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<META_COMMUN>
<ID>CETATEXT000054441916</ID>
<ANCIEN_ID>J1_L_2026_07_00025PA02767</ANCIEN_ID>
<ORIGINE>CETAT</ORIGINE>
<URL>texte/juri/admin/CETA/TEXT/00/00/54/44/19/CETATEXT000054441916.xml</URL>
<NATURE>Texte</NATURE>
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<META_JURI>
<TITRE>CAA de PARIS, 1ère chambre, 17/07/2026, 25PA02767, Inédit au recueil Lebon</TITRE>
<DATE_DEC>2026-07-17</DATE_DEC>
<JURIDICTION>CAA de PARIS</JURIDICTION>
<NUMERO>25PA02767</NUMERO>
<SOLUTION/>
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<META_JURI_ADMIN>

<FORMATION>1ère chambre</FORMATION>
<TYPE_REC>excès de pouvoir</TYPE_REC>
<PUBLI_RECUEIL>C</PUBLI_RECUEIL>
<DEMANDEUR/>
<DEFENDEUR/>
<PRESIDENT>M. DIEMERT</PRESIDENT>
<AVOCATS>GAUTIER</AVOCATS>
<RAPPORTEUR>Mme Hélène  BRÉMEAU-MANESME</RAPPORTEUR>
<COMMISSAIRE_GVT>M. GOBEILL</COMMISSAIRE_GVT>
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<TEXTE>
<BLOC_TEXTUEL>
<CONTENU>Vu la procédure suivante :<br/>
<br/>
<br/>
       Procédure contentieuse antérieure :<br/>
<br/>
       M. et Mme C... B... ont demandé au tribunal administratif de Montreuil d'annuler l'arrêté du 30 août 2022 par lequel le maire de la commune de Neuilly-Plaisance (Seine-Saint-Denis) a délivré un permis de construire à M. A... E... portant sur la construction de deux maisons individuelles accolées et des clôtures sur un terrain sis 53 boulevard Fichot, situé sur le territoire de la commune, et l'arrêté du 29 mars 2023 portant permis de construire modificatif, ensemble la décision implicite de rejet de leur recours gracieux.<br/>
<br/>
       Par un jugement n° 2302124 du 11 avril 2025, le tribunal administratif de Montreuil a annulé l'arrêté du 30 août 2022 du maire de Neuilly-Plaisance.<br/>
<br/>
<br/>
       Procédure devant la Cour :<br/>
<br/>
       Par une requête et un mémoire complémentaire, enregistrés les 7 juin 2025 et 18 mars 2026, M. E..., représenté par Me Gautier, demande à la Cour :<br/>
       1°) d'annuler le jugement n° 2302124 du 11 avril 2025 du tribunal administratif de Montreuil ;<br/>
<br/>
       2°) de rejeter la requête de M. et Mme B... devant le tribunal administratif de Montreuil ;<br/>
<br/>
       3°) de mettre à la charge de M. et Mme B... le versement d'une somme de 3 000 euros au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.<br/>
<br/>
       Il soutient que : <br/>
       - le tribunal administratif a entaché son jugement d'irrégularité en ce qu'il a statué, en son point 5, sur la légalité d'un refus de permis de construire ;<br/>
       - le jugement est insuffisamment motivé s'agissant du refus du tribunal de surseoir à statuer sur le fondement de l'article L. 600-5 du code de justice administrative ;<br/>
       - c'est à tort que les premiers juges ont considéré que la mezzanine du projet de construction doit être regardée comme un étage supplémentaire, en méconnaissance de l'article 3.2 du règlement du plan local d'urbanisme ; <br/>
       - c'est également à tort que ces juges ont considéré que le projet méconnait l'article 4.1 du règlement du plan local d'urbanisme, en ce que le projet s'insère dans un secteur hétérogène dépourvu d'intérêt particulier à préserver et ne porte aucunement atteinte à son environnement avoisinant ; <br/>
       - c'est aussi à tort que les premiers juges ont considéré que l'article 5.2 du règlement du plan local d'urbanisme n'est pas respecté, dès lors que le projet comporte 40% d'espaces verts de pleine terre et plus de 10% d'espaces verts complémentaires, dont les pavés drainants font partie ; <br/>
       - c'est toujours à tort que ces juges ont considéré que l'article 2.2.4 du règlement du plan de prévention des risques inondation n'était pas respecté, en ce que le décaissement de très faible ampleur et la hauteur du parc de stationnement permettent d'assurer une évacuation rapide des véhicules en cas de crue ;<br/>
       - le tribunal administratif était fondé à écarter les moyens tirés de l'incompétence de l'auteur de l'acte, de la méconnaissance de l'article UR 5.8 du règlement du plan local d'urbanisme et des articles R. 111-2 du code de l'urbanisme et UR 7 du plan local d'urbanisme ; <br/>
       - dans l'hypothèse où la Cour considèrerait que le projet est affecté d'un ou plusieurs vices, il est demandé de faire application des dispositions de l'article L. 600-5-1 du code de justice administrative.<br/>
<br/>
<br/>
       Par trois mémoires en défense, enregistrés les 19 janvier, 9 avril et 24 avril 2026, M. et Mme B..., représentés par Me Garrigues, concluent :<br/>
<br/>
       1°) au rejet de la requête de M. E... ;<br/>
<br/>
       2°) à l'annulation du permis de construire délivré le 29 janvier 2026 à M. E... ;<br/>
<br/>
       3°) à ce qu'il soit mis à la charge de M. E... le versement d'une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.<br/>
<br/>
<br/>
<br/>
       Ils font valoir que :<br/>
       - les moyens soulevés par M. E... ne sont pas fondés ;<br/>
       - ils reprennent en appel les moyens qu'ils ont invoqués en première instance ;<br/>
       - une mesure de régularisation obligerait à bouleverser de manière substantielle le projet ;<br/>
       - le permis de construire modificatif du 29 janvier 2026 est privé de base légale en ce que le permis de construire initial a été annulé par le tribunal administratif ; <br/>
       - ce nouveau permis de construire est illégal en ce que le dossier était incomplet, qu'il méconnaît les nouvelles règles d'urbanisme en vigueur, à savoir l'article UC.1.1.1 du règlement du plan local d'urbanisme intercommunal limitant la surface de plancher à 250 mètres carrés par unité foncière, qu'il méconnaît l'article 2.2.4 du règlement du plan de prévention des risques inondation et qu'il est entaché d'un détournement de pouvoir.<br/>
<br/>
<br/>
       Les parties ont été invitées le 11 juin 2026, en application des dispositions de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, à présenter leurs observations quant à l'éventualité que, si la Cour retenait les moyens tirés de la méconnaissance de l'article 2.2.4 du règlement du plan de prévention des risques inondation de la Marne, de la méconnaissance de l'article 5.2 du règlement du plan local d'urbanisme et de celle de l'article U.C. 1.1.1. du plan local d'urbanisme intercommunal relatifs à la surface de plancher par unité foncière, elle serait susceptible de surseoir à statuer sur le fondement des dispositions précitées.<br/>
<br/>
<br/>
       Par un mémoire enregistré le 30 juin 2026, M. et Mme B..., représentés par Me Garrigues, ont présenté des observations en réponse à cette communication.<br/>
<br/>
       Ils font valoir que, s'agissant des trois permis de construire en litige, aucune mesure de régularisation n'est envisageable sans entraîner un bouleversement de la nature du projet, compte tenu des vices constatés.<br/>
<br/>
<br/>
       Vu les autres pièces du dossier.<br/>
<br/>
       Vu :<br/>
       - le code de l'urbanisme ; <br/>
       - le code de justice administrative.<br/>
<br/>
<br/>
       Les parties ont été régulièrement averties du jour de l'audience.<br/>
<br/>
<br/>
       Ont été entendus au cours de l'audience publique :<br/>
       - le rapport de Mme G...,<br/>
       - les conclusions de M. Gobeill, rapporteur public,<br/>
       - les observations de Me Gauthier pour M. E... et de Me Garrigues pour M. et Mme B....<br/>
<br/>
<br/>
<br/>
       Considérant ce qui suit :<br/>
<br/>
<br/>
       1. Par un arrêté du 30 août 2022, le maire de la commune de Neuilly-Plaisance a accordé un permis de construire à M. A... E... portant sur la construction de deux maisons individuelles accolées et des clôtures sur un terrain sis 53 boulevard Fichot, situé sur le territoire de la commune en zone UR. Par un second arrêté du 29 mars 2023, le maire de cette même commune a délivré à M. E... un permis de construire modificatif portant sur les espaces verts et la suppression de la référence à des lots dans le dossier de demande de permis de construire. M. A... E... relève appel du jugement du 11 avril 2025 par lequel le tribunal administratif de Montreuil a annulé l'arrêté du maire de Neuilly-Plaisance du 30 août 2022 portant permis de construire et l'arrêté du 29 mars 2023 portant permis de construire modificatif (le point 13 du jugement attaqué décidant qu'il y a lieu de procéder à l'annulation totale de l'arrêté du 30 août 2022, "ensemble l'arrêté de permis modificatif du 29 mars 2023", l'article 1er du dispositif du jugement, qui a omis de réitérer cette double annulation et a annulé le seul arrêté du 30 août 2022, omission qui, au demeurant, n'a pas été relevée par les parties, doit être regardé, eu égard au point 13 précité des motifs du jugement attaqué, qui est le soutien de cet article du dispositif, comme décidant de l'annulation tant de l'arrêté portant permis de construire initial du 30 août 2022 que de l'arrêté portant permis de construire modificatif du 29 mars 2023). M. et Mme B... demandent à la Cour d'annuler le nouveau permis de construire modificatif délivré à M. E... le 29 janvier 2026 par le maire de Neuilly-Plaisance.<br/>
<br/>
<br/>
       Sur la régularité du jugement attaqué :<br/>
<br/>
       2. En premier lieu, si, ainsi que le soulève M. E..., les premiers juges ont, au point 5 de leur jugement, indiqué que " c'est par rapport aux dispositions du règlement du plan local d'urbanisme intercommunal que doit être appréciée la légalité du refus de permis de construire en litige " alors que c'est en réalité sur la légalité d'un permis de construire qu'ils ont été amenés à se prononcer, cette phrase résulte d'une simple erreur matérielle, sans incidence sur la régularité du jugement attaqué, n'en empêchant pas la compréhension. Dans ces conditions, le moyen tiré de l'irrégularité du jugement attaqué doit être écarté.<br/>
<br/>
       3. En deuxième lieu, aux termes de l'article 9 du code de justice administrative : " Les jugement sont motivés ". <br/>
<br/>
       4. En l'espèce, le jugement attaqué précise, dans son point 13, par une motivation suffisante au regard de l'article 9 du code de justice administrative, les raisons pour lesquelles les premiers juges ont estimé qu'il ne pouvait être fait application des dispositions des articles L. 600-5 et L. 600-5-1 du code de l'urbanisme. Par suite, le moyen tiré de l'insuffisante motivation du jugement doit être écarté.<br/>
<br/>
<br/>
<br/>
<br/>
<br/>
<br/>
       Sur la légalité du permis de construire initial du 30 août 2022 et du permis de construire modificatif du 29 mars 2023 :<br/>
<br/>
       En ce qui concerne les motifs d'annulation retenus par le tribunal administratif :<br/>
<br/>
       5. Aux termes de l'article L. 600-4-1 du code de l'urbanisme : " Lorsqu'elle annule pour excès de pouvoir un acte intervenu en matière d'urbanisme ou en ordonne la suspension, la juridiction administrative se prononce sur l'ensemble des moyens de la requête qu'elle estime susceptibles de fonder l'annulation ou la suspension, en l'état du dossier ". Pour l'application de ces dispositions, il appartient au juge d'appel, lorsque le tribunal administratif a prononcé l'annulation d'un acte intervenu en matière d'urbanisme en retenant plusieurs moyens, de se prononcer sur le bien-fondé des différents motifs d'annulation retenus au soutien de leur décision par les premiers juges, dès lors que ceux-ci sont contestés devant lui, et d'apprécier si l'un au moins de ces motifs justifie la solution d'annulation.<br/>
<br/>
       6. Pour annuler les décisions contestées, le tribunal administratif de Montreuil a estimé que les deux permis de construire litigieux méconnaissaient les dispositions du plan local d'urbanisme limitant le nombre de niveaux à R+2, celles relatives à l'harmonie des toitures avec les constructions avoisinantes, celles relatives à la superficie minimum d'espaces verts ainsi que celles du Plan de prévention des risques inondation de la Marne relatives aux dispositifs d'évacuation des eaux en cas de crues.<br/>
       7. En premier lieu, aux termes de l'article 3.2.1 du règlement du plan local d'urbanisme de Neuilly-Plaisance applicable en zone UR : " En zone UR et dans l'ensemble des secteurs, la hauteur maximale est limitée à 6 mètres à l'égout du toi et 10 mètres au faîtage. Pour cette hauteur, le nombre de niveaux maximum admis est R+2 ". <br/>
<br/>
       8. En l'espèce le projet de construction comporte un sous-sol, un rez-de-chaussée et un premier étage, ainsi qu'une mezzanine. Il ressort des pièces du dossier, contrairement à ce qu'ont considéré les premiers juges, que le plancher de la mezzanine ne couvre pas la quasi-totalité de la superficie du logement, mais une partie seulement de celle-ci, de l'ordre des deux tiers. Dans ces conditions, la mezzanine faisant partie du logement et n'ajoutant ainsi pas un étage à la construction projetée, un tel aménagement intérieur ne constitue pas un " niveau " au sens et pour l'application des dispositions citées au point précédent. Le projet litigieux consistant ainsi un projet en R+2, les dispositions de l'article 3.2 du règlement du plan local d'urbanisme précitées n'ont pas été méconnues.<br/>
<br/>
       9. En deuxième lieu, aux termes de l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme : " Le projet peut être refusé ou n'être accepté que sous réserve de l'observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l'aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales ". Et aux termes de l'article 4.1 des dispositions générales du règlement du plan local d'urbanisme, relatif à la caractéristique des façades, des toitures et des clôtures : " Composition d'ensemble et intégration dans le paysage : Toutes constructions nouvelles dans leur ensemble, y compris les ouvrages et édicules techniques et les extensions, doivent par leur architecture, leur dimension ou leur aspect extérieur, respecter le caractère et l'intérêt des lieux avoisinants, des sites et des paysages urbains locaux. (...) Toitures : Les toitures doivent assurer un bon couronnement de la construction et être en harmonie de par leur forme, leur couleur ou leur matériau avec celles des constructions avoisinantes ". Ces dispositions du plan local d'urbanisme ont le même objet que celles de l'article R. 111-27 du code de l'urbanisme et posent des exigences qui ne sont pas moindres. Dès lors, c'est par rapport aux dispositions du règlement du plan local d'urbanisme que le juge doit apprécier la légalité de la décision contestée. Pour rechercher l'existence d'une atteinte à un paysage urbain de nature à fonder le refus de permis de construire ou les prescriptions spéciales accompagnant la délivrance de ce permis, il appartient à l'autorité compétente d'apprécier, dans un premier temps, le caractère et l'intérêt des lieux avoisinants sur lequel la construction est projetée et d'évaluer, dans un second temps, l'impact que cette construction, compte tenu de sa nature et de ses effets, pourrait avoir sur ce secteur.<br/>
<br/>
       10. En l'espèce, il ressort de la notice de présentation que le terrain du projet en litige se trouve au nord de Neuilly-Plaisance, dans un environnement urbain. Il ressort en outre des pièces du dossier, notamment des photographies produites, que le quartier est essentiellement composé d'habitations individuelles, dont les toitures, mansardées pour certaines d'entre elles et majoritairement en tuiles, en ardoise ou en zinc, ne sont pas pour autant homogènes. Dans ces conditions, et eu égard à l'absence de réelle unité architecturale des lieux avoisinants, le projet litigieux, qui comporte une toiture mansardée à deux pentes en tôle de teinte noir grisé, ne peut être regardé comme n'étant pas en harmonie avec les constructions avoisinantes et de nature à porter atteinte à leur caractère ou à leur intérêt. Par suite, les dispositions de l'article 4.1 des dispositions générales du règlement du plan local d'urbanisme n'ont pas été méconnues. <br/>
<br/>
       11. En troisième lieu, aux termes de l'article 5.2 du règlement du plan local d'urbanisme : " En zone UR et dans les secteurs URa et URb, 50% minimum de la surface de l'unité foncière doivent être traités en espaces verts décomposés comme suit : - 40 % en espaces verts de pleine terre ; - 10% en espaces verts complémentaires ". Selon les définitions et précisions données par les dispositions générales du plan local d'urbanisme : " Les aires de stationnement et leurs accès sont exclus des surfaces de pleine terre. " et " L'étendue de la surface des espaces verts complémentaires est calculée en fonction de la nature des substrats utilisés, pondérée à l'appui des coefficients suivants : (...) - 0,4 pour les surfaces semi-ouvertes (pavés drainants, stabilisés (...) ".<br/>
<br/>
       12. En l'espèce, la surface de l'unité foncière du projet est de 428 mètres carrés et il est en conséquence exigé 214 mètres carrés d'espaces verts dont 171,2 mètres carrés d'espaces de pleine terre et 42,8 mètres carrés d'espaces complémentaires. M. et Mme B... font valoir que la superficie totale d'espaces verts de pleine terre du projet n'est que de 127,98 mètres carrés. Ainsi que l'ont jugé à bon droit les premiers juges, il ressort des pièces du dossier et en particulier du dossier de demande de permis modificatif que, pour considérer que son projet respectait la superficie minimale d'espaces verts exigée par les dispositions du plan local d'urbanisme, M. E... a inclus l'accès à l'aire de stationnement dans le calcul de ces espaces, en méconnaissance des dispositions générales du plan local d'urbanisme. Dans ces conditions, le projet en litige méconnaît les dispositions de l'article 5.2 du règlement du plan local d'urbanisme.<br/>
<br/>
       13. En quatrième lieu, aux termes de l'article 2.2.4 du plan de prévention des risques inondation de la Marne, applicable à Neuilly-Plaisance : " Objectif 4 : prévenir les dommages sur le bâti : Les murs et revêtements de sols, l'isolation thermique et phonique doivent être réalisés à l'aide de matériaux insensibles à l'eau pour les parties des bâtiments situées en dessous de l'altitude des PHEC. - Toute surface de plancher fonctionnelle située au-dessous de l'altitude des PHEC doit être conçue de façon à permettre l'écoulement des eaux pendant la crue et l'évacuation rapide des eaux après la crue. - Les sous-sols à usage de stationnement doivent être inondables et conçus de façon à permettre l'évacuation des eaux après la crue (notamment par des dispositifs permettant l'écoulement gravitaire, siphon...) ; ils doivent avoir une hauteur sous plafond suffisante pour que tous les véhicules puissent être évacués. "<br/>
<br/>
       14. Il ressort des pièces du dossier que le projet de construction prévoit un sous-sol dont le décaissement avec le niveau du sol naturel est de 60 centimètres. Devant la Cour, M. E... se borne à exposer que ce décaissement de très faible ampleur et la hauteur sous plafond du sous-sol, de 2,50 mètres, suffisent à permettre l'évacuation des eaux et des véhicules en cas de crue, le projet étant conçu de manière à favoriser l'écoulement des eaux. Toutefois, ainsi que l'ont relevé les premiers juges, il ne ressort d'aucune pièce du dossier que le projet comporterait des dispositifs spécifiques d'évacuation, les seules allégations de M. E... sur ce point étant insuffisantes pour établir que le projet serait conforme aux dispositions précitées de l'article 2.2.4 du plan de prévention des risques inondation de la Marne. Par suite, en délivrant les permis contestés, le maire de Neuilly-Plaisance a fait une inexacte application des dispositions précitées.<br/>
       15. Il résulte de ce qui précède que les arrêtés du maire de Neuilly-Plaisance des 30 août 2022 et 29 mars 2023 sont entachés des seuls vices de ce qu'ils méconnaissent les dispositions de l'article 5.2 du règlement du plan local d'urbanisme relatives à la superficie des espaces verts d'une part et les dispositions de l'article 2.2.4 du plan de prévention des risques inondation de la Marne relatives aux dispositifs d'évacuation des eaux en cas de crues d'autre part, qui peuvent être régularisés. Par suite, il appartient à la Cour, saisie de l'ensemble du litige par l'effet dévolutif de l'appel, d'examiner les autres moyens soulevés par les demandeurs de première instance à l'encontre des permis de construire des 30 août 2022 et 29 mars 2023.<br/>
<br/>
       En ce qui concerne les autres moyens soulevés en première instance et en appel :<br/>
<br/>
       16. En premier lieu, les arrêtés des 30 août 2022 et 29 mars 2023 ont été signés par M. D... F..., adjoint au maire délégué à l'urbanisme et au développement durable, qui était compétent à cette fin en vertu de la délégation de signature à lui consentie par le maire de la commune en vertu de son arrêté n° 2020-50 du 10 juin 2020, régulièrement publié et transmis au contrôle de légalité. Par suite, le moyen tiré de l'incompétence du signataire de l'arrêté contesté doit être écarté.<br/>
<br/>
       17. En deuxième lieu, si M. et Mme B... soutiennent que le projet, qui prévoit l'abattage d'un arbre protégé afin de permettre l'accès des véhicules au terrain de M. E..., méconnaît les dispositions de l'article UR 5.8 du règlement du plan local d'urbanisme relatives aux linéaires végétalisés, ce moyen, à le supposer même opérant, ne peut qu'être écarté dès lors qu'il ressort des pièces du dossier que c'est en raison de la très mauvaise santé de cet arbre que la commune de Neuilly-Plaisance a décidé de l'abattre et de le remplacer.<br/>
<br/>
       18. En dernier lieu, si M. et Mme B... soutiennent que la présence d'un arbre protégé ainsi que la configuration du terrain et de ses accès sont de nature à méconnaître les dispositions de l'article UR 7 du règlement du plan local d'urbanisme et de l'article R. 111-2 du code de l'urbanisme, relatives à la sécurité publique, ils ne l'établissent pas, ne produisant aucun élément au soutien de leurs déclarations. Par suite, le moyen ne peut qu'être écarté.<br/>
<br/>
       Sur la légalité du permis de construire modificatif du 29 janvier 2026 :<br/>
<br/>
       19. En premier lieu, M. et Mme B... font valoir que ce permis modificatif ne pouvait être délivré sur le fondement du permis de construire initial, qui a été annulé par le jugement attaqué du tribunal administratif du 11 avril 2025. Toutefois, ce jugement ayant fait l'objet du présent appel, il n'est pas devenu définitif. Le permis de construire initial n'ayant pas disparu de l'ordonnancement juridique, le moyen ainsi soulevé ne peut qu'être écarté.<br/>
<br/>
       20. En deuxième lieu, pour les motifs évoqués au point précédent, M. E... n'était pas tenu de déposer un dossier de demande de permis de construire comme s'il s'agissait d'une première demande, mais pouvait se borner à produire les seules pièces complémentaires nécessaires à l'instruction de sa demande de permis de construire modificatif. Le moyen tiré de l'incomplétude du dossier doit être écarté.<br/>
<br/>
       21. En troisième lieu, si les requérants soutiennent que la décision contestée est entachée d'un détournement de pouvoir, le moyen ainsi soulevé n'est pas assorti des éléments et précisions suffisantes permettant à la Cour d'en apprécier la portée et l'éventuel bien-fondé.<br/>
<br/>
       22. En quatrième lieu, M. et Mme B... font valoir que le projet en litige méconnaît les dispositions de l'article 2.2.4 du Plan de prévention des risques inondation de la Marne, applicable à Neuilly-Plaisance, citées au point 13 du présent arrêt. Si le nouveau permis de construire prévoit désormais une pompe de relevage des eaux de pluie au sous-sol, le dispositif d'évacuation des eaux de crues demeure toutefois incomplet, en l'absence notamment d'une porte de garage permettant l'écoulement de ces eaux. Par conséquent, en délivrant le permis contesté, le maire de Neuilly-Plaisance a fait une inexacte application des dispositions précitées.<br/>
<br/>
       23. En dernier lieu, aux termes de l'article U.C. 1.1.1. du règlement du plan local d'urbanisme intercommunal, entré en vigueur le 15 janvier 2025 et applicable au nouveau permis de construire en litige : " (...) les constructions à destination de l'habitation sont limitées à 250 mètres carrés de surface de plancher par unité foncière ". Il est constant que le terrain appartenant à M. E..., sur lequel se situe sa propre maison à usage d'habitation et sur lequel est envisagée la construction de deux maisons supplémentaires, objet du permis de construire litigieux, ne constitue qu'une seule et même unité foncière.<br/>
<br/>
       24. Il est constant que le projet prévoit, pour l'édification de ces deux maisons, une superficie de plancher à créer de 128 mètres carrés. M. E... ayant mentionné, dans le dossier de demande de permis de construire, une surface déjà existante d'une superficie de 150 mètres carrés, le projet entraînera, avec l'édification des deux nouvelles maisons, une surface totale de plancher de 278 mètres carrés pour cette unité foncière, en méconnaissance des dispositions réglementaires citées au point précédent. En outre, il ressort des pièces du dossier que l'intéressé a indiqué, lors du dépôt d'une déclaration préalable de travaux en janvier 2020 que la surface de plancher existante de sa maison était en réalité de 164 mètres carrés, et que celle-ci a été augmentée de 20 mètres carrés lors de ces travaux réalisés en 2020 puis de 8 mètres carrés supplémentaires à l'occasion d'une seconde déclaration de travaux effectuée en mai 2022, ce qui conduit à établir que la surface de plancher déjà existante serait en réalité de 192 mètres carrés. Dans ces conditions, la construction projetée d'une superficie totale de 128 mètres carrés méconnaît de plus fort les dispositions précitées, en ce qu'elle aboutit à une surface de plancher totale de 320 mètres carrés de l'unité foncière considérée, largement supérieure à celle de 250 mètres carrés autorisée par les dispositions précitées de l'article U.C. 1.1.1. du règlement plan local d'urbanisme intercommunal. Le moyen tiré de leur méconnaissance doit dès lors être accueilli.<br/>
<br/>
       25. Il résulte de ce qui précède que M. et Mme B... sont fondés à soutenir que l'arrêté du 29 janvier 2026 portant permis de construire modificatif est illégal.<br/>
<br/>
<br/>
       Sur la mise en œuvre des dispositions de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme :<br/>
<br/>
       26.	Aux termes de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme : " Sans préjudice de la mise en œuvre de l'article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu'un vice entraînant l'illégalité de cet acte est susceptible d'être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu'à l'expiration du délai qu'il fixe pour cette régularisation, même après l'achèvement des travaux. Si une mesure de régularisation est notifiée dans ce délai au juge, celui-ci statue après avoir invité les parties à présenter leurs observations. Le refus par le juge de faire droit à une demande de sursis à statuer est motivé. ".<br/>
       27. Il résulte de ces dispositions, éclairées par les travaux parlementaires, que lorsque le ou les vices affectant la légalité de l'autorisation d'urbanisme dont l'annulation est demandée, sont susceptibles d'être régularisés, le juge doit surseoir à statuer sur les conclusions dont il est saisi contre cette autorisation. Il invite au préalable les parties à présenter leurs observations sur la possibilité de régulariser le ou les vices affectant la légalité de l'autorisation d'urbanisme. Un vice entachant le bien-fondé de l'autorisation d'urbanisme est susceptible d'être régularisé, même si cette régularisation implique de revoir l'économie générale du projet en cause, dès lors que les règles d'urbanisme en vigueur à la date à laquelle le juge statue permettent une mesure de régularisation qui n'implique pas d'apporter à ce projet un bouleversement tel qu'il en changerait la nature même. Enfin lorsqu'une autorisation d'urbanisme a été délivrée en méconnaissance des dispositions législatives ou réglementaires relatives à l'utilisation du sol ou sans que soient respectées des formes ou formalités préalables à la délivrance de l'autorisation, l'illégalité qui en résulte peut être régularisée par la délivrance d'une nouvelle autorisation dès lors que celle-ci assure le respect des règles de fond applicables au projet en cause, répond aux exigences de forme ou a été précédée de l'exécution régulière de la ou des formalités qui avaient été omises. Elle peut, de même, être régularisée par une nouvelle autorisation si la règle relative à l'utilisation du sol qui était méconnue par l'autorisation initiale a été entretemps modifiée ou si cette règle ne peut plus être regardée comme méconnue par l'effet d'un changement dans les circonstances de fait de l'espèce.<br/>
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       En ce qui concerne les arrêtés portant délivrance de permis de construire en date des 30 août 2022 et 29 mars 2023 :<br/>
       28. Si un nouveau permis modificatif a été délivré à M. E... le 29 janvier 2026, il ne peut être regardé comme constituant un permis de construire modificatif ayant pour objet de régulariser les vices affectant les arrêtés des 30 août 2022 et 29 mars 2023, tels que mentionnés aux points 12 et 14 du présent arrêt et respectivement tirés de ce que ces arrêtés méconnaissent les dispositions de l'article 5.2 du règlement du plan local d'urbanisme relatives à la superficie des espaces verts d'une part et les dispositions de l'article 2.2.4 du règlement du plan de prévention des risques inondation de la Marne relatives aux dispositifs d'évacuation des eaux en cas de crues d'autre part. Ces vices sont respectivement susceptibles, eu égard à ce qui a été dit aux points 26 et 27 de faire l'objet d'une mesure de régularisation, qui ne bouleversera pas la nature du projet. <br/>
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       En ce qui concerne l'arrêté portant délivrance de permis de construire en date du 29 janvier 2026 :<br/>
<br/>
       29. Les vices mentionnés aux point 22 et 24 du présent arrêt, tirés de ce que cet arrêté méconnaît les dispositions de l'article 2.2.4 du Plan de prévention des risques inondation de la Marne relatives aux dispositifs d'évacuation des eaux en cas de crues d'une part ainsi que les dispositions de l'article U.C. 1.1.1. du plan local d'urbanisme intercommunal relatives à la surface de plancher d'autre part sont susceptibles, eu égard à ce qui précède, de faire l'objet d'une mesure de régularisation, qui ne bouleversera pas la nature du projet. <br/>
<br/>
       30. Eu égard à ce qui a été dit aux points 26 et 27, il y a lieu de surseoir à statuer, en application de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, et d'impartir à M. E... et à la commune de Neuilly-Plaisance un délai de six mois à compter de la notification du présent arrêt aux fins de produire les mesures de régularisation nécessaires.<br/>
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D E C I D E : <br/>
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Article 1er : Le jugement du 11 avril 2025 du tribunal administratif de Montreuil est annulé.<br/>
Article 2 : Il est sursis à statuer sur la légalité des permis de construire octroyés les 30 août 2022, 29 mars 2023 et 29 janvier 2026 à M. E... pour la construction de deux maisons individuelles sur le terrain sis boulevard Fichot à Neuilly-Plaisance, pour permettre à ce dernier de notifier à la Cour un nouveau permis de construire, régularisant les vices mentionnés aux points 12 et 14 du présent arrêt en ce qui concerne les arrêtés des 30 août 2022 et 29 mars 2023 et aux points 22 et 24 en ce qui concerne l'arrêté du 29 janvier 2026, dans un délai de six mois compter de la notification du présent arrêt.<br/>
Article 3 : Tous droits et moyens des parties sur lesquels il n'est pas expressément statué par le présent arrêt sont réservés jusqu'en fin de séance.<br/>
Article 4 : Le présent arrêt sera notifié à M. A... E..., à M. et Mme C... B... et à la commune de Neuilly-Plaisance. <br/>
Délibéré après l'audience du 2 juillet 2026, à laquelle siégeaient :<br/>
- M. Stéphane Diémert, président de la formation de jugement en application des articles L. 234-3 (1er alinéa) et R. 222-6 (1er alinéa) du code de justice administrative,<br/>
- Mme Irène Jasmin-Sverdlin, première conseillère, <br/>
- Mme Hélène Brémeau-Manesme, première conseillère.<br/>
Rendu public par mise à disposition au greffe le 17 juillet 2026.<br/>
La rapporteure,<br/>
H. G...Le président,<br/>
S. DIÉMERT<br/>
<br/>
La greffière,<br/>
Y. HERBER       <br/>
La République mande et ordonne au préfet de la Seine-Saint-Denis en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l'exécution de la présente décision.<br/>
2<br/>
N° 25PA02767<br/>
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</CONTENU>
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<SOMMAIRE/>

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