M. B... d'une somme de 1 500 euros au titre de l'article <br/>
L. 761-1 du code de justice administrative.  Le ministre relève appel de ce jugement et doit être regardé comme demandant à la cour de remettre à la charge de M. B..., en droits et pénalités les suppléments d'impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux établis au titre des années 2019 et 2020.  <br/>
<br/>
       Sur le bien-fondé de la remise en cause des déductions des revenus fonciers :<br/>
<br/>
       4. En vertu de l'article 28 du code général des impôts, le revenu net foncier est égal à la différence entre le montant du revenu brut et le total des charges de la propriété. Aux termes de l'article 31 de ce code, dans sa rédaction applicable au présent litige : " I. Les charges de la propriété déductibles pour la détermination du revenu net comprennent : / 1° Pour les propriétés urbaines : / a) Les dépenses de réparation et d'entretien effectivement supportées par le propriétaire ; / (...) / b) Les dépenses d'amélioration afférentes aux locaux d'habitation, à l'exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement (...). / b bis) Les dépenses d'amélioration afférentes aux locaux professionnels et commerciaux destinées à protéger ces locaux des effets de l'amiante ou à faciliter l'accueil des handicapés, à l'exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement ; / (...) ". Enfin, en vertu du 3° du I de l'article 156 du même code, le revenu net foncier est établi sous déduction des déficits fonciers constatés pour une année, lesquels peuvent s'imputer sur les revenus fonciers des dix années suivantes.<br/>
<br/>
       5. Au sens des dispositions précitées du 1° du I de l'article 31 du code général des impôts, doivent être regardés comme des travaux de reconstruction ceux qui comportent la création de nouveaux locaux d'habitation, ou qui ont pour effet d'apporter une modification importante au gros œuvre, ainsi que les travaux d'aménagement interne qui, par leur importance, équivalent à des travaux de reconstruction, et, comme des travaux d'agrandissement, ceux qui ont pour effet d'accroître le volume ou la surface habitable des locaux existants. Des travaux d'aménagement interne, quelle que soit leur importance, ne peuvent être regardés comme des travaux de reconstruction ou d'agrandissement que s'ils affectent le gros œuvre ou s'il en résulte une augmentation du volume ou de la surface habitable. Il appartient au contribuable qui entend déduire de son revenu brut les dépenses constituant, selon lui, des charges de la propriété de justifier du caractère déductible de ces dépenses.<br/>
<br/>
       6. Pour établir, ainsi que la charge lui en incombe, que les sommes en litige avaient pour objet de financer l'exécution de travaux consistant exclusivement en la réalisation d'une réhabilitation assimilable à des travaux de réparation et d'amélioration, au sens des dispositions précitées de l'article 31 du code général des impôts, sans atteinte notable au gros œuvre de l'immeuble et sans création de surface habitable, M. B... se prévaut d'une comparaison entre les plans, avant et après les travaux de l'appartement dont il a fait l'acquisition, en faisant observer que ces travaux ont consisté essentiellement en un déplacement de cloisons non porteuses. Il ajoute que les démolitions qui ont été rendues nécessaires pour créer la place de stationnement qu'il a acquise n'ont porté que sur des constructions légères formant dépendances de l'immeuble, situé au n°53 de la voie, que cette place de stationnement dessert.  <br/>
<br/>
       7. Toutefois, il résulte de l'instruction que, comme le fait valoir le ministre, les travaux effectués dans l'ensemble immobilier en cause ont notamment consisté, en particulier pour réaliser l'appartement en duplex acquis par M. B... au 2ème étage de l'immeuble, à percer, après dépose des plafonds, le plancher du 3ème étage de l'immeuble pour y créer un vide sur séjour et à aménager une mezzanine au même étage, ainsi qu'un escalier intérieur permettant d'y avoir accès. Il en a, au demeurant été de même dans d'autres parties de l'ensemble immobilier pour y créer les huit autres appartements en duplex vendus à d'autres copropriétaires. En outre, il résulte de l'instruction, notamment des mentions de la notice architecturale jointe au dossier de permis de construire, que de nouvelles ouvertures ont été percées, notamment sur l'immeuble situé au n°53, en toiture, afin de mettre en place un châssis de désenfumage côté jardin, et de créer cinq nouvelles fenêtres de toit côté avenue, mais aussi au rez-de-chaussée de cet immeuble, au niveau d'une ancienne devanture commerciale, afin d'y créer deux baies, en continuité de celles déjà existantes, avec reconstitution d'encadrements en pierre de taille. <br/>
<br/>
       8. Il résulte par ailleurs de l'instruction, notamment de la facture définitive établie par l'entreprise générale qui a réalisé les travaux, que des éléments de la charpente des immeubles ont été déposés afin de procéder à leur traitement et au remplacement des pièces défectueuses et que des chevêtres ont été mis en place, en toiture, mais aussi au niveau de certains des planchers en bois, pour permettre la réalisation des appartements en duplex, à l'instar de celui acquis par M. B....<br/>
<br/>
       9. Enfin, il résulte également de l'instruction, notamment de la notice architecturale jointe au dossier de demande de permis de construire, qu'à la date à laquelle les travaux en cause ont été entrepris, ne subsistaient, au 3ème étage de l'immeuble situé au n°53, que " des vestiges d'habitation ", cette notice présentant ce niveau comme " aménageable ". Le procès-verbal de constat d'huissier que M. B... a versé à l'instruction et les photographies qui y sont annexées, présentant les aménagements et éléments mobiliers encore présents à ce niveau de l'immeuble, dont l'aspect apparaît particulièrement vétuste, ne permettent pas d'établir que, contrairement aux mentions de la notice architecturale, ces espaces pouvaient être regardés comme déjà affectés à l'habitation à la date à laquelle les travaux en cause ont été entrepris. En tout état de cause, en admettant même que ces travaux, qui ont notamment utilisé ce 3ème niveau pour créer des vides sur séjour, n'auraient pas créé de nouvelles surfaces habitables et que, par ailleurs, les démolitions opérées au début du chantier n'auraient porté que sur des constructions annexes légères, il résulte de ce qui a été dit précédemment que ces travaux, de même que les prestations d'entretien ou de réparation qui pourraient être identifiées sur la facture de l'entreprise, sont indissociables de l'opération de réhabilitation de l'ensemble immobilier, et ont eu pour objet de remanier profondément l'aménagement des immeubles, notamment de celui situé au n°53, en affectant notablement le gros œuvre. Ils doivent, par suite, être regardés, eu égard à leur consistance et à leur importance, comme assimilables à des travaux de reconstruction, au sens des dispositions précitées de l'article 31 du code général des impôts.   <br/>
<br/>
       10. Il résulte de ce qui précède que c'est à tort que, pour rétablir le déficit foncier déclaré par M. B... au titre de l'impôt sur le revenu de l'année 2018 et pour prononcer la décharge des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux auxquelles M. B... a été assujetti au titre des années 2019 et 2020, le tribunal administratif a retenu que les versements opérés par l'intéressé avaient eu pour objet de financer l'exécution de travaux d'aménagement interne relevant de dépenses de réparation, d'entretien et d'amélioration en vue de la location de locaux à usage d'habitation et qu'ils constituaient des charges déductibles des revenus fonciers.<br/>
<br/>
       11. Il appartient toutefois à la cour, saisie de l'ensemble du litige par l'effet dévolutif de l'appel, d'examiner les autres moyens présentés par M. B... devant le tribunal administratif d'Amiens.<br/>
<br/>
       12. Eu égard à ce qui a été dit précédemment en ce qui concerne la nature des travaux en litige, les moyens, tirés, par l'intéressé, de ce qu'il ne peut être regardé comme ayant fait l'acquisition d'un bien immobilier sur plan et de ce que le dépôt par ses soins, après l'achèvement, des travaux, d'une déclaration de surfaces modèle H2 est, par lui-même, dépourvu d'incidence pour la détermination de la nature des travaux effectués ne peuvent qu'être écartés comme inopérants.  <br/>
<br/>
       13. Il résulte de tout ce qui précède que le ministre est fondé à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif d'Amiens a rétabli le déficit foncier déclaré par M. B... au titre de l'impôt sur le revenu de l'année 2018 et prononcé la décharge des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux auxquelles M. B... a été assujetti au titre des années 2019 et 2020. Il y a lieu d'annuler le jugement attaqué, de rétablir M. B... aux rôles de l'impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux au titre des années 2019 et 2020.  <br/>
<br/>
       Sur les frais liés au litige :  <br/>
<br/>
       14. Par voie de conséquence de l'ensemble de ce qui précède, les conclusions que M. B... présente sur le fondement des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative ne peuvent qu'être rejetées.<br/>
DÉCIDE :<br/>
       Article 1er : Le jugement nos 2300546, 2301793 du 6 février 2025 du tribunal administratif d'Amiens est annulé.<br/>
<br/>
       Article 2 : Les cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux auxquelles M. B... a été assujetti au titre des années 2019 et 2020 et dont la décharge a été prononcée par ce jugement, sont remises à sa charge, ainsi que les pénalités correspondantes. <br/>
<br/>
       Article 3 : Les demandes présentées par M. B... devant le tribunal administratif et ses conclusions présentées devant la cour sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative sont rejetées. <br/>
<br/>
<br/>
<br/>
<br/>
<br/>
<br/>
<br/>
<br/>
<br/>
<br/>
<br/>
<br/>
<br/>
       Article 4 : Le présent arrêt sera notifié au ministre de l'action et des comptes publics, ainsi qu'à M. A... B.... <br/>
<br/>
       Copie en sera transmise à l'administratrice de l'Etat chargée de la direction spécialisée de contrôle fiscal Nord.<br/>
<br/>
            Délibéré après l'audience publique du 1er juillet 2026 à laquelle siégeaient :<br/>
<br/>
            - Mme Corinne Baes-Honoré, présidente assesseure, assurant la présidence de la formation de jugement en application de l'article R. 222-26 du code de justice administrative ;<br/>
            - M. Jean-François Papin, premier conseiller ;<br/>
            - Mme Alice Minet, première conseillère.<br/>
<br/>
            Rendu public par mise à disposition au greffe le 20 juillet 2026.<br/>
<br/>
Le rapporteur,<br/>
Signé : J.-F. PapinLa présidente de la formation<br/>
de jugement,<br/>
Signé : C. Baes-HonoréLe président de la formation de jugement,<br/>
F.-X. Pin<br/>
La greffière,<br/>
Signé : N. Diyas<br/>
La greffière,<br/>
E. Héléniak<br/>
<br/>
       La République mande et ordonne au ministre de l'action et des comptes publics, en ce qui la concerne, ou à tous commissaires de justice à ce requis, en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution du présent arrêt.<br/>
Pour expédition conforme,<br/>
Pour la greffière en chef,<br/>
Par délégation,<br/>
La greffière,<br/>
Elisabeth HELENIAK<br/>
1<br/>
2<br/>
N°25DA00848<br/>
1<br/>
3<br/>
N°"Numéro"<br/>
<br/>
<br/>
<br/>
</CONTENU>
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<SOMMAIRE/>

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